Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За прошлый год поменялся не только профиль арендатора, но и цепочки поставок, которые складывались в течение многих лет. «Старые маршруты больше не работают, при этом появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. На передний план выходят страны СНГ и города, которые расположены на пути новых логистических цепочек, – Екатеринбург, Новосибирск и т.д. Но сейчас там практически нет свободных площадей», – отмечает Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group. Означает ли это, что спрос подстегнет развитие девелопмента в упомянутых городах?
Офисный рынок: драмы больше нет
Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).
Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.
Низкий уровень ввода новых офисов
В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.
Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.
Спрос на офисы сокращается
В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.
За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Вакантность офисных площадей растет
Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.
К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.
В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.
Арендные ставки на офисы идут на снижение
Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.
На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).
Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.
В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.
Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты
Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.
Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!
Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.
В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.
Рекордный ввод новых складских площадей
С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.
Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.
Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».
По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.
Спрос на склады уменьшается
После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).
Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.
Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.
Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.
Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.
Дефицит качественного предложения на складском рынке
Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.
На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.
На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.
Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды
После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).
В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости
В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.
В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.
Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Спрос на рынке офисов Минска
Спрос на арендные площади
Спроса в течение 2022 года был переменчивым. В самом начале года, когда рынок вышел с праздников и только адаптировался к патовой ситуации, связанной с отказом от аренды ряда крупных бизнес-центров компанией EPAM Systems Inc., наблюдалось даже определенное оживление, активность в просмотрах вакантных помещений. И когда некоторые итоги поисков и просмотров, казалось, подходили к стадии заключения контракта, случилось 24 февраля, в результате чего последовали или отказы, или «паузы», чтобы дождаться развязки событий.
В последующие месяцы фиксировался отрицательный спрос. Отказов от занимаемых площадей стало больше, чем новых случаев аренды. С рынка уходили очень крупные арендаторы, как, например, Wargaming. И уже только с III квартала наметилась некоторая стабилизация спроса. Уже не было таких фактов отказа от аренды или сворачивания деятельности, как в предыдущие месяцы. Появилась новая категория потенциальных арендаторов. На офисы, оставленные IT-компаниями, начали заезжать арендаторы из других секторов бизнеса. В числе арендаторов даже отмечены хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики, чего раньше на рынке аренды не было.
Спецификой спроса в 2022 году стал рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Еще с прошлого, 2021-го года, когда на рынок вышло много офисов, освобожденных IT-компаниями, которые под себя делали очень дорогую и качественную отделку, интерес переключился с бизнес-центров уровня «голых стен» на офисы с отделкой, то теперь многие арендаторы еще заинтересованы, чтобы в офисах сохранялась и мебель. Есть даже прослойка компаний, заинтересованных и в оргтехнике, бывшей в использовании у предыдущих арендаторов.
Оживление спроса — положительное явление. Однако следует констатировать, что доминирует спрос на небольшие, иногда, даже на совсем маленькие офисы. Случаи спроса на офисы площадью, например, от 700 кв. м., на поэтажную аренду, в сейчас, скорее, исключение, чем норма.
Спрос на офисы в собственность
В начале года на рынке отмечалась активизация «охотников» за дешевыми офисами: появилась прослойка компаний, которые в условиях растущей вакантности, сложной экономической и геополитической ситуации ожидали, что на рынке произойдет рост предложения по фактически «бросовым» ценам.
Однако этого не случилось, и наоборот, в течение года заключались очень яркие и значимые сделки купли/продажи. Начало года было отмечено сдержанной активностью покупателей, но уже ко второй половине и, особенно, концу года, они значительно активизировались.
Летом 2022 года было официально оформлена сделка купли/продажи здания головного офиса «Сбер Банка» на проспекте Независимости, 32А. Информация, что компания «Элит Эстейт» реализует данный проект как built-to-suite в интересах «Сбер Банка» была известна на рынке и ранее, но именно в данный период произошло официальное оформление сделки. Площадь объекта сделки составила более 19,7 тыс. кв.м.
Следующая значимая сделка — покупка комплекса бывшего головного офиса «Сбер Банка» на бульваре Мулявина медицинской компанией «Лодэ». Общая площадь комплекса зданий составила практически 14,3 тыс. кв.м.
И последняя значимая для офисного рынка сделка состоялась на самом финише года. Компания «Тапас» продала бизнес-центр «Департ» общей площадью свыше 5,4 тыс. кв. м. Это компактный современный и очень качественный бизнес-центр, расположенный на ул. Кнорина (по данным НКА, теперь владельцем этого здания является РУП «Издательство «Белбланкавыд», — прим. «Про бизнес»). Сделка подтверждает, что рынок есть и интерес к хорошим объектам по-прежнему сохраняется.
Как и в случае с арендой, на рынке купли/продажи в текущий период можно отметить в качестве активных участников хозрасчетные компании и организации государственного сектора экономики (государственная (республиканская) собственность участников сделок). Так, в числе покупателей крупных площадей изолированных административно-офисных помещений и офисных зданий были такие компании, как РУП «Белгосстрах», РУП «Издательство «Белбланкавыд».
Напомним, что до этого определенный интерес среди сделок такого характера был отмечен только двумя годами ранее, когда государственное предприятие, РУП «Национальный центр обмена трафиком», приобрело офисные площади в современном МФК «Имперский» на ул. К. Цеткин.
Вакантность на офисном рынке Минска
Образование высокого уровня вакантности, не характерного для офисного рынка Минска, пожалуй, со времен кризиса 2014−2015 годов, пришлось на конец 2021 года, когда EPAM Systems Inc. освободила бизнес-центры «Красавiк», «Фортуна», «Орлан», а также более мелкие офисы еще в ряде объектов. Что-то из офисов в них было арендовано или забронировано, но все же большинство площадей вакантными перешли на 2022 год.
В течение I квартала 2022 года как образование вакансий, так и поглощение вакантных площадей носили ротационный характер, были сопоставимы по объему и существенного влияния на уровень вакантности ротации оказать не могли. Это была, скорее, коррекция и незначительные колебания в ту или иную сторону. Однако решение компании Wargaming оставить белорусский рынок, объявленное в апреле, спровоцировало новый этап роста вакантности на рынке офисной недвижимости. На тот момент от скачка роста вакантности рынок сдерживало то, что несмотря на решение об уходе, договоры и обязательства компании по офисам продолжали действовать, и процесс высвобождения растянулся во времени.
В последующие месяцы предпосылок для образования вакантности не было. В условиях ротации фактически образовался паритет: сколько площадей освобождалось, столько и поглощалось. На рынок продолжали влиять образованные вакансии прошлых периодов. Их влияние даже несколько усилилось. Хоть они и были освобождены фактически, формально еще числились за компаниями, поскольку действовали ранее заключенные договоры. К осени по большинству объектов даже формальные договорные отношения прекращены. Новых арендаторов, способных в короткий период поглотить такие объемы предложения, на рынке не было.
Различие №2: коммерческая недвижимость дешевле в покупке, зато дороже в аренде
Вторичную коммерческую недвижимость в Казани на первых этажах сегодня продают по 85—100 тысяч рублей за квадратный метр. Квартира этажом выше стоит 150—160 тысяч за «квадрат». Поэтому, если у клиента есть условные 5 млн рублей и он адепт инвестиций в жилье, в Казани ему сегодня «светит» разве только небольшая однокомнатная квартира. Актив ликвидный, «однушки» отлично продаются. Но к концу 2023 года рост цен на жилье, подхлестнутый льготной ипотекой, исчерпал свои резервы — все больше и больше экспертов говорят, что выше поднимать цены уже некуда, потому что поток покупателей останавливается. Поэтому такую покупку сложно рассматривать как инвестицию — просто как защиту денег от инфляции. Впрочем, ее можно сдать примерно за 20 тысяч рублей в месяц.
Рассмотрим расклады по коммерческой недвижимости. На 5 млн можно купить офис площадью примерно в 50 «квадратов». Сдать такую недвижимость в аренду можно за 700 рублей/квадрат. 35 000 в месяц — это существенно больше, чем 20 000 за «однушку».
Есть и еще один нюанс: коммерческая недвижимость в 2022 году не исчерпала возможностей роста в цене. Она по-прежнему стоит в полтора, а то и в два раза дешевле жилой — и с учетом серьезного дефицита качественных коммерческих площадей в миллионниках (например, в Казани) есть все шансы на ее удорожание. Поэтому, вкладываясь в коммерческую недвижимость (особенно во вторичную), инвестор сегодня может рассчитывать и на арендный бизнес, и на потенциал роста в цене.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.
Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.
Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.
Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов
Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.
Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.
— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.
Чего можно ждать от инвесторов
Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.
С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.
Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.