Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
- заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
- убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
- узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
- документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
- указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
- совершать все операции исключительно в безналичной форме.
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Нюансы сделок купли-продажи между родственниками
В случае, если сделка совершается между взрослыми, то какие-то негативные или не очень приятные последствия возникают только в особых случаях.
Если супруги продавали недвижимость друг другу, то необходимость раздела имущества при разводе всё равно сохраняется, если оно относится к разряду нажитого совместно. Правда, брачный договор может внести совершенно другие правила рассмотрения этого вопроса.
По действующему законодательству, сделка совершённая между близкими родственниками освобождается от налога. Во избежании подозрений рекомендуется указать в договоре степень родства.
После совершения сделки продавец полностью утрачивает возможность контроля за имуществом, но это нельзя отнести к негативной стороне именно сделки купли-продажи. При дарении даритель точно так же теряет возможность распоряжаться объектом дарения.
Отменить сделку дарения можно только в каких-то крайне редких случаях, к примеру, если одариваемый нанесёт дарителю явный физический ущерб или создаст угрозу его жизни. Разумеется, такое случается крайне редко.
Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения
Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.
Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.
Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.
Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.
Милые бранятся – только тешатся… до поры, до времени. А когда дело касается операций с недвижимостью, приобретенной супружеской парой, муж и жена превращаются в два враждующих лагеря. Здесь многое зависит от двух вещей – времени, которое прошло с момента приобретения недвижимости, и текущих отношений между партнерами. Чаще всего споры возникают, когда супруги уже в разводе, а квартира покупалась ими много лет назад в момент, когда ни о каком разладе и речи быть не могло.
Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.
При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).
Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:
- увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- повышение процентной ставки;
- указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.
Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.
В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом. Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Первый опасный признак – жилье продается без трехлетнего владения, т.е. наследник (продавец) готов оплачивать налог (для резидентов 13%, для нерезидентов 30%). Сумма налога достаточно велика, у наследника должны быть веские причины не ожидать истечение минимального срока владения недвижимостью. К примеру, неурегулированный спор с другими наследниками.
Второй опасный признак – квартира унаследована от наследодателя мужского пола. Нередко случается, что у мужчин-наследодателей имелись внебрачные дети, существование которых было неизвестно в «основной» семье. Либо известно было, но в участии раздела наследства им умышленно препятствовали. И претензии «неучтенных» наследников создадут для покупателя жилплощади серьезные проблемы.
За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.
Поэтому вероятность столкнуться с проблемами, о которых идет речь в статье, довольно велика.
Само по себе, это не повод отказываться от сделки. Если вы знаете как действовать, риск оспаривания можно свести к нулю.
Главная сложность при покупке квартиры у пожилого человека в том, что нельзя на 100% удостовериться в его дееспособности. Поэтому, покупатель должен не только убедиться в том, что продавец психически здоров, но и создать предпосылки для невозможности признания его недееспособным.
Помните, самый лучший способ обезопасить себя от всех рисков — это отказ от сделки. Но если вы все же решаетесь на покупку квартиры у пожилого человека, действуйте грамотно — привлекайте для решения задачи профессиональных специалистов.
Это обстоятельство может возникнуть только в случае, если в формальные собственники квартиры записывают семейного человека. К примеру, родители оформили право собственности на квартиру на женатого сына. Либо брат записал жилье на родную сестру, которая уже состоит в браке. Супруги этих лиц станут совладельцами «совместно нажитого» имущества. И в случае развода им будет причитаться половина жилплощади. Конечно, они от этого имущества могут отказаться добровольно. А могут воспользоваться случаем и получить жилье. Не исключено, что кем-то будет двигать желание «насолить» бывшему супругу – это ему потом придется объясняться и решать проблему с родственниками.
«Подстелить соломку», в теории, можно с помощью составления брачного договора между будущим номинальным владельцем квартиры и его супругом. Однако некоторые могут воспринять такое предложение как личное оскорбление – родственники супруга выказывают недоверие. Кроме того, многие морально не готовы заранее делить имущество на случай возможного развода.
У фактического покупателя есть еще один вариант действий. Если на половину квартиры будет претендовать бывший супруг родственника, то можно попробовать доказать в суде, что квартира была куплена на его деньги.
«Продам квартиру. Бита, крашена, до реновации боюсь не дожить». Почему продают квартиры в домах под снос?
Какой русский не любит халявы? Но, как бы мы не стремились получить выгоду для себя, обхитрить государство и нажиться на нем нереально. Поэтому, даже к самым терпеливым собственникам ветхого жилья заглядывают мысли, мол, а не продать ли свою халупу, может ну его это новое жилье, когда оно еще будет! Многие, менее терпеливые понимают, что с нашим государством можно вообще не дожить до расселения, поэтому решают продать свое жилье. А на вырученные деньги, плюс какая-то прибавка, уже самостоятельно найти удобоваримый вариант. И этот выход зачастую оказывается более выгодным, чем какие-то иллюзорные мечты, которые местный чиновник N одним росчерком пера может обратить в прах.
Продать свою квартиру в старом доме решают люди, которые понимают, что чем дольше они тянут резину, тем ниже становится стоимость жилья. И в случае с компенсацией они могут получить совсем мало. Напомню, что муниципалитет не станет платить больше фактической оценки старого жилья. Да и к тому же, шансы получить квартиру в этом же районе стремятся к нолю, хотя администрация обязана предложить такие варианты. При их наличии. Но, конечно же, доступного жилья мало, в вашем районе подходящих квартир нет, бла-бла. Берите квартиру далеко или деньги.
На вторичном рынке выставлено на продажу немало квартир в ветхих домах. Это как раз связано с тем, что москвичи, увидев трехэтапную программу реновации, обнаружив себя в планах переселения через 10 лет или не обнаружив вовсе, осознали, что доживать свой век им придется в старых квартирах. Поэтому и решили от них избавиться. За любую возможную для такого состояния цену. Причем, повторюсь, это в Москве известно, когда и кого планируют расселить, есть списки, очереди, планы. Сейчас объявлено, что столичный опыт реновации уже планируется перенять во всех регионах страны. Но, судя по делам Подмосковья, самого передового района после Москвы, процесс расселения аварийных и ветхих домов в других областях вряд ли обрадует ждущих своего часа.
«Правительство досрочно выполнило программу по переселению из старого ветхого жилья в новое ветхое жилье»
Это шутка с долей шутки, подкрепленная реалиями и, в том, числе, моим профессиональным опытом и историями клиентов – а я работаю риэлтором уже 17 лет и все нюансы рынка недвижимости знаю назубок.
Жилой фонд, доставшийся нам от СССР, уже исчерпал свой эксплуатационный ресурс. Процент ветхих домов, по сравнению с глобальной, интенсивной застройкой новых районов все еще очень высок. Скорость выполнения программ по расселению ветхого и аварийного жилья слишком медленная. Чиновники не хотят признавать все подряд дома аварийными, просто потому, что альтернативного жилья просто столько нет. Есть новые квартиры, за которые застройщик хочет получить большую прибыль, а не вот эти вот все, никому не нужные «пассажиры». А тех, кто, все-таки, дождался своей очереди на расселение, ждет жилье в неликвидном районе, либо сумма, которую точно не хватит на равноценное по метражу жилье. А значит ипотека, и прочая головная боль, где взять еще денег на свой угол.
Проблема с расселением, судя по официальной программе столичной реновации, будет длиться настолько долго, что собственников, дождавшихся материальной компенсации, действительно будут ждать дома, которые уже сами будут требовать ремонта. И кажется, что это будет продолжаться бесконечно.
Возвращаясь, к заглавной теме статьи, зачем покупать жилье в доме под снос, резюмирую:
- Затем, чтобы жить в своей квартире, и денег хватает только на такую. Это оправданно, если жилье по сроку ветхое, но состояние приличное.
- У квартиры есть точные сроки реновации, и вы целенаправленно хотите получить новое жилье в новостройке, чтобы жить либо продать. Сроки крайне важны, без них мероприятие из инвестиции переходит в разряд авантюры.
Как переехать в другой город
Я родилась в этом городе. Там я прожила все детство со своей семьёй. И у меня сохранилось много воспоминаний, связанных с этим местом. Иногда они ранили, но чаще всего безумно радовали. Было очень странно возвращаться сюда, спустя столько лет.
Этот город находится в полутора часах езды от моей работы. Увольнение не входило в мои планы, поэтому теперь мне нужно было тратить три часа в день только на дорогу. Уж точно я не могла лишиться дохода. Человек ко всему привыкает, так что ничего страшного — привыкну.
Так как я родилась здесь, то, очевидно, у меня остались здесь родственники. Мой отец, например, вернулся сюда жить спустя много лет после отъезда. Раньше ещё тут жили мои бабушка с дедушкой, а потом дяди и тети. Некоторые из них и до сих пор не разъехались. Как-то со временем мы все стали хуже общаться, поэтому я толком про них ничего и не знала. Одни только сплетни до меня доходили.
В новой квартире все должно быть обновленным
Еще один совет, как правильно переезжать в новую квартиру. Он предусматривает тщательный отбор и выброс всего старого и потрепанного. Лучше пусть вещей будет немного, но их качество и новизна обеспечат благополучие семье. Кроме того, важно привнести в жилище что-то кардинальное, новое, свое. Пусть это будут окна или же двери, поклейка красивых обоев, мебель. Не обязательно сразу же делать весь ремонт, хоть это и положительно скажется на энергетике дома, но вот что-то сделать просто необходимо. В противном случае жильцы столкнутся с постоянной апатией, ленью, привязанностью к старым переживаниям и вещам, что нехорошо.
Как видим, советов о том, как правильно переезжать, много, но вот следовать им или нет — это дело каждого. Но напоследок можно сказать только одно: не стоит пренебрегать тем, что сделать просто. Ведь в итоге это пойдет исключительно на пользу самим жильцам и обеспечит в новом доме приятную семейную атмосферу.
Просто приметы и совпадения
Есть довольно много и условно нейтральных поверий и примет, популярных у риэлторов, а еще закономерностей, основанных на наблюдениях. Предлагаем ознакомиться с этими неписанными правилами:
- Агенту-новичку желательно с первых денег, заработанных на недвижимости, купить кожаный кошелек, в который нужно положить купюру с первой комиссии. Бывалые риэлторы хранят такие неразменные деньги от сделки до сделки.
- Получив комиссию, риэлтор, чтящий традиции, обязательно должен проставиться в своем агентстве недвижимости и помахать деньгами над рабочими местами коллег. Так закрепляется достигнутый результат и приманивается Фортуна для будущих свершений.
- Считается, что договор на подпись нужно подавать левой рукой, а брать подписанный — правой.
- Если чешется правая рука — это к сделке, а если левая — к удачной сделке и деньгам.
Покупка жилья у пожилого человека: чем опасна и как защититься
Даже с полностью дееспособным и вполне адекватным на вид продавцом отменят сделку, если он не мог осознавать значение своих действий или руководить ими.
Как показывает практика, чаще по этому основанию отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Вот любопытный пример: бабушка благополучно продала свою квартиру, а тот покупатель через 3 года перепродал ее.
Женщина, которая стала в итоге собственницей квартиры, взяла ипотечный кредит и была уверена, что банк проверил чистоту сделки и риск отмены точно не грозит. Но как бы не так!
Бабушка внезапно передумала продавать свою квартиру и подала иск в суд, требуя признать сделку недействительной. Экспертиза показала, что у нее были все признаки старческого слабоумия – значит, истец не могла полноценно осознавать свои поступки.
Дело неоднократно пересматривалось, и в итоге Верховный суд признал, что сделку следует отменить. Самое пугающее – что даже ссылка на пропуск срока исковой давности не помогла ответчице, хотя с момента первой сделки прошло уже больше 4-х лет!
А ведь всем известно, что истечение срока давности неумолимо влечет отказ в удовлетворении иска, даже если он абсолютно обоснован. В чем подвох?
Для признания сделки недействительной по мотиву «не мог понимать значения своих действий» применяется особый срок исковой давности:
— 1 год с момента, когда человек узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность сделки.
Поэтому все зависит от того, с какой даты начинать отсчет того самого 1-го года.
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Как пояснила сама бабушка, она узнала о том, что продала квартиру лишь после того, как ей об этом сказала ее дочь. И тут же подала исковое заявление в суд.
Выходит, что год исковой давности начал идти буквально накануне обращения в суд, и, конечно же, он не истек. Такая вот ловушка: вроде бы всего срок давности всего один год, но начаться он может даже спустя несколько лет после заключения сделки.
Дело завершилось совсем не весело для конечной покупательницы: она осталась с ипотечным кредитом, но без квартиры (ВС РФ, 9-КГ17-2).
Конечно, с продавца в ее пользу взыскали все выплаченные по сделке деньги.
Но нет никакой гарантии, что их действительно удастся вернуть: нет у продавца нужной суммы – будут удерживать по 50% с пенсии или с зарплаты. Можно представить, сколько лет потребуется, чтобы получить всю сумму.
Этот и другие примеры отмененных сделок с пожилыми продавцами я уже приводила на своем сайте, а в этой статье хотелось бы подробнее осветить вопросы защиты от подобных ситуаций.
Как же обезопасить себя, покупая жилье у пожилого человека?
Понятно, что 100%-ную защиту гарантировать невозможно, но все-таки максимально обеспечить свои интересы перед подписанием договора просто необходимо:
— убедиться, что продавец действительно собственник объекта (заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН),
— запросить у продавца справку, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении,
— поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки.
Проконтролируйте, чтобы врач не только побеседовал с продавцом, но и изучил его медкарту.
Был прецедент, когда суд не принял во внимание справку от психиатра, поскольку судебные эксперты по истории болезни установили признаки психического расстройства у продавца (на тот момент его уже не было в живых),
— обязательно заверить сделку у нотариуса под видеозапись.
Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности. Да и лишний свидетель сделки никогда не помешает.
Дополнительно можно застраховать сделку от риска изъятия собственности у добросовестного покупателя (титульное страхование).
Страховая компания тщательно проверит договор и возместит покупателю стоимость имущества, если его придется вернуть в случае недействительности сделки.
Покупка квартиры у пожилого человека риски
Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу
Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств
Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться
Цена, планировка, вид из окна, возраст дома, транспортная доступность — при выборе жилья граждане стараются учесть как можно больше факторов. И с трудом отыскав идеальный вариант, легко закрывают глаза на другие нюансы сделки.
Например, на поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — мне с ним детей не крестить, — из-за подобных рассуждений покупатели нередко в одночасье теряют и деньги, и недвижимость.
По доверенности
Если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника, а сам хозяин всячески избегает прямых переговоров, от сделки лучше отказаться. Безусловно, посредник может быть вполне порядочным человеком и даже не помышлять об обмане. Но проверять это на практике — довольно сомнительное удовольствие.
Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.
Иногда хитрят сами собственники, обращаясь к нотариусу с заявлением об отмене документа накануне сделки. Опять же всегда есть риск, что доверителя ввели в заблуждение, а то и насильно заставили подписать бумагу.
Финал у таких историй, как правило, один: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.
Типичный случай недавно произошел в Москве. Женщина приобрела «однушку» у поверенного, сделала дорогостоящий ремонт, а спустя пару месяцев ей пришла повестка. Выяснилось, что бывший собственник находился в отъезде и санкций на продажу жилья никому не давал: сделку от его лица провернули мошенники, мастерски подделавшие документы.
Суд не признал обманутую москвичку добросовестным приобретателем и вернул квартиру законному хозяину. Но вот получить свои деньги жертве аферистов до сих пор не удалось — преступников нашли, приговорили к реальным срокам, только взять с них оказалось нечего.
Очень пожилой продавец
Также настоятельно рекомендую не связываться с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы. Как говорится, выйдет себе дороже.
Во-первых, у многих престарелых людей есть родственники, которые впоследствии могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Ему же достаются деньги, вырученные от сделки.
Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, где хором настаивают на незаконности договора купли-продажи. Якобы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.
Во-вторых, не надо недооценивать самих пенсионеров. Несколько лет назад жительница Красноярска вернула себе квартиру, которую до этого продала приезжей семье. В ходе разбирательства пожилая женщина заявила, что в момент совершения сделки у нее было обострение гипертонии. К тому же она переживала из-за болезни сына-инвалида, а потому не осознавала смысла и правовых последствий своих поступков.
Экспертиза обнаружила у истицы признаки сосудистого поражения головного мозга, и суд аннулировал сделку. Крайним снова оказался покупатель: старушка успела потратить его деньги и возвращать многомиллионную сумму решила по частям из своей пенсии. Сколько десятков лет займет этот процесс, догадаться нетрудно.
Асоциальные элементы
К категории опасных продавцов относятся и так называемые асоциальные элементы — алкоголики, наркоманы, психически больные люди.
Здесь работает тот же принцип, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку. Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога. Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов полиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.
В прошлом году на Урале рассматривалось характерное дело. Во время очередного запоя истица «случайно» продала свою единственную квартиру. В тот же день женщине стало плохо, и ее госпитализировали в наркологическую больницу. Выписавшись, гражданка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным. Дескать, покупателя она знать не знает, деталей сделки не помнит, денег не получала.
В доказательство своих слов истица предъявила свежую справку из медучреждения, а также результаты почерковедческой и психиатрической экспертиз. Те подтвердили, что продавец в период заключения сделки страдала алкогольной зависимостью, плохо осознавала происходящее и подписывала документы нетвердой рукой. Суд удовлетворил требования прежней собственницы в полном объеме.
Квартира по наследству
Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.
Чтобы сохранить за собой право на недвижимость в таких обстоятельствах, покупателю придется потратить уйму времени, денег и нервов на судебные тяжбы. И нет никаких гарантий, что решение окажется в его пользу.
К примеру, жителю столицы два года назад выиграть процесс не удалось. Купив «двушку» у наследницы по закону, москвич через некоторое время получил иск от наследника по завещанию. О том, что покойный оставлял соответствующий документ, ни продавец, ни нотариус, выдавший свидетельство о праве на наследство, не знали. Но это не помешало суду признать сделку, совершенную со спорным имуществом, недействительной и истребовать жилое помещение у новоиспеченного владельца.
После развода
Наконец, не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.
Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства. В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе. Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.