Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог и вычет при продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС. Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Какие существуют риски
При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа. Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.
Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.
В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Риски покупателя по сделке с залоговым имуществом
Чтобы продать квартиру находящуюся в военной ипотеке собственнику часто приходится изыскать крупную сумму денег до государственной регистрации. Желание использовать средства покупателя является логичным. Главный риск участия в схеме связан с вероятностью невывода недвижимости из залога. Основные причины и что с этим делать:
| Проблема | Решение |
| Недостаточная сумма для погашения долга перед государством и банком. | Убедиться в точности расчетов продавца. Вероятно, потребуется залезть носом в его выписки по счетам, график платежей, расчеты. |
| Непорядочность продавца. | Получение информации о его репутации. У военных она обычно безупречная, тем не менее, следует поинтересоваться о наличии сведений на сайтах федеральной службы судебных приставов, а также судебных актов. Это бесплатно. |
Многие покупатели не готовы отдавать крупную сумму без гарантий государства (до регистрации сделки), отказываются участвовать в купле-продаже недвижимости в залоге по военной ипотеке. Отдельные граждане готовы принять риск, осознают его, ведут успешный торг по цене.
Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?
-
Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
-
Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
-
После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.
-
Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
-
Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
-
Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.
Когда перечисляют деньги от покупателя?
Все вполне стандартно. Изначально покупатель должен внести залог. Его размер никак не регламентируется, однако обычно он составляет 50 тысяч рублей.
Затем начинается долгий процесс оформления документов. Когда перечисляют деньги продавцу квартиры по военной ипотеке?
После того, как Росреестр зарегистрирует сделку, продавец может получить свои деньги в полном объеме.
Однако есть несколько особенностей. При использовании ипотеки, деньги хранятся в банковской ячейке до предоставления выписки из ЕГРП. Напомним, что сегодня свидетельство на право собственности квартиры не имеют юридической силы, поэтому выписка из ЕГРП во время совершения сделок с недвижимостью обязательна.
Она действует в течение 10 дней. После получения банком необходимых документов, происходит выплата в пользу банка, который выдавал продавцу военную ипотеку. Остаток продавец может получить наличными.
Если при покупке используются средства материнского капитала, то сделка затягивается примерно на месяц.
Именно столько времени необходимо на перечисление денег из ПФР. В приоритете погашение ипотеки продавца, остаток средств он может получить наличными.
Проще всего, если сделка происходит с наличными деньгами, так как нет необходимости ждать перечисление денег от государственных структур. Пока Росреестр не завершит регистрацию сделки, деньги хранятся в агентстве недвижимости или в банковской ячейке (как проверить накопления по военной ипотеке по регистрационному номеру?).
Затем покупатель может их взять в полном объеме. Однако ему потребуется погасить ипотеку и снять с квартиры обременение. В любом случае, все расчеты между сторонами контролируются банком.
Судебная практика по налоговому вычету, как правило, предусматривает только случаи, когда заемщик не выполняет свои обязательства по обеспечению кредита.
Однако есть и другие причины для обращения в суд. Среди них:
- желание заемщика изменить условия договора. Если банк не идет на уступку, есть возможность отдать в суд. Но должны быть веские основания для изменения договора. Одного желания не достаточно;
- признание некоторых пунктов кредитного договора недействительными. Обычно споры возникают касаемо страховки и начисления штрафных санкций. Также немало судебных процессов о незаконно взимаемой банком комиссии. В большинстве случаев суд становится на сторону истца;
- несогласие с взысканием жилого объекта. В этом случае приходится долго разбираться во всех нюансах. Шанс на положительный исход составляет примерно 50%.
Таким образом, продать квартиру, которая находится в залоге у государства, вполне возможно. Важно получить разрешение.
Но гораздо выгоднее закрыть ипотеку с помощью другого кредита и снять обременение. В этом случае сделка будет происходить быстрее, можно будет реализовать квартиру дороже, а процесс поиска клиента займет намного меньше времени.
Досрочное погашение военной ипотеки
Чтобы снять обременение с недвижимости в банке и Минобороны, требуется внести недостающую сумму. Заемщик может использовать как собственные средства, так и взять новый кредит. Получить деньги военнослужащий может в рамках рефинансирования.
Чтобы взять средства на выплату остатка долга, гражданину необходимо выполнить следующие действия:
- Подать заявление в выбранный банк. При этом следует обязательно сообщить о том, что планируется досрочное погашение жилищного займа.
- Определить сумму, которая потребуется для закрытия долга и снятия обременения с недвижимости.
- Сообщить Росвоенипотеке о том, что планируется досрочно закрыть долг и вывести купленную недвижимость из-под залога.
- Получить заемные средства и использовать их для погашения военной ипотеки.
- Найти покупателя недвижимости.
- Собрать необходимый перечень документов для продажи квартиры. Потребуется в том числе получить из Госреестра выписку с подтверждением права собственности на недвижимость. В документе не должно содержаться сведений о том, что у гражданина есть обязательства перед третьими лицами.
- Осуществить сделку по продаже имущества.
Реализация квартиры по переуступке
В этом случае необходимо найти покупателя, который согласен оформить право собственности на обремененную недвижимость. Для совершения сделки необходимо получить согласие банка и Министерства обороны. Если в семье есть дети — потребуется одобрение органов опеки.
При использовании средств материнского капитала потребуется согласие Пенсионного фонда.
Дальнейшая процедура предполагает следующие шаги:
- Поиск лица, заинтересованного в приобретении жилья.
- Посещение вместе с потенциальным покупателем банка, предоставившего ипотеку.
- Оформление нового договора с банком. При этом обязательно участие в подписании как продавца, так и покупателя.
- Получение средств от сделки купли-продажи.
Альтернативные варианты
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.
По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.
Что будет с накоплениями после погашения военной ипотеки
Как уже объяснялось выше, в случае досрочного погашения ИК военнослужащий-заемщик, не получивший права на использование своих ипотечных накоплений, обязан вернуть государству и ЦЖЗ на жилье, и все проценты, уплаченные по кредиту с его счета в НИС.
Однако в силу ст. 15 ФЗ № 117, свои ипотечные накопления участник НИС при этом вовсе не теряет. В случае если он не заканчивает служить в армии, то все возвращенные им государству средства восстанавливаются на его счету в НИС в полном объеме, и далее деньги Минобороны продолжают перечисляться на этот счет в обычном порядке, а сам военнослужащий получает возможность использовать средства НИС для приобретения ипотечного жилья повторно.
При этом следует понимать, что второй раз ИК будет предоставлен военнослужащему на гораздо худших условиях (в частности, срок кредита будет значительно уменьшен из-за увеличившегося возраста заемщика, а сами проценты по ИК могут быть повышены). С другой стороны, «в плюс» контрактнику может пойти его хорошая кредитная история, что и позволит ему взять военную ипотеку даже в возрасте 40 лет.
Риски продавца недвижимости
Основной риск заключается в том, что военнослужащий может уволится. Тогда совершение сделки станет невозможным. Но хуже ситуация, когда отказ от покупки происходит после оформления права собственности и обременения. Тогда продавцу придётся ждать признания сделки недействительной. И реализовать недвижимость другому покупателю до разрешения ситуации он не сможет.
Кроме того, риск попасть в серую схему сохраняется. Он очень мал, если учитывать контроль со стороны банка и Росвоенипотеки. Исключить его можно с помощью более тщательной проверки и перепроверки всех документов.
Эксперт Ассоциации военных политологов Александр Перенджиев отмечает: «Несмотря на то, что программа военной ипотеки работает 14 лет, она ещё требует законодательной доработки». Значит, в программу ещё будут вноситься изменения и уточнения. Они помогут полностью исключить возникновение рискованных ситуаций и сделать продажу квартиры по военной ипотеке безопасной и более привлекательной для продавцов недвижимости.
Налог при продаже недвижимости
Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?
Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:
- 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
- сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.
Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ в следующем году.