Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки за просрочку по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок вычисления размера неустойки, подлежащей выплате клиенту, устанавливается договором, а также действующими законами. Если штрафные санкции не прописаны в договоре, необходимо руководствоваться нормами, указанными в ст. 6 Федерального закона № 214 «О долевом строительстве». В таком случае, юридическому лицу-застройщику придется выплатить компенсацию соответствующую 1/300 ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации.
Порядок расчёта возмещения за нарушение условий письменной договорённости формируется его условиями или законами РФ. Если штраф формируется по закону, то используется порядок, сформированный ст. 6 ФЗ 214. Для застройщиков, оформленных как юр. лица, величина выплаты находится на уровне 1:300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Для определения совокупной суммы необходимо знать :
- Цену письменной договорённости;
- Объём пени в процентном соотношении;
- число передачи, установленную договором;
- Фактическую дату, зафиксированную актом приёма-передачи.
Правовые аспекты долевого строительства
Большая часть изменений законодательства в сфере долевого строительства связана с защитой прав дольщиков. Неустойка по ДДУ является одним из важных механизмов, позволяющих снизить риск потери материальных средств после заключения договора на долевое строительство. Однако, как это часто случается, получить эту неустойку с застройщика на практике бывает чрезвычайно тяжело. Застройщик может применять юридические уловки, которые помогают ему избежать выплат, и в этой ситуации помощь опытного юриста – единственная возможность добиться справедливости.
Для успешного взыскания неустойки по ДДУ, специалисты рекомендуют придерживаться следующих рекомендаций:
- обратиться в суд в течение трех месяцев после задержки сроков сдачи объекта жилой недвижимости;
- заранее согласовать размер неустойки со знающим юристом;
- при заключении договора долевого участия желательно прописать пункт о компенсации расходов, связанных с юридической помощью при обращении дольщика в суд;
- подписывать акт приема-передачи только в случае полного исполнения застройщиком принятых на себя обязанностей.
Может ли суд встать на сторону застройщика?
Суд принимает решение не производить взыскание, если строительство и введение в эксплуатацию объекта были завершены в соответствии с указанными в ДДУ сроками, но объект был передан дольщику с опозданием по его собственной вине. Так законодательство защищает застройщика от дольщиков, которые хотят намеренно затянуть сроки с целью получения компенсационных выплат. Если застройщик направляет уведомление о необходимости приема объекта ДДУ, а застройщик игнорирует его, то суд, скорее всего, признает правоту за застройщиком. Однако тут не все так однозначно, поскольку у дольщика могут быть какие-либо веские причины по уклонению от подписания акта приема-передачи.
Обращаясь к нашим юристам, вы сможете получить подробную консультацию по данному вопросу и при необходимости рассчитывать на грамотное представительство ваших интересов в суде.
Примеры работ юристов по взысканию неустойки с застройщиков
13.06.2019 – Специалисты нашей конторы завершили досудебное урегулирование конфликта между клиентом (дольщиком) и застройщиком по факту нарушения условий договора долевого участия. Ответчик согласился выплатить сумму запрашиваемой неустойки.
27.05.2019 – Выигран судебный процесс по спору между юридическим лицом (застройщиком) и нашим доверителем, выступившим истцом. Клиент требовал выплаты компенсации за несоблюдение условий ДДУ.
12.04.2019 – Юристы по неустойке и ФЗ-214 отстояли интересы доверителя в суде. Первая инстанция не удовлетворила требования истца к застройщику, в апелляционном суде дело было выиграно.
02.03.2019 – Заключением мирового соглашения завершился конфликт между застройщиком и дольщиком, вызванный нарушением условий договора. Наши юристы оказали услуги досудебного урегулирования вопроса.
Основные виды услуг юриста по взысканию неустойки с застройщика
- Консультация с тщательным анализом договора долевого участия;
- Определение аргументов и оснований для оспаривания договора и взыскания неустойки;
- Привлечение аналитиков к составлению доказательной базы по делу;
- Направление застройщику претензий, контроль над перепиской с ответчиком;
- Подготовка судебной документации, разработка плана действий;
- Ведение переговоров в процессе суда, обсуждение возможности мирового соглашения;
- Подача апелляции в случае вынесения нежелательного судебного решения;
- Контроль над исполнительным производством по судебному определению.
Права дольщика по договору долевого участия
Даже правильно составленный и подписанный договор ДДУ еще на дает 100% гарантий покупателю квартиры. Он не спасет от ситуации, когда Вы передаете деньги компании, а компания затягивает стройку объекта и передачу Вам квартиры.
Чтобы избежать этого, при выборе фирмы-застройщика нужно уметь заранее оценить вероятность возникновения такой ситуации, в чем Вам поможет привлечение квалифицированного долевого юриста. Однако, даже если задержка передачи квартиры произошла, Закон № 214 предусматривает способы защиты Вашего права.
В случае задержки передачи квартиры, Вы имеете право на взыскание неустойки по ДДУ, и застройщик обязан уплатить неустойку вне зависимости от того, предусмотрена ли она в договоре (п. 2 ст. 6 ФЗ-214) или нет. При этом законная неустойка по ДДУ, которую вправе получить дольщик, увеличивается вдвое.
Если застройщик корректно исполняет прописанные в ДДУ обязательства, невозможно отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке (если такая возможность не предусмотрена договором). Придется обращаться в суд, но и здесь шансы на успех при предъявлении безосновательных требований не высоки.
Условия для двустороннего расторжения:
- дольщик решил в итоге не покупать недвижимость и согласен на условия застройщика по возвращению ему денег;
- застройщик готов отдать участнику ДС причитающиеся ему средства без дополнительных разбирательств.
Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика?
Строительная компания, которая занимается застройкой недвижимости с самого начала, очень часто обращается за помощью к заемным средствам. Но иногда, по причине финансовых проблем у застройщика, стройка затягивается, либо даже приостанавливается, и тогда не получается передать долевому участнику квартиру в срок. В такой ситуации физическое лицо, сдачу жилья которому задерживают, вправе потребовать неустойку. При этом для дольщика нет необходимости обосновывать причинение убытков.
Размер неустойки определен законодательством или пунктами договора. Однако нередко на практике суды занижают предъявленную сумму неустойки, делая ссылки на несоразмерность суммы причиненному ущербу. Бремя доказывания при этом возлагается на истца, который вправе собрать и предоставить суду доказательства убытков от незаконных действий строительной компании. Эти обстоятельства требуют от покупателей жилья по договору ДДУ грамотной юридической стратегии.
Стоимость наших услуги
| Устная юридическая консультация | бесплатно |
| Письменная юридическая консультация | от 1000 р. |
| Составление судебных документов: заявления, ходатайства, запросы | от 2000 р. |
| Подготовка и составление правовых документов (заявления, претензии, договора, акты, доверенности, протоколы, соглашения, расписки…) | от 3000 р. |
| Заключение, расторжение и регистрация договора долевого участия | от 25000 р. |
| Юридический анализ договора долевого участия | от 7000 р. |
Цена консультационных услуг юристов по взысканию неустойки по ДДУ в суде
| Анализ перспектив дела | БЕСПЛАТНО |
| Консультации для дольщиков, предоставляемые в устном формате | от 1 500 руб. |
| Консультирование в письменном виде | от 2 500 руб. |
| Консультация по скайпу | 2 000 руб. |
| Консультация по оспариванию пунктов ДДУ (до 1 часа) | от 3 000 руб. |
| Консультация по признанию ДДУ недействительным (до 1 часа) | от 3 000 руб. |
| Консультация с услугой выезда к клиенту, в том числе – с выездом на объект | от 5 000 руб. |
| Анализ ДДУ, материалов дела, предварительное вынесение вердикта по вопросу взыскания | от 3 000 руб. |
| Поиск информации о застройщике, выявление информации об оплате исполнительных листов | от 1 500 руб. |
| Расчет стоимости неустойки, положенной дольщику по ДДУ, а также дополнительных компенсаций | от 2 000 руб. |
| Составление досудебной претензии с требованием оплаты неустойки, направление ее к заказчику | от 1 000 руб. |
| Составление искового заявления, подбор дополнительных материалов по делу, направление в судебный орган | от 4 000 руб. |
| Ведение судебного процесса по взысканию неустойки с застройщика «под ключ» | от 25 000 руб. |
| Посещение юристом суда | от 5 000 руб. |
| Получение исполнительного листа, контроль над выполнением судебного решения | от 4 000 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 3 000 руб. |
| Юридическая консультация у руководителей практики | 2 000 руб. |
| Подготовка документов и искового заявления | от 5 000 руб. |
| Подготовка возражения на исковое заявление | от 5 000 руб. |
| Подготовка ходатайств | от 2 000 руб. |
| Анализ документов от застройщика, соглашений ДДУ и дополнительных соглашений, в том числе – на предварительном этапе | от 3 000 руб. |
| Анализ ситуации, в которой оказался клиент, результатов экспертиз, вынесения предварительного вердикта по делу | от 3 000 руб. |
| Расчет компенсаций, штрафов и неустоек | от 1 000 руб. |
| Документы досудебного урегулирования — написание досудебной претензии для застройщика | от 3 000 руб. |
| Документы для судебного разбирательства — написание и подача искового заявления со всей необходимой сопроводительной документацией | от 3 000 руб. |
| Заявления для оспаривания решения суда | от 5 000 руб. |
| Документальные операции с недвижимостью, оформление ее в собственность, переуступка прав и прочее | от 3 000 руб. |
| Правовая экспертиза договора долевого участия (ДДУ) | от 6 000 руб. |
| Помощь в корректировке условий ДДУ | от 6 000 руб. |
| Определение суммы неустойки к взысканию | от 6 000 руб. |
| Услуги по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ | от 15 000 руб. |
| Помощь в примирении сторон при возникновении разногласий | от 20 000 руб. |
| Оформление доказательств для суда | от 15 000 руб. |
| Взаимодействие с другой стороной спора | от 15 000 руб. |
| Представительство в суде «под ключ» до достижения положительного результата по делу | от 30 000 руб. |
| Контроль над выполнением исполнительного производства, зачисления денежной компенсации | от 5 000 руб. |
| Помощь в исполнении судебного решения | от 15 000 руб. |
| Подготовка дольщика к самостоятельному выступлению в суде, сбор доказательной базы | от 3 000 руб. |
| Подготовка дополнительной документации, которая может потребоваться в процессе проведения судебных заседаний | от 1 500 руб. |
| Проведение розыскных мероприятий для выявления банка застройщика | от 2 000 руб. |
«Как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре?»
Проверить регистрацию можно двумя способами:
- через Росреестр или МФЦ, запросив выписку из ЕГРН;
- через онлайн-сервис Росреестра.
- Нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (300 рублей), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ.
- Нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг, далее раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести кадастровый номер объекта (из ДДУ). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем нажать по строчке с адресом.
- Появится страница с информацией по объекту, далее нажать по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.
После подачи иска в суд первой инстанции, если нет оснований для того чтобы оставить заявления без движения или отказать в возбуждении производства, назначается предварительное заседание. На предварительном заседании орган правосудия уточняет исковые требования и позицию ответчика. После чего назначается заседание и рассмотрение дела по сути. Следует знать, что сторону застройщика как правило представляют адвокаты, работающие в компании и имеющие опыт в таких спорах. По этой причине, самостоятельно и в полной мере отстоять свои права без помощи профессиональных юристов может быть нереальной задачей.
Как показывает юридическая практика в среднем дела о взыскании неустойки по ДДУ рассматриваются в первой инстанции в течении 2-3 месяцев. После того как решение принято у сторон есть месяц, до вступления вердикта в законную силу, чтобы подать апелляционную жалобу.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?
Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
Основания для взыскания неустойки
Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:
передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему; выполнение сроков сдачи жилья дольщику; устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.
Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:
- отсутствие разрешений на строительство;
- использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
- не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам;
Главным обязательством строительной компании является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.
Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому подрядчик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.
При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства. Перед тем, как принять решение, следует внимательно ознакомиться с договором, тестом соглашения, проконсультироваться с юристом и только потом действовать.
Другим случаем взыскания неустойки является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным со строительной компанией договором.
Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:
- снижение стоимости квартиры;
- возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
- бесплатное устранение дефектов;
Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.
Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:
- на объект строительства – от пяти лет;
- на инженерные коммуникации – от трех лет;
Алгоритм действий при взыскании неустойки
Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанное соглашение прошло регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.
Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:
- расчет суммы неустойки;
- отправка претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
- при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
- подача заявления в первую инстанцию; при необходимости апелляционная инстанция; исполнение постановления;
В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:
- обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
- наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
- юридическое подтверждение законности требований покупателя;
- доказательства незаконности деятельности строительной компании;
- конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
- расчет размера компенсации;
К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.
Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.
Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:
- копия договора ДУ;
- копия договора переуступки, если такой заключался;
- копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
- доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
- уведомление о вручении претензионной жалобы;