Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации по согласию сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.
Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.
Рекомендации по процедуре оформления расторжения договора, если инициативу проявляет одна из сторон
В соответствии с требованиями законодательства, сторона, требующая расторжения, сначала должна попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Для этого надо направить противоположной стороне уведомление, предлагающее прекратить действие договора. В случае несогласия или отсутствия ответа в положенные сроки допускается обращение в суд. При этом важно, что если конкретные сроки не указаны, то, согласно п. 2 ст. 452(2) ГК РФ, рекомендуется ждать не более 30 дней.
Помните, что в судебном процессе необходимо доказывать, что неисполнение условий договора противной стороной привело к существенным финансовым потерям или непредвиденным изменениям в обстоятельствах. Если бы вы знали об этих фактах до заключения договора, он не мог бы быть заключен.
Если противная сторона отказывается от общения и обращение в суд становится неизбежным, предпримите такие шаги:
- Соберите документы и доказательства, служащие основанием для прекращения действия договора.
- Для возбуждения судебного разбирательства подайте официальное исковое заявление вместе с необходимыми копиями документов.
- После судебного разбирательства получите решение.
Если в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) была внесена запись о переходе права собственности на основании этого договора, подайте заявление в Росреестр, отменяющее ее.
Если сторона, участвующая в сделке, не удовлетворена решением суда, она имеет возможность подать апелляционное заявление в течение месяца.
Всего комментариев: 2
При расторжении договора купли-продажи квартиры могут возникнуть сложности и проблемы. Для добровольного расторжения договора необходимо составить соглашение между сторонами, которое выступает в качестве основания для расторжения. Однако, какие могут быть основания для расторжения и как защититься в случае отмены сделки?
Вопросы, связанные с расторжением договора купли-продажи жилой недвижимости, относятся к частым в сфере недвижимости. Возможна расторжения договора купли-продажи жилой квартиры при возникновении определенных проблем между сторонами.
После регистрации договора купли-продажи квартиры, каждая сторона имеет право расторгнуть его по своему усмотрению. Однако, расторжение договора купли-продажи жилья может вызвать сложности для сторон, так как требуется согласование множества условий и компенсаций.
Добровольное расторжение договора
При совершении сделки купли-продажи квартиры могут возникнуть сложности, требующие расторжения договора. Вопросы, связанные с расторжением или отменой договора купли-продажи жилой недвижимости, могут быть проблематичными и вызвать необходимость обращения к специалистам.
Возникающие сложности могут быть разнообразными, и на них могут влиять разные основания. Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно как по соглашению сторон, так и судебным путем. Добровольное расторжение договора является одним из способов защиты интересов сторон сделки при возникновении проблем.
Для того чтобы составить соглашение о добровольном расторжении договора купли-продажи квартиры, необходимо учесть множество вопросов. Важно знать, на какие основания и какие документы могут быть представлены для расторжения договора. Также нужно учитывать возможные последствия и правовые последствия.
Следует помнить, что существуют сроки для регистрации расторжения договора купли-продажи квартиры. Отсутствие регистрации может стать причиной проблем в будущем, поэтому важно обратить внимание на этот вопрос при расторжении договора.
Добровольное расторжение договора купли-продажи квартиры может быть произведено по соглашению сторон. В этом случае они могут самостоятельно решить, какие условия и положения должны быть включены в соглашение.
Однако, возможны ситуации, когда стороны не могут достичь соглашения, и в таких случаях расторжение договора может быть произведено через суд. При этом важно иметь достаточные основания для расторжения и предоставить необходимые доказательства.
Частые проблемы, которые могут возникнуть при расторжении договора купли-продажи квартиры, включают в себя отсутствие согласия сторон, споры о цене и условиях сделки, неправомерные действия одной из сторон, а также нарушение правил и процедур регистрации.
Важно знать, что расторжение договора купли-продажи квартиры может быть возможно не только после приобретения, но и до его осуществления. Например, если вы передумали покупать квартиру или возникли серьезные проблемы с объектом недвижимости, вы имеете право на добровольное расторжение договора.
В заключение, добровольное расторжение договора купли-продажи квартиры – это важный и сложный процесс, требующий не только знания законодательства, но и опыта в области недвижимости. При возникновении вопросов и проблем рекомендуется обратиться к профессиональным юристам для получения консультации и помощи в расторжении договора.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.
Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.
Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.
Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.
Частые вопросы и ответы на них
Если стороны согласны с жалобой, немедленно составляется соглашение о рассмотрении жалобы. Для завершения установки требуется примерно один месяц. Если продавец или покупатель обращается с жалобой в суд, они должны ждать от трех до шести месяцев, чтобы принять участие в процессе.
Для отмены сделки после ее регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц необходимо проверить, будет ли она рассмотрена на основании недействительности или отмены. Суд удовлетворит иск заинтересованного лица, если будет установлено, что другая сторона намеренно скрыла недостаток, заключила соглашение без согласия другого супруга или злоупотребила его доверием.
Чтобы не отменить сделку, необходимо убедиться, что квартира находится в хорошем состоянии. С этой целью оценщику может быть предложено проверить объект недвижимости на наличие каких-либо дефектов или скрытых недостатков. Также рекомендуется воспользоваться услугами адвоката, чтобы проверить условия договора и внести необходимые изменения.
Если о договоре сообщается до подачи заявления на регистрацию сделки или в процессе регистрации, договор не нужно регистрировать в ЗАГСе. Если происходит реэкспорт квартиры, необходимо заключить новый договор купли-продажи с последующей передачей права собственности.
Не можете найти ответ на свой вопрос? Чтобы узнать, как решить вашу проблему и получить юридическую консультацию, отправьте нам онлайн-обращение, отправьте форму вопроса ниже или позвоните нам по телефону.
Консультации в чате и по телефону — самый быстрый способ получить ответ. Через форму ниже — приблизительное время ожидания ответа составляет 5-7 дней.
Как вернуть автомобиль в салон
Транспортные средства могут быть возвращены на выставочную площадку в течение двух недель после договорного обучения. Однако эта процедура возможна только при соблюдении определенных условий. Например, продается или покупается автомобиль с дефектами или повреждениями, о которых покупатель не знал при покупке.
Гостиная примет автомобиль, если он находится в хорошем состоянии. Это наличие всех наклеек, стикеров и других маркировок, оставленных производителем, внутренние элементы кузова и стекла. На автомобиле не должно быть царапин, сколов, вмятин и грязи.
Не подлежит восстановлению. Дефекты не могут быть устранены и не могут соответствовать нормам. Высокая стоимость. Стоимость устранения дефектов ландшафта непропорционально высока. Работа, отнимающая много времени Конкретная продолжительность ремонтных работ в течение 45 дней. Повторное развитие дефектов. Дефекты могут проявиться даже после гарантийного ремонта. Какие нарушения договора купли-продажи считаются существенными?
Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.
Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Расторжение по согласию сторон
Заключенный договор, в частности на стадии подтверждения его статуса посредством внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, может быть расторгнут при условии, что обе стороны изъявили на то свое согласие. В зависимости в какой «кондиции» находится весь процесс, будут варьироваться и ваши действия. Как, посмотрим в нижеследующей таблице.
Таблица 1. Порядок расторжения договора о реализации и приобретении недвижимого имущества по общему согласию сторон
До регистрации После регистрации При условии, что новоявленный собственник еще не успел зарегистрировать квартиру или иное недвижимое имущество в государственном реестре недвижимости, для разрыва сделки достаточно заключить между сторонами новое соглашение, на этот раз: - знаменующее расторжение ранее заключенных договорённостей;
- указывающее, что состоится возврат исполненного по предыдущему договору, то есть денежных средств, объектов недвижимости и т.д.
В данном случае нет необходимости обращаться в суд, ведь обоюдное согласие лиц – тот самый, нивелирующий почти все сложности фактор.
Кроме всего прочего, при условии, что одна из сторон все же начнет отказываться от заключения нового соглашения, и вам все же понадобится обратиться в суд, главным условием инициации разбирательства будет неудачно проведенная попытка досудебного урегулирования вопроса.
При условии, что обе стороны согласны расторгнуть договор, сделать это можно без суда даже после регистрации объекта. Однако, чаще всего приходится обращаться в суд, чтобы вышестоящая инстанция регулировала данный вопрос. Необходимо отметить, что для осуществления оспаривания правомерности сделки, в течение трех лет с момента проставления записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.
Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным
Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:
- такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
- обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
- в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.
Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:
- Договор составлен с нарушением норм закона.
- Одна из сторон на момент подписания соглашения:
- была недееспособна (полностью или частично);
- не достигла совершеннолетия;
- не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
- поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..
- Притворность или мнимость сделки.
Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.
Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.
Похожие записи: