Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание убытков с Росимущества при выкупе арендуемого земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков и расположенных на них иных недвижимых объектов для публичных нужд возможно также в случае размещения на них объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов (подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ). Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения.
Принцип исключительности при изъятии (выкупе) земельного участка для публичных нужд
Таким образом, законодатель закрепляет принцип исключительности, которым необходимо руководствоваться при решении вопроса об изъятии (выкупе) земельного участка для публичных нужд.
При обжаловании в суд ненормативных актов уполномоченных государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления об изъятии земельного участка заявители оспаривают либо наличие публичных нужд, либо соблюдение принципа исключительности, закрепленного законодательством.
Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что суды признают акты органов государственной исполнительной власти и органов местного самоуправления незаконными, если изъятие земельных участков не соответствует принципу исключительности, определенному в ст. 49 ЗК РФ, и не подпадают под основания изъятия земельного участка, допускаемые указанной статьей и п. 3 ст. 63 ЗК РФ. В частности, распоряжение мэра г. Якутска об изъятии земельного участка признано судом недействительным, так как мэрией не доказано, что выкуп земельного участка с целью строительства детской площадки является исключительным случаем, предусмотренным ЗК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2005 г. N А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1).
Принцип исключительности налагает на орган, принимающий решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, обязанность доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на данном земельном участке. Этот вывод подтверждается и судебной практикой. В качестве примера можно привести следующее дело.
О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства.
Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:
- составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
- регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.
Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению
Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.
Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).
Завершение строительства многоквартирного жилого дома
Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.
Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона[1]).
В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется[2].
Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:
1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице)[3].
Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[4], согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.
2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома[5]. Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит[6].
При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.
Завершение строительства иного объекта капитального строительства
Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.
В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.
Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.
Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.
Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:
1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;
2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;
3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».
- Недвижимость. Земля. Строительство
- Инфраструктура и объекты недвижимости
На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль
Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом:
- Законом о принудительном изъятии земли установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
- Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
- Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.
«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Причины появления споров
Конфликты между соседями возникают не только при определении границ участка, но и при использовании земли.
Самыми распространенными причинами споров являются:
- Несоответствие фактических границ тем, что указаны на межевом плане.
- Несоблюдение санитарно-эпидемиологических, пожарных, строительных и прочих мер безопасности. Минимальное расстояние между домом и границей участка должно составлять 3 метра. Нарушение этого правила приводит к увеличению риска во время чрезвычайных ситуаций, а также к возможному пересечению соседних территорий.
- Дезинформация новых собственников земли соседями. Недобросовестные жильцы могут солгать о том, что предыдущий хозяин неправильно провел межевание земли и нарушил границу их участка.
- Несогласованная застройка земли, не находящейся в собственности. Например, участка лесополосы, пустыря, поля. Если земля не принадлежит частному или юридическому лицу, право собственности остается за государством. Такие вопросы регулируются ст. 222 Гражданского кодекса РФ. По закону самовольная постройка подлежит сносу за счет владельца.
- Нарушение правил о предоставлении земли. Согласно ст. 35 Федерального закона «Об охране окружающей среды», при размещении строений следует руководствоваться требованиями по защите и рациональном использовании окружающей среды. В противном случае сооружение будет считаться незаконным, а границы участка недействительными.
- Ошибка сотрудников землеустроительной службы при отводе участка в собственность.
- Самовольное перенесение границ собственником.
Судебная практика по земельным спорам между соседями
Судебная практика по земельным спорам между соседями. В настоящее время правильным межеванием территорий озабочено не только государство, но и сами граждане. Все больше и больше встречается случаев споров между соседями.
В ход идут не только законные способы решения проблем, доходит и до драк, поджогов участков и даже убийств. Из-за какого то квадратного метра земли люди готовы пожертвовать не только своим временем, но и драгоценной жизнью.
Судебная практика по земельным спорам между соседями показывает, что граждане готовы годами биться за причитающими им квадратам. На законодательном уровне совершенствуется процесс учета земель.
Так был внесен ряд поправок в такие документы как: Кодекс Российской Федерации No 136-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимого имущества, в частности земельных участков No 218-ФЗ принятый 13 июля 2015 г.
Отказ в выкупе земельного участка судебная практика в 2022 году
— в постановлении Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» №4 от 10.06.1980 года, в редакции постановления Пленума ВС РФ от 25.10.1996 года №10.
Выдел доли в домовладении возможен как по добровольному согласию всех участников долевой собственности – путем соглашения, заключаемого в простой письменной форме или нотариально оформленного, так и через суд. Соглашение о выделе доли в домовладении подлежит государственной регистрации. В результате указанного соглашения появляются два новых объекта недвижимости – выделенная доля (как самостоятельный объект права собственности) и оставшаяся часть домовладения (где остается долевая собственность на дом). Существует частный случай, когда выдел доли в домовладении равнозначен разделу дома – это тот случай, когда у дома всего два собственника. Если добровольное соглашение о выделе доли между одним из сособственников и остальными домовладельцами не достигнуто, то следует обращаться в суд. При этом необходимо помнить, что, поскольку предметом спора является выделяемая доля, то размер уплачиваемой госпошлины исчисляется исходя из стоимости указанной доли.
Процедура перераспределения земель, принадлежащих муниципалитету либо частным собственникам, осуществляется согласно межеванию. Иногда землевладельцем и заинтересованным лицом является один и тот же субъект. В таком случае принятие решения возлагается на уполномоченный орган.
- при выставлении земли, находящейся в собственности государства и рассматриваемой в качестве объекта межевальных работ, на аукционные торги;
- если участки земли, которые нужно перераспределить, не являются соседними (на графической схеме их местонахождения они должны соприкасаться хотя бы в одной точке);
- участки, требующие смены имеющихся границ путем перераспределения не были отмежеваны. В таком случае обязательно проведите предварительное установление земельных границ;
- когда участки, требующие перераспределения, имеют различные виды разрешенного использования. Например, один из них относится к сельскохозяйственным землям, а другой отведен под жилую застройку. В таких обстоятельствах попробуйте сменить назначение участка посредством получения надлежащего распоряжения уполномоченного органа. Но помните, что это займет определенное время и вам потребуется собрать пакет необходимой документации;
- когда землевладения располагаются в пределах различных территориальных образований.
3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.
2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
Организация приняла решение о ликвидации и расторгла трудовой договор с работником. Позже он узнал, что ликвидацию отменили. Восстановить сотрудника на прежнем месте отказались, поэтому он обратился в суд.
Апелляционный суд, как и суд первой инстанции, посчитал, что наложение границ земель разных категорий администрацией Всеволожского района не доказана. Заявитель не представил документы, подтверждающие перевод категории ЗУ из сельхоз назначения в земли лесного фонда. Таким образом, администрация не имела оснований отказывать Сарыгину в передаче спорного участка. При этом сам предприниматель предоставил все документы, подтверждающие его право выкупа ЗУ по стоимости не выше 15% от кадастровой цены.
Изучив приложенные материалы, суд отказал администрации в удовлетворении жалобы и обязал ее предоставить спорную землю в собственность ИП.
Получив решение суда, требующее предоставить право выкупа земельного надела, администрация должна будет выполнить следующие действия:
- Принять от предпринимателя заявление о выкупе участка по стоимости ниже 15% от кадастровой;
- Заключить договор купли-продажи;
- Провести при необходимости кадастровые работы с внесением последующих сведений в кадастровый учет.
Как осуществляется незаконное завладение землей
Граждане могут разными способами присваивать себе чужие земельные наделы. Объектами их посягательств становятся как приватные территории, так и общественные аграрные угодья. К примеру, кем-то из соседей осуществляется самовольная постройка с захватом земли общего пользования. Построив на ней сооружения для личных целей, нарушитель сужает проезд к участкам других землевладельцев и попирает их право на беспрепятственный доступ транспорта к дому.
Землевладельцы, права которых были нарушены, сообщают о действиях захватчиков в органы местной власти, а те реагируют на них соответствующим образом.
Самовольное присвоение земель, находящихся в собственности других граждан, случается значительно реже, чем самозахват земли общего пользования, поскольку такие случаи устанавливаются очень быстро и могут быть оспорены в судебном порядке.
Бесплатное получение участка
Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Снос дома при строительстве дороги, проведении газопровода
Зачастую частные коттеджи признаются подлежащими изъятию и сносу в силу того, что они построены на участках, через которые планируется проводить газопровод или прокладывать дорогу. Возможно, на рассматриваемой земле даже возникла необходимость возвести объект государственной важности. В отличие от ситуации с частным застройщиком, владелец дома будет лишен жилья принудительно, и отказаться от переезда он не может. Поэтому ему полагается денежная компенсация или равноценное жилье, на усмотрение собственника, которые удовлетворили бы его интересы и компенсировали неудобства.
Бывает так, что владелец и его семья имеют сложности с переездом на новое место, подрядчик подает в суд, и решение выносится в пользу властей. Тогда снос здания считается вопросом решенным, и его жители не могут более проживать там. В любом случае, закон запрещает начинать снос сразу после оповещения владельцев. Сперва они должны ознакомиться с документами, запросить компенсацию, получить ее, зарегистрировать прекращение права собственности и переехать. На это должен даваться как минимум год.
Когда бы не было найдено новое постоянное жилище, власти должны обеспечить граждан временным жильем сразу после выселения.
Причем квартира или дом должны быть подключены к коммуникациям, отвечать санитарным нормам и нормативам площади. Безопаснее всего не переезжать, пока на вас не подадут в суд. В таком случае вы будете уверены, что все происходит по закону. В Государственную Думу был внесен законопроект о выплате компенсаций за изъятие и снос дачных домиков в зоне прокладки газопроводов. Предполагается, что будет установлен четкий порядок, который гарантировал бы достойное возмещение ущерба владельцам домов, построивших их на законных основаниях.
Варианты оформления компенсации за снос дома при строительстве трассы
Существует 3 варианта возмещения ущерба собственникам домов с участком, которым не посчастливилось отказаться от своего жилья по требованию муниципальных или федеральных властей:
| № п/п. | Вариант возмещения ущерба | Описание |
| 1 | Денежная компенсация (рыночная стоимость жилья + возмещение расходов на переезд) | Перед тем, как соглашение об отказе от прав собственности будет подписано, владелец жилья получает на свой банковский счет сумму, в которую был оценен его дом с участком. В такой ситуации высока вероятность того, что компенсации не хватит на покупку другого дома, даже меньшей площади, если прежний дом окажется ветхим или маленьким по квадратуре. |
| 2 | Новый дом (или квартира) аналогичной рыночной стоимости | В таком случае собственнику, вероятно, долго придется ждать переезда в новый дом. Иногда процесс поиска равноценного жилого помещения (той же площади, такой же удаленности от центра, вблизи той же инфраструктуры) может продлиться годы. |
| 3 | Новое жилье меньшей стоимости + доплата в сумме разницы между рыночной стоимостью изъятого и нового жилья | Собственник имеет право выбрать взамен изъятого дома помещение меньшей стоимости и при этом претендовать на доплату. Это может быть дом меньшей квадратуры, расположенный в районе с худшей инфраструктурой, вдали от центра города/поселения.
Данный вариант обычно является оптимальным по нескольким причинам: ● если работать напрямую с подрядчиком, практически исключены мошеннические действия, ● новое жилье найти проще, поскольку не требуется поиск равноценного изъятому дому помещения, ● доплату можно использовать для ремонта, покупки техники и мебели. |