Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасно ли приобретать квартиру, продаваемую по доверенности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей – обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Сделка по недействительной доверенности
Самой распространенной является генеральная доверенность. Ее обладатель имеет широкие полномочия. В частности, доверенное лицо может собирать и подписывать документы, показывать жилье потенциальным покупателям, проводить переговоры и договариваться о цене. Более того, обладатель доверенности может также распоряжаться финансовыми средствами и подписывать договор купли-продажи.
Большой риск таких сделок заключается в совершении покупки по недействительной доверенности. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, можно проверить срок действия документа на специализированных сайтах. Однако даже там информация не всегда оперативно обновляется. Поэтому следует внимательно проверять все документы самостоятельно, а также знать, почему доверенность является недействительной.
Зачастую это происходит из-за:
- Не указанной даты оформления документа. Всегда должна стоять дата начала действия документа. Срок окончания может и не указываться.
- Завершения срока действия. Нужно обратить внимание на начало действия документа и сравнить с текущей датой. С момента начала действия допускается срок не более одного года, если не указана конечная дата.
- Ошибок в паспортных данных. Недействительной также будет доверенность, содержащая ошибки или недостоверную информацию в паспортных данных.
- Смерти или недееспособности доверителя. Документ прекращает свое действие, если доверитель умер, признан безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно недееспособным.
Виды доверенностей на сделки с недвижимостью
Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.
- Разовая. Передаются полномочия на совершения действий только с конкретным объектом недвижимости в определённые сроки. Прописывается круг полномочий доверенного лица. Владелец жилья может как доверить только сбор необходимых документов и представление в государственных органах по вопросам, касающимся оформления документов, так и доверить подписание сделки купли-продажи и получение денег. Встречаются случаи мошенничества даже среди родственников. Так, пользуясь болезнью, сын или внук может запутать пожилого человека и продать квартиру по доверенности, а позже отказаться от передачи денежных средств. Для снижения риска продавца необходимо прописать в нотариальном документе, что полномочия на получение денег отсутствуют. Также лучше прописать минимальную стоимость продажи жилого помещения.
- Специальная. Выдается на срок от 1 года. Владелец может самостоятельно установить срок действия (или указать что доверенность бессрочная). Доверенность позволяет осуществлять конкретные действия, связанные со сбором документов и заключением сделки купли-продажи по разным объектам недвижимости. Часто передается только ряд полномочий, например, только представление в государственных органах.
- Генеральная – доверитель передает все полномочия, связанные и осуществлением сделки продажи квартиры. Распространяется как на один объект недвижимости, так и на несколько.
Чем рискует покупатель
В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.
Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.
Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.
Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.
Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.
Если очень хочется, то можно?.. Проводим сделки по доверенности
Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.
Если вы выбираете между схожими предложениями, рекомендую делать выбор в пользу квартиры с реальным владельцем. Но что делать, если именно ваша «квартира мечты» продается по генеральной доверенности?
Будьте предусмотрительны! Доверенность на продажу вторичного жилья как плотная ширма, за которой скрывается огромное количество подводных камней: обременения, реальное состояние здоровья собственника и истинные намерения продавца.
Когда в процессе сделки отсутствует собственник, появляются сложности в проверке его личности, документов, дееспособности и вообще реального существования человека в данный момент. Конечно, самый надежный и гарантированный вариант покупки жилья у человека с доверенностью, если вы знаете лично и доверенное лицо и собственника, как говорится, не один пуд соли с ними съели. В таком случае от подвохов и обмана покупатель будет освобожден.
Но самое красивое и ценное, зачастую, находится у совершенно незнакомых нам людей. Поэтому для покупателя крайне важны и личности собственника и доверенного лица, правильно оформленная доверенность, обстоятельства, при которых она была выдана — мы должны удостовериться в том, что она получена ненасильственным способом и без обмана.
Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности
Если вы покупаете жилье, и договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, а не собственник, необходимо проверить его и документ по всем пунктам, а именно (возьмите на карандаш):
- Реквизиты доверенности и срок ее действия. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдается разово и на вполне конкретный срок — несколько месяцев, чтобы спокойно провести сделку. Соответственно, доверенность должна содержать даты начала и окончания действия документа. Если срок доверенности не указан, то она по умолчанию действует один год с момента вступления в силу — дата начала должна присутствовать. Под реквизитами понимается номер доверенности и данные нотариуса, ее выдавшего. По обязательному QR-коду проверяется действительное существование нотариуса, его данные. Не лишним будет связаться с ним и подтвердить номер выданной доверенности. Можно попробовать сделать это лично или обратиться к специалистам-регистраторам.
- Полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть недвусмысленно указаны права и способы участия доверенного лица в сделке — права подписывать ДКП, оформлять регистрацию сделки, получать аванс или всю сумму и прочее. Чем меньше полномочий будет у доверенного лица или чем конкретнее они будут прописаны, тем меньше соблазнов для мошеннических маневров или рядовых разногласий. И небольшой совет — общие, размытые формулировки полномочий в доверенности, а тем более типовое «разрешается делать всё» — повод для тщательной проверки собственника и доверенного. Уж очень много у нас обмана следует за такими вот бумагами.
- Отозванная «вчера» доверенность. Каждая выданная доверенность обязательно регистрируется в общем реестре доверенностей, и эта регистрация гарантирует ее силу и подлинность. Пока документ не отозван. Поэтому самоличный поиск соответствия в этом реестре покажет, действительно ли зарегистрирована доверенность как полагается и не отозвана она на момент совершения сделки. Иначе отозванный ранее документ не имеет силы, и сделка будет признан недействительной, как в описанной случае из нашей практики.
- «Собственник Шрёдингера». Даже если доверенность в юридической силе, а доверителя уже нет в живых — это ведет также к аннулированию соглашений. Поэтому пока вы не убедитесь, что собственник жив, ни о каком заключении сделки и речи быть не может. Личное или онлайн-общение, удостоверение личности по документам — наиважнейшее условие. В целом я против видеосвязи и скайпа (нейросети сейчас такое творят!) и оправдываю такой вид общения только в случае невозможности физического присутствия собственника, живущего, например, далеко за границей. Ведь даже в больнице можно навестить человека.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб
Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс
руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Составление договора купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности почти ничем не отличается от типового договора купли-продажи квартиры. Разница заключается в том, что в 1-ом случае в текст договора включается персональная информация:
- о Продавце и Покупателе;
- о Доверенных представителях.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен содержать следующие сведения:
- Наименование документа.
- Дата и место составления.
- Данные о Сторонах сделки и Доверенных представителях (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и проживания, паспортные сведения). Здесь также указывается, что Доверенное лицо действует от имени своего Доверителя на основании доверенности № …, выданной нотариусом … .
- Описание объекта отчуждения (адрес расположения квартиры, ее общий метраж, количество комнат, этажность, кадастровый номер).
- Ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (это выписка из ЕГРН о праве собственности, а также предыдущий договор купли-продажи квартиры/дарственная/свидетельство о принятии наследства и пр.).
- Стоимость недвижимости (указывается цифрами и прописью, не подлежит изменению в рамках настоящего договора).
- Права и обязанности сторон.
- Информация об обременениях, ограничениях и запретах, наложенных на квартиру (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Информация о проведении расчетов (как, в какой валюте и в какие сроки производится оплата за квартиру).
- Информация о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о текущем состоянии объекта недвижимости (краткое описание, решение Покупателя – устраивает ли его техническое и санитарное состояние квартиры).
- Порядок передачи квартиры от Продавца к Покупателю (в какие сроки осуществляется, сопровождается ли составлением передаточного акта, кто именно получает ключи от жилого помещения).
- Порядок несения расходов (кто оплачивает – Продавец или Покупатель).
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Ответственность за расторжение настоящего договора по инициативе какой-либо стороны.
- Пункт о необходимости регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении Росреестра.
- Количество оригинальных экземпляров договора. При стандартной сделке договор купли-продажи составляется в 3 оригинальных экземплярах: 1 Продавцу, 1 Покупателю и 1 Росреестру. Если Продавцов или Покупателей больше, то на каждого из них оформляется отдельный оригинал договора купли-продажи.
- Дата вступления настоящего договора в законную силу (обычно – «с момента подписания обеими сторонами»).
- Подписи сторон с расшифровками.
Законодательство Российской Федерации предполагает возможность использования нескольких форм документов, на основании которых доверитель может делегировать полномочия другому лицу. Выбор напрямую зависит от целей, преследуемых гражданами.
Доверитель может составлять доверенности следующих типов:
- генеральная – доступны все разрешения на беспрерывное использование недвижимости в течение длительного временного промежутка. Используется, чтобы оформить права сразу на несколько объектов;
- специальная – передача одного права (например, право на получение документации после регистрации недвижимости в соответствующем органе);
- разовая – возможность совершения действий, направленных на оформление прав на недвижимость. Такой вид действует в течение установленного сторонами периода, по истечению которого задача будет выполнена. Стандартный срок – 3 месяца.
Правом на совершение любых действий наделяет исключительно генеральная доверенность. В ней прописывается полный перечень передаваемых полномочий. К её оформлению нужно отнестись с особой осторожностью, так как она наделяет доверенного правом на продажу имущества. Документ обязательно нужно заверить у нотариуса.
Доверенность на квартиру без права продажи, для чего нужна
Никаких ограничений по поводу того, что можно поручать другим лицам в ГК РФ не содержится. Поэтому предметом поручения могут являться действия различного характера. Они не должны противоречить действующим нравственным и правовым нормам, иначе ни один нотариус такую доверенность не выдаст.
Самыми распространенными причинами выдачи доверенностей являются необходимость представительства в суде или совершения различных сделок.
Однако, составить можно не только доверенность на продажу недвижимости или участие в судебных спорах.
Иногда требуется поручить иному лицу управление своими делами, собственным имуществом без его отчуждения. По такой доверенности можно сдавать жилье в аренду, договариваться о проведении ремонта, обращаться в организации ЖКХ, иные официальные органы и структуры, участвовать в собраниях жильцов МКД, осуществлять сбор различных справок и документов на квартиру. И это далеко не полный перечень возможных действий.
Все доверенности можно разделить на три основные типа:
- Разовые.
- Специальные.
- Генеральные.
Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.
В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.
При особых условиях допускаются иные виды:
- для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
- для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
- для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.
Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.
Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:
- Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
- Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
- Права на действия по получению:
- справок;
- удостоверений;
- документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
- документов в органах технической инвентаризации;
- документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.
Также следует обусловить права на:
- сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
- подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
- получение уведомления о государственной регистрации;
- сообщение об отказе в государственной регистрации;
- право подачи дополнительных документов;
- внесение изменений в ЕГРП;
- внесение изменений в документы;
- оплату тарифов, сборов, пошлин;
- получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
- написание от имени доверителя заявления;
- роспись за доверителя;
- все действия, связанные с данным поручением;
Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.
Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:
- иногородние граждане;
- иностранные граждане;
- люди, экономящие свое время.
На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:
- Близкого для покупателя человека.
- Родственника.
- Риэлтора.
Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.
C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.
Как обезопасить себя?
Обезопасить себя хотят все стороны сделки купли-продажи квартиры. В рассматриваемом варианте – это три участника:
- Продавец.
- Покупатель.
- Доверенное лицо.
Для покупателя считается наиболее безопасным вариант оформления разовых доверенностей на один вид работы. Совершили операцию, а далее или продолжайте самостоятельно, или делайте новую доверенность. Но каждый визит потребует дополнительных материальных затрат и времени.
Покупателю необходимо проверить лично:
- наличие реального продавца (знакомство с ним);
- есть ли в списке нотариусов тот человек, к которому собираются идти для оформления доверенности;
- паспорт доверенного лица.
Приобретение и продажа недвижимости должны проводится под четким руководством юристов. Агентство недвижимости может предложить своим клиентам услуги собственного юридического отдела, а клиент может воспользоваться этим предложением.
Работа с нотариальной доверенностью снижает риски при проведении сделки купли-продажи, но основные нюансы следует просчитывать до того, как переданы документы на жилье или деньги. Как это сделать с минимальными затратами для обеих сторон, готовы рассказать наши юристы в режиме онлайн.