Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Актуально о капитальном ремонте МКД». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
В перечень вошли работы по капремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем МКД
В методических рекомендациях услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД разбиты на десять основных групп. Ремонт фундамента многоквартирного дома может включать:
- его гидроизоляцию, герметизацию и антисептирование, усиление и восстановление;
- демонтаж, монтаж и восстановление отмостки, приямков, входов в подвалы;
- заделку и расшивку стыков, швов, трещин.
В перечень работ по капремонту фасада Минстрой России включил демонтаж, монтаж, восстановление, усиление:
- наружных стен;
- кирпичной кладки;
- облицовочной плитки;
- архитектурных элементов фасада;
- цоколя и наружных стен лифтовых шахт,
- стыков панелей и деформационных швов;
- открытых балконов и лоджий, покрытий козырьков балконов, лоджий верхних этажей;
- продухов для вентиляции подвального помещения, подвальных окон, приямков, спусков и дверей входа в подвал;
- отмостки и водоотводящего лотка;
- входных групп и домового знака,
- решеток по периметру стен фасада на продухи чердачного помещения;
- пожарных лестниц;
- системы наружного водостока;
- козырьков над входами в подъезды, подвалы.
Куда идут деньги, и кто их распределяет?
Полученные средства управляющая компания перечисляет в региональные фонд капремонта или специальный счет дома (если такое решение приняли собственники дома). Фонд в свою очередь нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ.
Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА
Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).
Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).
Подведем итоги: что относится к капремонту многоквартирного дома
Резюмируя вышесказанное, можем констатировать, что капитальный ремонт – новое и порой не очень понятное явление для россиян. К его основным особенностям и характеристикам относят:
- обязанность сбора средств собственниками;
- контроль качества оказания ремонтных услуг органами муниципальной власти;
- решение финансовых вопросов региональными представителями;
- отсутствие фиксированных общефедеральных тарифов на взносы;
- аккумулирование материальных активов на счетах местных операторов;
- урегулирование любых спорных нюансов на общих собраниях;
- инструмент планирования действий – голосование;
- отказ от ежемесячных взносов недопустим, за просрочку и неуплату предусмотрены штрафные санкции;
- перечень помещений составляется ежегодно, фиксируется в актуальных программах для регионов.
Теперь вы знаете, что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома, что меняют при нем. Надеемся, представленная информация оказалась полезной, помогла найти ответы на интересующие вопросы.
Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:
п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Проведение капремонта жилых домов
Есть несколько вариантов проведения капремонта жилых домов:
- Плановый ремонт. Самый распространенный вариант. В региональной программе подходит срок ремонта и контролирующий муниципальный орган согласует работы с обслуживающей дом компанией.
- Аварийный ремонт проводится в случае ЧП в максимально короткие сроки. Региональная программа при этом корректируется с учетом переброшенных денежных средств.
- Капремонт по инициативе собственников в каждом субъекте реализуется по-своему. Чтобы «пробить» нужные работы для своего дома, следует собрать внеочередное собрание, на котором 2/3 голосов должны высказаться за проведение работ. Далее с протоколом собственники направляются в управляющую компанию, которая инициирует дальнейшую реализацию решения собственников. Все работы проводятся под контролем местной власти.
Универсальный срок капремонта не установлен. Он зависит от объема и сложности необходимых работ. Однако работы должны быть завершены в рамках основных жилищно-коммунальных сроков – например, с учетом начала отопительного сезона.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Что закреплено в законе
Каждый житель многоквартирного дома обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт. От этой обязанности освобождены пенсионеры возрастом от 80 лет. Старики, возраст которых превысил отметку в семьдесят лет, вносят только 50% от суммы взносов. Однако каждого второго собственника волнует вопрос о том, какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома.
Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах утверждено на законодательном уровне.
Внимание! Основными нормативно правовыми актами являются:
- статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь перечислены все виды основных работ, которые проводятся во время капитального ремонта);
- статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (здесь также содержится перечень работ, которые выполняются во время капитального ремонта);
- правила технической эксплуатации жилого фонда (здесь указаны дополнительные виды работ, которые выполняются во время проведения капитального ремонта).
Несмотря на четкое определение видов работ со стороны законодательства, каждый второй собственник квартиры задаются вопросом о том, какие виды работ проводятся.
Обратите внимание на то, что действующие нормативно-правовые акты дают четкое разграничение обязанностей между собственниками, местными органами власти и управляющими компаниями.
Кто проводит капитальный ремонт многоквартирного дома
За организацию проведения ремонтных работ ответственность несет региональный оператор, если собственники перечисляют плату за капитальный ремонт на его счет. В этом случае оператор:
- заключает договоры с фирмами-подрядчиками;
- подписывает акты о принятых работах;
- осуществляет контроль за ведением ремонта.
Если собственники жилья в МКД приняли решение о формировании фонда на индивидуальном банковском счете, они самостоятельно определяют лицо, которому поручают действия по организации проведения капремонта. На общем собрании жильцы принимают решение по выбору исполнителей, заказу проектной документации, а также порядок приемки работ.
Подрядная организация — строительная компания, выполняющая работы по капитальному ремонту, которая может выбираться:
- в рамках торговых процедур у регионального оператора;
- на общем собрании собственников жилья.
Строительная компания должна иметь все необходимые допуски и документы для осуществления ремонтных работ, а также квалифицированных рабочих и современное оборудование.
Кому жаловаться на рабочих и качество работ
Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.
Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.
Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.
Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.
Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.
К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.
Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).
В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.
После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.
Перечень работ по капитальному ремонту
Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:
- производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
- произвести остекление балконов и лоджий;
- сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
- заменить или отремонтировать водосточную систему;
- отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
- восстановить или заменить кровельное покрытие;
- отремонтировать придомовые козырьки;
- отремонтировать отмостку;
- отремонтировать наружные стены лифтов.
Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента. Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:
- отремонтировать фундамент дома;
- обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
- отремонтировать входы в подвалы;
- провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.
Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков. Для этого необходимо:
- отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;
- обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
- отремонтировать или заменить поддоны;
- нормализовать температурный режим;
- провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
- отремонтировать или заменить решетки парапета;
- заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.
Многие сомневаются, нужно ли оплачивать капитальный ремонт жилых домов? Да, платить придется в любом случае. Если этого не делать, то не избежать начисления пени, которые могут быть востребованы в судебном порядке управляющей компанией. Суд всегда удовлетворяет такие иски и обязывает должника выплачивать долг.
Если существуют неоплаченные финансовые обязательства, неплательщик может быть лишен права выезда за границу, ему запрещается заключение сделок с недвижимостью и даже может быть проведено изъятие имущества. При долгах по ЖКХ любой гражданин лишается льгот на коммунальные услуги.
Деньги для создания фонда могут отчисляться и из других источников. При этом средства могут идти не только на погашение уже имеющихся задолженностей, но и на оплату дополнительных работ. К другим источникам причисляют финансовые средства, выплаченные за аренду нежилых помещений и размещенную в здании рекламу. В этом случае могут даваться скидки на платежи для пенсионеров и ветеранов.
Кто финансирует проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов
До приобретения юридической силы поправок по ФЗ № 271 весь капитальный ремонт и отделка жилых зданий финансировались из бюджета Фонда реформирования ЖКХ. Затем было решено переложить данную обязанность на жильцов, что вызвало бурю возмущения. Группа депутатов подали иск в Конституционный суд, чтобы проверить законность данного требования. КС вынес единогласное решение, что требования по оплате взносов является законным, т. к. ремонт проводится в интересах самих жильцов. Узнав, что такое капремонт, и какие работы к нему относятся, нужно ждать получения счета к оплате. Сумма взноса включается в ежемесячные платежки по услугам ЖКХ. В каждом городе и области устанавливается свой стандарт, например, в Санкт-Петербурге размер отчислений для оплаты работ по капитальному ремонту многоквартирных домов определяется, как 2 рубля за 1 кв. м, а в Тюменской области данный показатель увеличен 20 рублей.
Если вы купили жилье в доме, недавно сданном в эксплуатацию, то можете оформить освобождение от взносов по капремонту на пять лет. Еще граждане РФ могут подать в жилищную инспекцию при городской администрации ходатайство об освобождении их от уплаты взносов. Власти могут предоставить субсидию, если соискатель действительно нуждается в скидке. Размер государственной помощи составляет 50 или 100%. Претендовать на нее могут:
- многодетные семьи;
- ветераны ВОВ и труда;
- чернобыльцы;
- инвалиды;
- одинокие пенсионеры в возрасте 70 или 80 лет.
Данный список не является исчерпывающим, он может расширяться и дополняться, исходя от обстоятельств дела. Чтобы рассчитывать на льготы, нужно отвечать ряду критериев и требований, а также войти в специальный список. Важно не иметь задолженностей в коммунальной отрасли, иначе уполномоченные органы откажут в оформлении субсидии. В случае, когда отказ в льготе не обоснован или плохо аргументирован, можно защищать свои конституционные права и свободы через судебные инстанции.
Процесс проведения капремонта
Принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта не приходит моментально. Существует установленная процедура совершения этого процесса. Первоначально соответствующие органы обследуют здание. Они составляют смету ремонта. Затем выполняются описанные в документах действия. На этом этапе осуществляется технический и авторский надзор за проведением работ.
В ходе капитального ремонта также выполняется энергетическое обследование дома. Завершает работы техническая инвентаризация, а также паспортизация здания.
Что входит в капитальный ремонт жилого дома, очень сильно варьируется в зависимости от множества факторов. Если собственники недвижимости посчитают нужным, они могут на общем собрании договориться об увеличении минимальной ставки взносов в целевой фонд. Это необходимо для расширения спектра дополнительных работ.
Виды капремонта и перечень мероприятий, входящих в него
Собственники общего имущества МКД должны утвердить самостоятельно, что входит в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Это следует сделать при принятии решения о проведении капремонта и поручении его той или иной организации, в том числе управляющей (ст. 189 ЖК).
Данный перечень должен быть обязательно утвержден. В него могут войти лишь указанные в законе виды работ, которые будут определяться с учетом состояния дома.
Согласно ст. 166 ЖК, в состав работ, которые проводятся в рамках капремонта, может войти обновление:
- инженерных коммуникаций;
- лифта, оборудования и шахт;
- подвальных помещений;
- крыши;
- фасада;
- фундамента.
Указанный список может быть дополнен в соответствии с региональным законодательством другими работами: утеплением фасадов, переустройством крыш, оборудованием дополнительных выходов, установкой приборов учета потребления коммунальных услуг и так далее.
Прежде чем рассмотреть их подробнее, выделим основные виды капитального ремонта.