Оценка доли в квартире — для чего нужна?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка доли в квартире — для чего нужна?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Об оценки доли в квартире

Необходимость в проведении оценки доли или комнаты возникает достаточно часто. Несмотря на то, что основные принципы и подходы к оценке частей квартиры те же, что и при оценке целой квартиры, такая оценка все же связана с определенными особенностями. Оценка доли или комнаты более сложна, чем оценка квартиры, поскольку требует учета большего количества факторов.

Главным фактором, усложняющим оценку в данном случае, является рыночная ситуация. Дело в том, что оценка рыночной стоимости, обычно требует использования сравнительного (рыночного) подхода. Между тем, ситуация на рынке может быть такова, что поиск аналогов для сравнения может быть достаточно затруднительным. Но потребность в оценке долей, напротив, возникает достаточно часто, т.к. их используют в качестве залога. Огромное значение для оценки имеет вид собственности, это может быть, как выделенная в натуре часть квартиры, так и долевая собственность или комната в коммунальной квартире.

Особенности доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена в натуре. Например, как отдельная комната и тогда такая недвижимость оценивается как комната в коммунальной квартире. Но чаще всего, доля в квартире не выделяется, и квартира находится в совместном использовании. При совместном использовании в квартире нет фактического разделения территории, совладельцы имеют право свободного перемещения по квартире. Для определения стоимости доли, оценщик оценивает вначале квартиру, а потом выделяет долю в стоимости, пропорциональную доле в собственности. Однако рыночная стоимость долевой собственности значительно ниже частной, поэтому надо понимать, что если квартира стоит 6 000 000, то 1/2 собственности в ней не будет стоить 3 000 000. Для того чтобы понять насколько стоит удешевить стоимость доли, необходимо либо исследование рынка(хорошо если на рынке есть достаточное предложение), либо нужна консультация компетентных специалистов рынка недвижимости в исследуемом регионе.

Факторы, влияющие на оценку квартирной доли

Владельцы долевой недвижимости нередко совершают ошибку, полагая, что для определения стоимости принадлежащей им доли достаточно простого арифметического расчета. Чаще всего результатом такого расчета становится завышенная стоимость доли. Квалифицированный оценщик, услуги которого предлагает компания ЦЦТ, учитывает в процессе оценивания множество факторов, основными из которых являются такие моменты:

• наличествует или отсутствует свободный доступ в квартиру, что подразумевает реакцию содольщиков на продажу владельцем доли. При согласии содольщиков стоимость доли увеличивается, а при отсутствии согласия понижается, поскольку с продажей могут возникнуть впоследствии проблемы;
• имеются или нет собственники долей, не достигшие совершеннолетия на момент проведения оценки;
• существует или отсутствует порядок пользования жильем совладельцами. Стоимость доли увеличивается при наличии заверенного нотариусом соглашения о порядке использования общей квартиры или определяющего порядок использования решения суда;
• большая общая площадь может значительно увеличить стоимость доли. Наиболее весомым фактором является наличие нескольких отдельных комнат, что позволяет при необходимости легко продать имущество;
• общее число людей, являющихся содольщиками.

Для того чтобы воспользоваться услугами специалистов ЦЦТ по оценке стоимости доли в квартире, необходимо выполнить следующие действия:

• сделать заказ на сайте компании ЦЦТ, воспользовавшись электронной формой заявки, или позвонить по указанному контактному телефону;
• согласовать с менеджером число и время прибытия в квартиру специалиста;
• предоставить прибывшему в указанное время специалисту необходимые для проведения оценки документы. Информацию о необходимых для выполнения оценки стоимости доли в квартире документах можно получить у менеджера при согласовании времени приезда специалиста;
• после того, как на протяжении 1-2 дней специалист подготовит отчет, забрать его в офисе компании или воспользоваться услугой курьерской доставки.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Без опыта работы в сфере недвижимости оценить стоимость доли чрезвычайно сложно, так как необходимо учесть многие нюансы и выявить показатели ликвидности объекта. Рассмотрим, на какие факторы стоит обратить внимание в первую очередь.

Порядок пользования общим жильем	В 98% случаев определить порядок пользования квартирой в долевом владении не представляется возможным. Установление порядка позволяет существенно увеличить стоимости доли. Для подтверждения используются два документа: письменное соглашение между дольщиками, обязательно заверенное нотариально; судебное решение, определяющее порядок пользования недвижимостью.
Свободный доступ в квартиру	Если совладельцы долей выступают против продажи и вселения нового собственника, то рыночная стоимость доли падает. Продать долю без согласия других собственников достаточно сложно. Покупатель пообщается с ними и поймет, что ему придется вселяться через суд.
Большая площадь, приходящаяся на долю	Большая площадь долевой собственности – это положительный фактор, позволяющий поднять цену практически на треть. В будущем жильцы смогут разменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и разъехаться
На каждого собственника приходится по комнате	Цену доли можно увеличить на 20-50%, если в квартире есть отдельная комната для каждого из собственников. Например, покупатель приобретет 1/3 трехкомнатной квартиры и получит изолированную жилплощадь.
Количество собственников и жильцов	Чем больше владельцев и жильцов в квартире, тем меньше рыночная стоимость доли. Повысить цену на 20% можно, если помимо покупателя, недвижимостью владеет один дольщик. Стоимость стоит увеличить в 2 раза, если в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. При наличии 3-5 прописанных граждан спрос и ценник резко падает.
Несовершеннолетний дольщик	Наличие несовершеннолетнего собственника доли осложняет процесс размена и продажи жилья. Потребуется разрешение органов опеки. Чтобы продать долю, придется снизить цену на 40-50%.
Дороговизна недвижимости	Продажа доли в элитном доме невыгодна, так как придется занизить ее рыночную стоимость. Многие покупатели предпочтут приобрести недорогую отдельную квартиру, чем долю дорогой недвижимости.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.

Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

• документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
• сведения из БТИ;
• копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
• паспорт собственника объекта;
• документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
• кадастровый паспорт помещения;
• справки о проведении перепланировки, если она имела место;
• документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Каким образом происходит оценка доли в квартире?

Оценка стоимости доли в квартире иногда осложняется тем, что часть жилья, обозначенная в документах, не так просто определяется в квартире в натуре. Зачастую даже сами собственники не могут точно сказать, где проходят границы принадлежащей им доли жилой недвижимости. Кроме того, на оценку доли в квартире оказывают влияние многие нюансы: размер самой доли, количество собственников квартиры, количество комнат и проч.

Чаще всего на практике оценка доли жилого помещения нужна, когда несколько наследников вступают в права на недвижимость. Так, оценка доли квартиры для наследства необходима, чтобы четко определить стоимость доли каждого наследника на случай выплаты оному денежной компенсации. Поскольку после вступления в права наследства на долю, многие желают побыстрее ее продать, чтобы приобрести для себя отдельную жилплощадь.

Зачастую владельцы долевой собственности считают, что стоимость их части недвижимости определяется очень просто, исходя из математического соотношения их доли к стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, а человеку принадлежит 1/2 ее часть, то он планирует получить за свою долю 1 миллион. Но на самом деле рыночная стоимость будет всего лишь в районе 30-70% от этой суммы. Такое снижение цены объясняется тем, что с приобретением части жилья, новый владелец сталкивается с трудностями и неудобствами, которые бывают у владельцев коммуналок. Однако если один собственник выкупает долю другого или они оба продают свои доли одному покупателю, то в этом случае цена будет равна 100% от принадлежащей им части по рыночной стоимости квартиры.

Определение размера дисконта

Расчет величины этого дисконта проводится методом парных сравнений. Смысл этого метода заключается в том, чтобы среди всех предложений, имеющихся на рынке на дату оценки найти так называемые пары сравнения – две одинаковые (или почти одинаковые) квартиры, одна из которых продается целиком, а в другой продается доля. Естественно, стоимость 1 кв.м. в паре будет разной, но поскольку выбранные квартиры по своим физическим параметрам (почти) одинаковые, то все различие в стоимости обусловлено тем фактом, что в одном случае этот квадратный метр продается в составе всей квартиры, а в другом – составе доли. Процентная разница в цене и будет представлять собой рыночное значение дисконта, учитывающего тот факт, что рассматриваемая жилплощадь представляет собой долю, а не индивидуальную квартиру. Конечно, для того чтобы сделать обоснованный вывод о наиболее вероятной средней величине этого дисконта, нужно проанализировать информацию по нескольким (5-6) парам сравнения.

Чтобы проиллюстрировать данную технику парных сравнений, приведем реальный пример (расчетную таблицу) определения величины скидки на рынке жилья города Москвы.

Таблица 1. Расчет величины дисконта (скидки) при оценке доли в квартире.

Пара срав­не­ния	Объект	Пло­щадь, кв.м.	Цена пред­ло­же­ния, руб.	Стои­мость 1 кв.м., руб.	Вели­чина скидки по отно­ше­нию к стои­мос­ти 1 кв.м. в «целой» квар­ти­ре, %	Сред­нее зна­че­ние скид­ки по всем парам срав­не­ния, %
1	Доля на про­да­жу 1/2 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре. Метро «Бунин­ская Аллея», ул. Адми­ра­ла Ла­за­ре­ва, д.30. 5/9 пан. дома	19,4	1 500 000	77519	46	35
Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро «Бунин­ская Аллея», ул. Остафь­ев­ская, д.8. От 10/12 пан. Дома	38,3	5 500 000	143 603
2	Доля на про­дажу 1/3 в одно­ком­нат­ной квар­ти­ре, м. «Рязан­ский прос­пект», ул. Акаде­мика Скря­бина, д.6. 4/17 пан. Дома.	12,9	1 600 000	124 417	21
Одно­ком­нат­ная квар­тира, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Зеле­но­доль­ская, д.11. 8/14 пан. Дома	40,4	6 400 000	158 416
3	Доля на про­дажу 2/3 в 2-х ком­нат­ной квар­тире, метро «Авиа­мо­тор­ная», ул. Энер­ге­ти­чес­кая, д.2. От метро 10 мин. пеш­ком, 2/9 пан. Дома	28,7	2 700 000	94 077	48
2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Авиа­мо­тор­ная», Душин­ская ул., д.18, корп.1. От метро 10 мин. Пеш., 6/9 пан. Дома	45,1	8 200 000	181 818
4	Доля на про­дажу 1/3 в 2-х ком­нат­ной квар­ти­ре, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Грина, д.15. От метро 5 мин. пеш­ком, 13/14пан. Дома	18,7	1 500 000	80 214	46
2-х ком­нат­ная квар­тира, метро «Б-р Дмит­рия Дон­ского», ул. Б-р Дмит­рия Дон­ского, д.9. От метро 2 мин. Пеш. 16/17 пан. Дома	60,2	9 000 000	149 502
5	Доля на продажу 1/2 в 2-х ком­на­тной квартире, метро «Рязан­ский прос­пект», ул. Папер­ника, д.15. От метро 7 мин. Пеш­ком, 4/5 кирп. Дома	21,6	2 500 000	115 741	20
2-х ком­нат­ная квар­ти­ра, метро «Рязан­ский прос­пект», Кара­ча­ров­ская 3-я ул., д.4. От метро 7 мин. Трансп., 3/5 кирп. Дома	57,0	8 200 000	143 860
6	Доля на про­да­жу 1/4 в двух­ком­нат­ной квар­тире, метро «Красно­гвар­дейская», Воро­неж­ская ул., д.32/43. От метро 15 мин. пеш., 10/12 пан. Дома	13,0	1 500 000	115 163	30
2-х квар­ти­ра метро «Красно­гвар­дейская», Мусы Джа­лиля ул.29 корп.1. От метро 2 мин. пеш., 8/16 пан. Дома	50,6	8 300 000	164 032

Из приведённого примера видно, что реальные величины искомых скидок различаются по парам сравнения и находятся в диапазоне от 20 до 48 процентов. Перейти от индивидуальных значений скидки к некоторому среднему, наиболее вероятному значению можно двумя способами.

Первый способ – самый доступный и заключается в простом усреднении значений, т.е. в качестве итогового значения скидки принимается среднее арифметическое значений скидок, полученных по каждой паре сравнения. В приведенной выше таблице итоговая скидка рассчитана именно таким образом.

Второй способ чуть более сложен и состоит в проведении процедуры математического взвешивания. Для этого каждой паре сравнения присваивается свой вес, который представляет собой число больше нуля, но меньше 1, при этом сумма весов по всем парам сравнения должна равняться 1.

Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью. Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика. Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.

Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Правила и требования, которые соблюдаем

Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

Услуга оценки доли в квартире

Особенностью оценки доли в квартире для выкупа или продажи является то, что рыночная стоимость доли не пропорциональна стоимости ее части. Это происходит от того, что пользование жилплощадью происходится совместно с другими собственниками (помещения общего пользования — санузел, прихожая, кухня). Это и приводит к снижению стоимости доли. Таким образом, продажа квартиры по долям всегда не даст стоимость, которую можно получить при продаже квартиры целиком. Для расчета стоимости доли необходимо определить понижающий коэффициент неликвидности. Его значение может быть от 0,1 до 0,5 и для его выбора учитываются множество факторов и используются имеющие нормативы. Поэтому важно обращаться к экспертам с опытом работы по оценке долей. В нашей компании работают оценщики со стажем работы от 7 до 10 лет.

Как высчитать долю в квартире на дроби

Уплачиваемый налог Официальное закрепление доли каждого собственника предполагает, что и налог будет рассчитываться отдельно на каждую долю квартиры. При этом ставка налоговой базы определяется на основании кадастровой стоимости объекта.
Таковая обычно указывается в кадастровом паспорте объекта. Стоимость доли определяется пропорционально ее размеру. Когда кадастровая стоимость не превышает трехсот тысяч рублей, то ставка налога составляет 0,1% от стоимости.

Стоимость доли до пятисот тысяч рублей ведет к исчислению налога до 0,3%. При стоимости доли более полумиллиона рублей налог составить до 2%. Налоговые ставки устанавливаются местными органами самоуправления и могут, как уменьшаться, так и увеличиваться.

Некоторые категории населения освобождаются от налогообложения. Например, участники ВОВ или инвалиды.

Как примерно рассчитать стоимость

Оценивается стоимость долей в каждом конкретном случае по-разному. Лучше всего с этой работой справятся агенты по недвижимости, знающие ситуацию на рынке «от» и «до». Но иногда даже риелторы оказываются некомпетентными в данном вопросе. Так как их заработком является процент от стоимости сделки, агенты по недвижимости могут из корыстных соображений намеренно завысить цену на объект. Либо наоборот, занизить реальную стоимость по максимуму, чтобы быстрее осуществить продажу и получить свое агентское вознаграждение.

Если вы хотите узнать сколько на самом деле стоит ваша доля постарайтесь найти проверенного специалиста или попросите оценить объект недвижимости одновременно нескольких риелторов.

Для того, чтобы получить примерное представление о том, как выручить с продажи максимально возможную сумму денег, необходимо следовать представленным ниже рекомендациям:

1. Как уже говорилось выше, больше всего вы сможете получить, продав квартиру целиком, и только потом разделив полученные средства между всеми собственниками пропорционально размерам их долей. В связи с этим обстоятельством, постарайтесь убедить остальных владельцев в целесообразности выставления на продажу всего жилья сразу.
2. Вариант номер два, продажа части жилья оставшимся его собственникам. По закону вы в обязательном порядке прежде чем выставить объект на продажу должны письменно уведомить о своем намерении соседей и предложить им выкупить вашу часть квартиры. Это необходимо сделать, так как они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Если кто-то из совладельцев заинтересуется предложением (а обычно так и случается), цену можно максимально приблизить к той, что получилась в результате простейших математических подсчетов.

Если у других собственников нет желания ни на продажу своих квадратных метров, ни на приобретение ваших, будьте готовы, что реальные покупатели «со стороны» предложат вам за долю в несколько раз меньше, чем вы бы хотели в идеале.

Риелторами и профессиональными оценщиками для определения стоимости долей обычно используется следующая формула:

Цд=(Ск*Д/2)*К, где:

1. Цд – цена доли.
2. Ск – рыночная стоимость целой квартиры.
3. Д – площадь доли.
4. К – коэффициент учета параметров.

При определении коэффициента учитываются многие факторы, среди которых:

• размер всей квартиры;
• число комнат;
• срочность продажи;
• задолженности перед коммунальщиками;
• наличие судебных обременений;
• порядок эксплуатации мест общего пользования (кухни, ванной, туалета);
• возможен ли выдел в натуре;
• количество всех владельцев;
• наличие среди проживающих в квартире несовершеннолетних;
• район и инфраструктура;
• состояние объект недвижимости.

Если у вас нет желания на осуществление квалифицированной оценки жилья, можете попробовать самостоятельно изучить рынок недвижимости в вашем регионе и, сравнив имеющиеся объявления о продаже долей, сделать вывод о стоимости имеющейся. Но имейте в виду, что на практике от третьих лиц за свои квадратные метры вы получите как минимум в три раза меньше, чем получили бы после продажи квартиры целиком.

Пример. Предположим, что вы являетесь владельцем ½ части жилья, если ваш сосед согласится продать свою половину одновременно с вашей, за обе доли вы получите 3 миллиона, после раздела этой суммы каждому достанется по 1 500 000. Если же совладелец, не захочет продавать свою долю, и откажется выкупать у вас вашу, за свою недвижимость вы сможете выручить примерно 500 000 рублей.

При формировании цены очень часто учитывается наличие договоренности между всеми собственниками о порядке использования жилья. если вы хотите, как можно выгоднее продать свою часть квартиры, постарайтесь предварительно заключить подобное соглашение. Еще лучше будет, если вам удастся через суд выделить долю в натуре. Как только это произойдет, можете смело повышать цену на комнату, как минимум, в два раза.

Зависимость цены от возможности выдела доли в натуре:

Возможно выделить в натуре	Если определиться с порядком пользования жилья на момент выставления доли на продажу не удалось, но в дальнейшем существует возможность согласования такого порядка и выдела доли в натуре, для того, чтобы определить стоимость доли, возьмите цену самой маленькой комнаты и отнимите от нее 30%.
Невозможно выделить в натуре	Бывают ситуации, когда выделить долю в натуре не представляется возможным, например, вы являетесь совладельцем однокомнатной квартиры. В этом случае стоимость вашей доли уменьшается во много раз. Продать жилье становится практически нереально, либо покупатели готовы отдать предложить за ваши квадратные метры символическую сумму, как правило в 7 и более раз меньше их кадастровой стоимости.

Похожие записи:

• Киров пособие для малоимущих семей в 2024 году
• Со скольки и до скольки можно шуметь и делать ремонт
• 10 пособий, которые платят независимо от доходов в 2023 году