Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоимость услуг по удостоверению сделок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Как подготовить квартиру к продаже?
От того, в каком состоянии будет представлена квартира потенциальным покупателям, зависит успех продажи. Согласитесь, объявление с фотографиями «убитой» и грязной квартиры едва ли вызовет большой отклик. Если речь идет о «вторичке», часто возникает резонный вопрос, нужно ли делать ремонт, если в ней есть «проблемные» места, или же лучше просто уступить немного в цене. Все зависит от масштабов «проблемных» зон, но организовывать большой ремонт перед продажей – не самая лучшая идея. Поскольку ваши вкусы и покупателя могут не совпасть, а деньги будут потрачены. Вместо этого можно обойтись небольшим косметическим ремонтом: привести плитку в ванной в порядок, подклеить обои, подкрасить стены и т.п. И, разумеется, провести генеральную уборку: выбросить старые ненужные вещи, вымыть окна, полы, вычистить ванную. Благодаря этому квартира будет выглядеть просторной и чистой – покупатель это точно оценит.
Какой пакет документов необходим при продаже?
Продавцу нужно собрать внушительный пакет документов. А именно:
- Документы, устанавливающие личность продавца и покупателя (паспорта).
- Правоустанавливающий документ (то есть подтверждение того, что вы можете продавать эту квартиру: договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Копия лицевого счёта с информацией тех, кто зарегистрирован в квартире.
- Справка о начислении жилищной квоты лицам, которые участвовали в приватизации.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Это базовый набор документов, который нужен в любом случае. Но есть обстоятельства, из-за которых он может быть расширен.
- Если в квартире, которую вы собираетесь продать, проживают несовершеннолетние, нужно будет получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу.
- Если квартира – это совместно нажитое в браке имущество, обязательно нужно разрешение второй половины собственника. Супруг или супруга должны либо лично присутствовать при заверении сделки, либо предоставить заверенное нотариусом заявление о своем согласии. Также нужно иметь оригинал свидетельства о заключении брака.
Какие документы нужны на сделку купли-продажи?
Чтобы сделка состоялась, нужны правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации или регистрационное удостоверение, договор о долевом строительстве, договоры купли-продажи недвижимости, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор мены, дарственная, брачный договор, постановление суда. То есть нотариусу нужно показать документы, которые объясняют, как квартира оказалась в собственности продавца.
Также понадобится копия лицевого счета со сведениями о лицах, зарегистрированных в квартире. Его выдает организация, которая осуществляет эксплуатацию жилищного фонда. Нужно знать, что данный документ действует только в течение месяца.
Далее нужна выписка из ЕГРНИ, письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в квартире, письменное согласие всех участников приватизации, если квартира приватизирована, и разрешение всех собственников.
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.
Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии
Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:
10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Особенности продажи наследственного имущества
Если вы продаете в Беларуси квартиру, полученную в наследство, платить налог в любом случае придется. Исключение – отсутствие подобных сделок у резидента за последние 5 лет: в таком случае подоходный налог не уплачивается, но декларация предоставляется в обязательном порядке.
Порядок расчета налога здесь примерно такой же, как и при реализации купленной ранее недвижимости. Однако он рассчитывается не от суммы фактической прибыли, а от оценочной стоимости жилья.
Пример №2: продажа унаследованной квартиры в Белоруссии
Гражданин РФ постоянно проживает в Гомеле. В 2010 году он получил в наследство квартиру, а в 2018м решил ее продать. Оценочная стоимость недвижимости составила 50 000 долларов – от этой суммы рассчитывается налог:
50 000 х 13% = 6 500 долларов США – сумма налога.
Как оформить продажу квартиры в Минске и Беларуси
Процесс продажи квартиры в первую очередь начинается с публичного предложения о реализации. В данном предложении необходимо определиться с ценой объекта, опираясь на среднерыночные стоимостные показатели населенного пункта. Так, для грамотного определения стоимости нужно провести анализ цен на рынке недвижимости с учетом района города, в котором находится объект. На стоимость квартиры могут повлиять такие факторы как:
Процесс продажи квартиры на первый взгляд является весьма простой задачей. Однако все далеко просто, как кажется на первый взгляд. Квартира является объектом недвижимости, а значит, что для совершения сделки купли — продажи нужно учитывать большое количество особенностей – необходимо адекватно определиться с рыночной стоимостью жилья и провести его оценку, собрать всю нужную документацию на квартиру (технический паспорт, договор купли — продажи, справку о зарегистрированных правах и обременениях и т .п.), провести регистрацию договора купли – продажи, оплатить налог после совершения сделки. Однако все эти этапы продажи легко проходятся, если продавец немного юридически подкован и имеет представление, что делать.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Часты случаи, когда квартиру необходимо продать, а ее долей владеет несовершеннолетний. Заранее позаботьтесь о документе из органов опеки, что они согласны на отчуждение собственности ребенка. Этот обязательный документ (распоряжение главы администрации района) нужен для подтверждения, что сделка не нарушает его права.
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
Как зарегистрировать право собственности
Важный элемент оформления прав на недвижимость — это государственная регистрация. Ей подлежит большинство договоров об отчуждении недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, рента). Договор создания объекта долевого строительства регистрации не подлежит. Передача жилого помещения осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, говорит Максим Лашкевич. По словам эксперта, при осуществлении расчета при заключении договора в текст включается условие о том, что соглашение рассматривается сторонами как документ о передаче, которая состоялась до заключения договора.
Для проведения государственной регистрации заявитель должен предоставить:
- заявление;
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- квитанцию о внесении платы за государственную регистрацию (код транзакции ЕРИП).
Продажа квартиры: пошаговая инструкция
Если вы решили продавать квартиру, то делать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
Есть такое понятие, как «чистая» продажа, когда вы продаете свою квартиру на вторичном рынке и ничего не покупаете взамен. Совершить такую сделку самостоятельно хоть и проблематично, но можно.
Однако реалии таковы, что на рынке в основном совершаются так называемые альтернативные сделки, когда человек одновременно продает квартиру и покупает взамен новую. Как правило, в таких сделках участвует 4-6, а то больше человек (квартир), интересы которых свести без профессионального участника рынка – риэлтерской компании – практически невозможно.
Не важно, какое вы примите решение: будете самостоятельно продавать квартиру или решите привлекать к этому процессу профессионалов, вам не лишним будет знать процедуру продажи недвижимости. Как говорится, лишних знаний не бывает.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Регистрация в Росреестре может производиться двумя способами – лично и путем отправки документов по почте. Обе стороны договора (покупатель и продавец), явившись в территориальный орган, к которому относится продаваемая квартира, должны собственноручно написать заявления о праве передачи собственности. Бланки заполняются и подаются на основании данных паспорта, в присутствии представителя регистрационной службы. Если кто-то из участников купли-продажи отсутствует, его может заменить доверенное лицо, права которого подтверждены нотариально.
- документ, заверенный нотариусом, который подтверждает права на распоряжение жильем;
- паспорт (технический или кадастровый), выданный БТИ;
- документы на всех прописанных по этому адресу людей: для взрослых – паспорт, для несовершеннолетних детей, если таковые есть – свидетельства о рождении;
- справка-разрешение органов попечительства и опеки(при наличии несовершеннолетних детей);
- взаимное согласие каждого супруга, при наличии свидетельства о заключении брака;
- справка о составе вашей семьи, взятая в ЖЭКе, копия записи домовой книги непосредственно перед самой сделкой (она имеет короткий срок действия);
- справки, взятые в соответствующих организациях, о том, что по этому адресу не имеется коммунальных долгов.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом юридическому лицу
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Ответ. Так как квартира уже является нежилым помещением то налог 13% должна удержать организация (юридическое лицо) (ч. 2 ст. 216 НКРБ), по желанию плательщика организация может применить только имущественный (затраты на приобретение) вычет 20%, но в данном случае есть право на применение большего вычета, поэтому нецелесообразно применять 20% и такое заявление юрлицу подавать не надо, т.к. лишитесь право на полный вычет. Полный имущественный вычет (затраты на покупку) можно применить только по окончании года в котором выплачена часть дохода в пропорциональном размере проиндексированные по курсу доллара на момент получения дохода.
Например, в 2021 году должны оплатить 50000 (одну пятую), но на руки выплатят 50000 — (50000 х 13%) = 43500, а 6500 подоходного налога перечислять в бюджет. После 1 янв. 2022 физическое лицо подаёт декларацию в налоговую (надо приложить справку с организации об удержанном налоге, договор продажи нежилого помещения и договор приобретения квартиры) и налоговая применит вычет в размере 30000 (одна пятая пропорционально сумме поученного дохода (п.1.2. ст. 211)), но проиндексированных по формуле 30000 делим на курс доллара на момент покупки квартиры и умножить на курс доллара на момент получения дохода в размере 50000 (при выплате частями в течении года будет несколько курсов и всё пропорционально считается) и налоговая вернёт часть или весь налог. И так далее по всем годам.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.