Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.
Что должно вызывать подозрение
Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:
- явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
- из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
- продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
- продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.
Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.
На что еще обратить внимание?
- проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
- отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
- согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
- если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.
Как банк совершает проверку:
Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.
Мошенничество с ипотекой
Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.
Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.
Может ли обмануть риэлтор?
Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.
Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Право собственности и другие документы
Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:
-
договору купли-продажи, ренты, мены;
-
дарственной или свидетельству о наследовании;
-
свидетельству о приватизации;
-
решению суда, признающему право собственности.
Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:
-
паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);
-
свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;
-
расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);
-
кадастровый паспорт;
-
выписку из домовой книги;
-
технический план квартиры.
На что еще обратить внимание?
-
проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
-
отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
-
согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
-
если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Проверка юридической чистоты основных документов
После того, как Покупатель выбрал квартиру и Продавца, он должен будет перейти к непосредственной проверке жилья и документации на юридическую чистоту. Заключение сделки должно сопровождаться следующими заголовками:
| Имя | Описание |
| Документ, удостоверяющий личность продавца. | Обычно паспорт. Покупатель может точно подтвердить личность продавца, обратившись в паспортный стол со своими паспортными данными.
Подлинность паспорта также можно проверить через официальный сайт Федеральной миграционной службы РФ. Однако полученная здесь информация будет носить более справочный и обобщенный характер, чем информация, полученная в паспортном столе. |
| Документ о праве собственности, подтверждающий право собственности продавца на продаваемый объект. | Это может быть предыдущий договор купли-продажи, подарочный сертификат, свидетельство о принятии наследства и т.д. |
| Выписка из ЕГРН. | В этом документе содержится информация о субъекте права (квартира) и субъекте права (фактический собственник имущества). Информацию в выписке необходимо сравнить с другими документами (паспорт продавца, акт недвижимости, технический паспорт) и убедиться, что нигде нет расхождений.
В выписке также содержится информация о наличии / отсутствии арестов и залогов. Покупатель напрямую заинтересован в том, чтобы в отношении проданной квартиры не применялись ограничительные меры. В противном случае продажа за вознаграждение может быть признана недействительной с обращением в суд третьего лица (например, банка, если Покупателю незаконно передана ипотечная квартира, заем которой еще не погашен). Обычно выписка из ЕГРН выпускается в 2-х основных версиях: простой или расширенной. Расширенная выписка из ЕГРН позволит покупателю понять, сколько собственников было у квартиры в целом и как часто с ней совершались различные сделки с недвижимостью. Если квартира часто продавалась и покупалась в короткие сроки, это могло указывать на возможное мошенничество. |
| Выписка из паспортного стола или многофункционального центра о наличии / отсутствии людей, прописанных в квартире. | Наличие в квартире зарегистрированных лиц не является реальным препятствием для отчуждения недвижимости: можно продать и купить даже такое жилье, в котором кто-то прописан. В договоре может быть предусмотрено, что зарегистрированные лица будут освобождены из квартиры в течение определенного периода после перехода права собственности. Затем каждый зарегистрированный арендатор должен будет предоставить письменное и нотариально заверенное обязательство по выписке.
Однако Покупатель по-прежнему обеспокоен тем, что все предыдущие жители были выписаны досрочно. В противном случае их отказ от аннулирования может привести к затяжным конфликтам и судебным тяжбам, потому что даже после продажи эти люди сохранят право жить в спорной собственности. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире у неписаных граждан (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно выше. |
| Справка о наличии / отсутствии задолженности по счетам. | Если такие долги существуют, то после продажи они могут частично перейти к новому владельцу (то есть Покупателю). |
| Письменное разрешение БТИ на проведение масштабных работ по перепланировке (при наличии). | В жилых помещениях мог пройти капитальный ремонт, предполагающий не только смену обоев, но и снос стен, увеличение или уменьшение исходной метража комнат, перенос коммуникаций и т.д. Чтобы такие изменения не представляли угрозы для жизни и здоровья, они должны быть легализованы и официально утверждены ответственным государственным органом. |
| Кадастровый и технический паспорт на квартиру, выданный Бюро технической инвентаризации (ITV). | В нем должны быть указаны технические характеристики объекта недвижимости, а также информация о проведенной перепланировке.
Если выяснится, что сведения в техническом и кадастровом паспортах не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в перерегистрации права собственности в Росреестре. От покупки такого жилья лучше отказаться заранее. |
| Справка наркологического и психоневрологического диспансера. | Только дееспособный собственник (т.е достигший 18-летнего возраста и признанный вменяемым, осудивший свои действия) имеет право продать свою квартиру). |
С особой осторожностью следует относиться к таким квартирам, которые недавно были получены их владельцами по решению суда. Рано или поздно это решение может быть оспорено предыдущим владельцем, и, если его требования будут выполнены, недвижимость вернется в свою законную собственность. При этом новый собственник (он же Покупатель) рискует потерять бизнес — не факт, что им хотя бы вернут деньги за незначительную сделку.
Все документы, представленные Продавцом, должны быть представлены в оригинале. Никакие исправления, пятна, опечатки или ошибки в оригиналах не допускаются. Кроме того, контракты, соглашения и разрешения должны содержать подписи ответственных сотрудников, водяные знаки и печати соответствующих организаций (большинство из которых являются государственными). Любые справки должны быть составлены на соответствующих бланках с печатью.
Покупателю рекомендуется сделать копии каждой карты и держать их при себе. Единственное исключение — паспорт продавца — здесь копия заменяется обычным заявлением ключевых данных о человеке. Продавец не имеет права этому препятствовать. Если текущий владелец не позволяет делать копии или записывать основную информацию из своего паспорта, лучше отказаться от сделки.
Может ли обмануть риэлтор?
Многие граждане обращаются в агентства недвижимости, в том числе для проведения безопасной сделки. Они доверяют специалистам по недвижимости, верят, что проверят недвижимость, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике это не всегда так.
Кто по сути является агентом по недвижимости? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — сблизить стороны и сопровождать сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, агенты по недвижимости редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не беспокоит дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не стоит рассчитывать на агента по недвижимости, от рисков он вас не убережет. Даже при явном подозрении в мошенничестве он может ничего не сказать, поэтому сделка не состоится, и он не получит никаких комиссионных.
Не исключены ситуации, когда сами агенты по недвижимости являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди доверяют им как опытным специалистам и в итоге теряют деньги, например, перечисленный депозит. Или клиент оформляет доверенность на имя агента по недвижимости и использует ее, чтобы разбогатеть.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Может ли обмануть риэлтор?
Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.
Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.
Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.
Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.
Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.
Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
Банки проверяют приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Без этого условия выдача кредита невозможна. Кредиторы намерены получить «чистый» объект в качестве залога. Покупателей часто интересует вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке, потому что это выступает гарантией безопасной сделки.
Проверяется объект, который заемщик вписывает в качества залога при составлении кредитного договора. Залог — это гарантия для банка в отношении возврата денег. Если не будет выплачен долг, кредитор оставляет за собой право изъять недвижимость с дальнейшей ее реализацией и покрытием задолженности.
Продать можно только «чистый» юридический объект, поэтому недвижимость всегда проверяется банком до процедуры оформления займа. Обремененная долгами, наличием скрытых собственников, наследников недвижимость принесет банку много проблем и судебных разбирательств.
Сколько длится проверка
Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.
При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:
- свидетельство собственности;
- документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на продажу от мужа или жены;
- отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
- разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.
Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.
Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.
Титульное страхование
Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.
В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки. Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента. Стоимость полиса 0,5-3% от рыночной цены объекта недвижимости. Точная цена зависит от нескольких факторов: периода страхования, вида недвижимости, цены квартиры и уровня риска.