Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Единственное роскошное жилье банкрота: на что меняют и когда оставят». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
С чего началась история об изъятии у должника единственного жилья
Был долг. Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.
В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.
В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.
В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.
В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.
Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.
В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Пример № 4. «Самый умный должник» и просто набрал долгов
Чем плох кредит? Тем, что берешь чужие деньги ненадолго, а отдаешь свои и навсегда.
Допустим, человек взял кредит в банке или в долг у друзей, вложился в недвижимость или «замутил» бизнес. А может он просто отправился мир посмотреть. Умом он понимает, что рано или поздно деньги нужно будет возвращать, но не готов с ними расстаться — с деньгами, разумеется, друзей-то можно новых найти еще раз несколько.
И чтобы не возвращать никому ничего герой нашего примера, решил объявить себя банкротом, предусмотрительно раздав перед этим все свое имущество, нажитое непосильным трудом, близким родственникам (ну или почти все).
Важно помнить, что финансовый управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки, совершенные в течение трех последних лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом, если целью таких сделок был вывод активов из-под носа кредиторов.
Позиция Верховного Суда РФ
29 ноября 2021 г. Верховный Суд РФ вынес уже упомянутое Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.11.2018 № 305-ЭС 18-15724 по делу А. Фрущака № А 40-67517/2017, которое многие эксперты назвали поворотным для развития дальнейшей судебной практики по спорам об обращении взыскания на единственное жилье граждан-банкротов.
Фабула дела такова. Должник пытался исключить из конкурсной массы трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью 198 кв. м, заявляя, что это его единственное жилье. Суды трех инстанций удовлетворили ходатайство должника.
Верховный Суд РФ не согласился с их позицией, обратив внимание на то, что до признания себя банкротом должник совершил недобросовестные действия по отчуждению спорной квартиры, пытаясь избежать обращения на нее взыскания по требованиям своего единственного кредитора. В частности, должник развелся с женой и передал ей квартиру по соглашению о разделе имущества. Затем бывшая супруга подарила квартиру их дочери. Эти сделки были признаны недействительными.
При этом суды общей юрисдикции проверяли квартиру на соответствие признакам единственного жилья и пришли к выводу о возможности обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства, которое, однако, не было завершено в связи с тем, что должник объявил себя банкротом.
Верховный Суд РФ также установил, что до инициации процедуры банкротства должник не был зарегистрирован и не проживал в спорной квартире.
С учетом этого Суд посчитал, что действия должника были направлены на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, и на сокрытие имущества от обращения на него взыскания. Признав поведение должника, злоупотребившего правом в попытке уйти от уплаты долга, недобросовестным, высший суд направил дело на новое рассмотрение.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Можно ли самому продать недвижимость, чтобы она не ушла с молотка?
Первое, что сделает суд в самом начале процедуры банкротства — составит перечень имущества. На все объекты будет наложено обременение, а именно — запрет регистрационных действий. Соответственно, собственник не сможет продать дом или квартиру с целью сокрытия имущества.
Некоторые переоформляются жилье еще до начала процедуры банкротства. Особенность процедуры в том, что судом будут пересмотрены сделки за последние три года. Если будут обнаружены признаки их фиктивности или притворства, они могут быть пересмотрены.
Суд обратит внимание на следующие факторы:
- Как давно был заключен договор. Чем ближе к моменту подачи заявления о банкротстве, тем больше подозрений он вызовет.
- На основании какого договора была передана недвижимость. Дарение вызовет больше подозрений.
- Какова стоимость жилья. Заниженная цена также будет основанием для перепроверки договора.
- Кому был передан объект. Заключение договора с близкими родственниками заставит суд перепроверить обстоятельства.
Если жилье обременено ипотекой
Когда квартира, дом, земельный участок под домом обременены залогом, то залоговый кредитор вправе обратить на них взыскание, как в порядке обычного гражданского производстве, так и при банкротстве должника. В последнем случае жилье попадает в конкурсную массу.
Но, если оставшаяся задолженность незначительна по отношению к стоимости квартиры, то обращать взыскание даже на ипотечное жилье нельзя.
ВС РФ в Определении от 23.04.2019 года по делу №49-КГ19-5, возвращая дело в суд апелляционной инстанции, указал судам, на что обязательно нужно обращать внимание при рассмотрении подобных дел:
- соотношение суммы долга и стоимости заложенного имущества,
- рыночную стоимость жилья (истец указал первоначальную стоимость квартиры на момент выдачи кредита, но за 4 года ее цена на рынке недвижимости выросла почти в два раза),
- количество допущенных при оплате кредита просрочек.
Внимание! Если вы допустили просрочку более трех раз за 12 месяцев, то на квартиру, обремененную залогом, может быть обращено взыскание даже при незначительной задолженности. Поэтому не допускайте такой ситуации, при появлении проблем с платежами, сразу же обращайтесь в банк с заявлением об отсрочке платежей либо о предоставлении «ипотечных каникул».
Можно ли наложить арест на единственное жилье?
Если единственное жилье добросовестного должника находится под законодательной защитой, и продать его невозможно, то это не значит, что единственную квартиру нельзя арестовать.
Позиция ВС РФ встречается в обзоре судебной практики № 1 (утверждена Президиумом ВС РФ от 13 апреля 2021 года) и согласуется с Постановлением Конституционного суда № 11-П от 14 мая 2012 года. Она гласит, что арест является обеспечительной мерой и не означает полноценную реализацию единственного жилья должника.
Судебные приставы могут арестовать квартиру с целью предупреждения ее отчуждения должником. Но отобрать единственное жилье они не могут. То есть вы будете пользоваться квартирой, проживать в ней, но продать, подарить или заключить другие сделки по ней вы не сможете
.
Кому следует переживать
Важно отметить, что новых законодательных правок пока нет — есть только решение Конституционного суда по частному вопросу господина Ревкова и его должницы. Обратят ли законодатели внимание на прошение КС РФ, если прошлое игнорировали долгие девять лет? Тоже вопрос открытый. Впереди выборы, а депутаты не хотят принимать и разрабатывать заранее непопулярные законы. То есть, если работа над проектами и начнется, то не раньше осенней сессии.
Кроме того, отказ от применения иммунитета может быть применен, если должник не останется «без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают».
Значит, переживать стоит только тем, кто оказался в подобной ситуации, которая описана выше. То есть, на момент покупки жилья на вас открыты исполнительные производства, а вы достоверно знаете, что должны кому-либо большую сумму денег, при этом не делаете никаких попыток решить этот вопрос. Либо специально заняли в долг, чтобы приобрести жилье, которое в последствии можно признать шикарным.
Тем, у кого площадь жилья составляет стандартные 40-60 квадратных метров, и они приобрели жилье не на заемные деньги, переживать не стоит. Также не нужно бояться и банкротам, за плечами которых есть выплаченная ипотека — жилье останется при них.
К каким выводам можно прийти, если оценить доводы высшей конституционной инстанции страны?
- Конституционный суд ещё в 2012 году потребовал от законодателя сформировать регулирование данного вопроса, а именно: указать в законе конкретные критерии, при которых возможно было бы снятие исполнительского иммунитета. Это сделано не было, в новом Постановлении суд вновь напоминает об этом законодателю.
- Необходимо в каждом конкретном случае соблюсти баланс интересов кредитора и должника. И должник должен иметь возможность не лишиться конституционного права на жилище, хотя бы в минимально установленных пределах, и кредитор должен получить возможность получить денежные средства. Если это невозможно, то лишать единственное жилье исполнительского иммунитета нельзя.
- Пока нет четкого законодательного регулирования и судебной практики по вопросу, статья 446 ГПК РФ формально препятствует обращению взыскания на такое жильё.
- Статья 446 ГПК РФ, в тоже время, не является безусловным основанием для отказа в обращении взыскания на единственное жильё. В резолютивной части суд заложил основы критериев для снятия исполнительского иммунитета, а именно: после реализации жилья должник не должен остаться “на улице”, должно быть обеспечено жильё площадью, по крайней мере, не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают; нужно соотносить величину долга и рыночную стоимость жилья, учитывать, что долг может быть в существенной части или полностью погашен при реализации объекта недвижимости; не должно быть ситуации, когда должнику придётся после реализации недвижимости сменить место жительства, но он сам может согласиться с этим, тогда применить реализацию можно.
Можно ли продать или подарить жилье перед банкротством
Когда на горизонте маячит возможность лишиться имущества изза долга, а у должника есть несколько объектов недвижимости, невольно возникает мысль продать их. Правильно ли будет так сделать?
Конечно, можно продать все кроме единственной квартиры и спрятать деньги под подушку. Однако суд скорее всего признает все такие сделки незаконными, отменит их и вернет сперва в вашу собственность. А потом в дело вступаю приставы и продают эту собственность в счет уплаты долга. В этом случае все проблемы с возвратом средств покупателю лягут на ваши плечи.
Аналогично незаконными будут признаны сделки по дарению объектов недвижимости близким родственникам (жене, мужу, детям). Если эта сделка произошла после того как вы узнали о долге, ее отменят.
Ипотека: могут ли забрать единственное жилье
Нарушение гражданами ипотечных обязательств встречается все чаще и чаще. В связи с последними изменениями многих интересует, забирают ли единственное жилье за долги в 2023 году, если оно при этом было оформлено в ипотеку.
Если уже 3 месяца и более человек не совершает установленные договором платежи, у банка появляется право на обращение в суд. Далее встает вопрос о реализации ипотечного жилья с целью погашения образовавшейся задолженности. Логика здесь понятна: человек знал о существовании долга и его постоянном росте, но, несмотря на это, решил приобрести недвижимость в ипотеку. Налицо недобросовестное отношение к его денежным обязательствам.
Дума рассмотрит вопрос лишения должников жилья
Государственная Дума в ближайшем будущем будет изучать законодательный проект о внесении поправок в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Эти новшества дадут возможность забирать с помощью исполнительных документов единственную жилую квартиру физического лица – должника и членов его семьи в том случае, если размеры жилого помещения намного выше средних показателей, а цена дает возможность удовлетворить таким образом кредиторские требования. Лишение должников единственного жилья стало самым актуальным вопросом последней недели в средствах массовой информации.
На сегодняшний день статья 446 Гражданского процессуального кодекса не дает возможности отбирать у физических лиц – должников единственное жилое помещение. К исключениям относятся жилые помещения, находящиеся в залоге либо ипотеке.
Кто и куда будет выселять? Учтут ли н/л детей?
— Кто будет заниматься переселением физических лиц – должников из огромного жилого помещения в более маленькое? Откуда будут брать такие жилые помещения? Будет ли учитываться в такой ситуации наличие у физических лиц – заемщиков несовершеннолетних детей? Все-таки лишение должника единственного жилья – процедура непростая.
— Да, все не так уж просто. Дети также являются полноценными гражданами Российской Федерации, им полагается такое же число квадратных метров. Они в любом случае не будут ущемлены в своих законных правах.
Переселять, скорее всего, будут судебные приставы. Меньшие по размеру жилые помещения будут выделены местными властями.
— А найдут ли они их? Ведь физических лиц – заемщиков у нас в стране очень много – чуть ли не половина России.
— По закону они будут обязаны отыскать такое жилье.
— Приведем следующий пример: физическое лицо – заемщик живет один, общий размер жилого помещения составляет 35 квадратных метров. Часть жилья могут забрать в счет погашения задолженности?
— Навряд ли судебная инстанция заберет лишние квадратные метры.
— Это касается любого региона России?
— Мне сложно дать ответ на этот вопрос. Я уже пояснила, что нормы будут устанавливать местные власти – в самостоятельном порядке. Что касается Москвы, то здесь, скорее всего, в такой ситуации ничего не заберут. А при меньшей норме – кто его знает…