Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.6. Разрешение на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Подготовить заявление и комплект бумаг
Заявление на выдачу градостроительного плана достаточно простое и необъёмное – Вы можете предварительно оформить его, ознакомившись с инструкциями на нашем сайте.
Гораздо важнее соблюсти комплектность приложений к обращению. Если кратко, то понадобятся:
- Копии паспортов заявителя и его представителя.
- Копия доверенности, если от имени застройщика выступает юрист или иное представляющее интересы лицо.
- Проект планировки территории или межевания. Не для всех объектов, а только если расположение проектируемой недвижимости было ранее согласовано таким ПМТ или ППТ.
- Акты, подтверждающие владение землёй (выписка ЕГРН, договоры, судебные решения).
- Расписка на работу госоргана с личными данными заявителя.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Документы для получения разрешения на строительство дома
Как получить разрешение на строительство дома? В первую очередь необходимо собрать пакет документов. Этот этап наиболее длительный. Итак, какие бумаги понадобятся:
- Документы, подтверждающие право владения участком.
- Проектная документация.
- Документы, подтверждающие личность заявителя или его представителя (паспорт или доверенность, заверенная у нотариуса).
- Заявление. Заполнить его можно заранее или при подаче документов в МФЦ.
- выписка из ЕГРН для подтверждения права владения участком;
- непосредственно правоустанавливающий документ.
Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты, который подтверждает переход права собственности. Либо свидетельство о том, что земля, на которой планируется строить, унаследована.
Выписку можно взять в многофункциональном центре или в Росреестре. За нее придется заплатить. Для физических лиц стоимость составляет:
- 300 руб. за бумажный вариант;
- 150 руб. за выписку в электронной форме.
Стоимость для организаций отличается. Заказ выписки доступен не только при личном посещении, но и дистанционно через сайт Росреестра.
Если планируемый к возведению объект не попадает под индивидуальное жилищное строительство, то документов нужно подготовить довольно много:
- пояснительную записку;
- план участка с указанием не только места, где будет размещаться объект, но и проходных и подъездных путей к нему;
- схему участка с отмеченными красными линиями предельными расстояниями от других объектов;
- архитектурный проект планируемого к возведению объекта;
- если необходимо, проект сноса или реконструкции здания, размещающегося на участке строительства;
- архитектурный план придомовой территории;
- разрешение на отклонение от некоторых параметров;
- инженерно-технический проект с указанием точек подключения коммуникаций;
- проект доступности для инвалидов – необходим, если будут строиться помещения социального назначения;
- экспертное заключение о проектной документации;
- согласие собственников строения на проведение реконструкции, если она необходима.
Как получить разрешение на строительство дома ИЖС? В этом случае документов требуется гораздо меньше:
- план земельного надела. Взять его можно в БТИ. Он должен быть получен не ранее чем за 3 года до начала оформления разрешительных документов;
- описание внешнего вида здания в случае возведения его в исторических местах, поскольку оно должно вписываться в общий вид;
- схема участка с указанием места расположения дома;
- заключение проектной экспертизы.
Заключение может быть получено не только в государственном учреждении, его могут сделать и частные организации, но обязательно аккредитованные. Поэтому вместе с экспертным заключением необходимо брать у них заверенную копию документа, который подтверждает действующую аккредитацию.
Можно заполнить готовый бланк в многофункциональном центре. Однако допускается писать заявление заранее самостоятельно по образцу.
- Указание должности и Ф. И. О. лица, принимающего решение в регионе строительства. Как правило, это глава района или субъекта РФ. Уточнить эту информацию можно в МФЦ или на официальном сайте региона.
- Вписывание информации о заявителе – Ф. И. О., адрес прописки и данные паспорта. Рекомендуется также указывать номер телефона, это обеспечит быструю связь в случае необходимости.
- Указание названия документа. В заявлении есть два варианта разрешения, нужно подчеркнуть верный (строительство).
- Указание необходимых сведений – перечня планируемых к проведению работ, типа возводимого здания, адреса, необходимого срока действия разрешения. Нужно также вписывать реквизиты документа, подтверждающего право собственности заявителя на землю.
- Описание основных характеристик дома. Среди них должна быть и планируемая площадь всего здания, а также отдельных помещений в нем.
- Перечисление документов, предоставляемых вместе с данным заявлением.
- Подпись и указание даты.
Последствия самовольного строительства
Одним из требований к использованию земли под ИЖС является требование о недопустимости использования участка для размещения гостиниц, отелей, а также для ведения в построенном на нем здании для производственной деятельности.
На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.
Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.
При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.
Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.
К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.
Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.
Поэтому потенциальным приобретателям или арендаторам помещений следует тщательно проверять правоустанавливающие документы на интересующие объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:
| Участок не предназначен | для возведения индивидуального жилого дома |
| Строительство дома | выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет) |
| Здание сооружено с нарушениями | действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов |
Геотехнические исследования грунтов
Еще до выбора готового проекта дома инвестор должен проверить, как он сможет обустроить площадь своего участка. Для этого необходимо ознакомиться с местным планом пространственного развития или решением об условиях застройки. Также рекомендуется выполнить инженерно-геологические изыскания почвы, которые дадут нам много важной информации о конкретных условиях участка. Таким образом мы можем проверить устойчивость и связность грунта, глубину зоны промерзания и уровень грунтовых вод.
Вышеуказанная информация необходима при адаптации проекта, когда готовый проект будет адаптирован к условиям участка, а также к индивидуальным ожиданиям инвестора. Точная разведка имеющегося в нашем распоряжении земельного участка под строительство дома является одним из ключевых этапов на этапе подготовки к строительству дома. В нашей статье о строительных участках вы можете узнать больше о том, какие вопросы следует включить в проект, чтобы построить практичный и долговечный дом.
Подготовка проекта
Другой проблемой является разработка дизайн-проекта для всего участка. Необходимо создать полный строительный проект, также снабженный планом застройки. Такую карту можно получить в Росреестре подав соответствующий запрос через МФЦ.
Следующий шаг – поручить геодезисту сделать ситуационную и высотную карту, на которую будет нанесен наш будущий дом и все элементы застройки. Чем раньше вы получите необходимые документы, тем раньше начнутся работы по проектированию. В нашем тексте о плане развития земли вы можете узнать больше о следующих шагах, связанных с правильной обработкой участка под застройку.
Стоимость расчистки участка для строительства
| Вид работ по расчистке | Стоимость работ за м.кв., в рублях |
| Покос и уборка травы (до 0,5 метра) | 14 |
| Удаление бурьяна (выше 0,5 метра) | 18 |
| Вырубка кустарника (ø ствола до 5 см) | 20 |
| Спил дерева бензопилой | 65/см |
| Обрезка и формирование кроны деревьев | от 380/шт |
| Корчевка пня пнедробилкой | от 70/см |
| Удаление пней трактором | от 40/см |
| Снос дачных строений | от 230/м3 |
| Демонтаж домов после пожара | от 230/м3 |
| Демонтаж фундамента | от 770/м3 |
Подготовка строительной площадки
Подготовка строительной площадки также является очень ответственной задачей. Следует выделить несколько зон: рабочее место, где будут стоять бетономешалка и рабочий стол, место для сарая или жестяного гаража, где будут храниться стройматериалы и инструменты, и зона для рабочих. Здесь вам понадобится переносной туалет, а также стол со стульями, где рабочие могут проводить свои перерывы. У многих строительных компаний также есть фургон-домик, который даст рабочим место, необходимое им для отдыха, хранения личных вещей и запасной одежды.
Также очень важно подготовить подъездную дорогу, а рядом с ней место, на которое будут разгружаться материалы, необходимые для строительства дома. Здесь используется импровизированная калитка для охраны строительной площадки в отсутствие рабочих. После начала строительства также необходимо будет прикрепить информационную табличку. Эта задача возложена на строительную компанию. В нашей статье о строительстве дома вы можете прочитать о комплексном строительстве дома в кирпичной технологии, от земляных работ до отделки самого дома.
Как не нарушать рамки закона
Когда приняли решение выполнить расширение площади своего жилья, и чтобы узаконить пристройку к дому, придется преодолеть несколько этапов:
- Обратитесь в местную организацию с уведомлением в соответствующей форме. Вы должны заполнить специальный бланк, в котором прописывается, что нужно сделать реконструкцию жилого дома. Помимо письменного заполнения заявления следует еще и оставить эскиз, который передает вид будущей конструкции и все варианты работ, выполняющиеся по отношению к этой пристройке.
- Дождитесь ответа от властей. В случае, когда принято положительное решение в пользу домовладельца, вам придет ответное письмо на почтовый адрес. Если в возведении строительства будет отказано, соответственно и причину отказа подробно распишут.
- Начните строительство. Проведите все работы в точности так, как это указано на вашем эскизе. Далее оповестите органы местного самоуправления о завершении монтажных работ, а к этому уведомлению приложите технический план. Однако его никто не чертит самостоятельно, а заказывают у кадастрового инженера.
- Дождитесь проверки. С тех пор, когда на руках у представителей органа власти местного самоуправления или администрации появляется весь комплект необходимых документов, тогда они начинают проверку соответствия. Обязательно анализируют на сколько он соответствует строительным нормам, выявляют нарушения по строительству. Если все проблемы отсутствуют, то от органа местного самоуправления приходит письмо, в котором дается разрешение на эксплуатацию пристройки.
Бурение водозаборной скважины
Мы рекомендуем начинать бурение водозаборной скважины, как только у Вас появится хороший доступ на стройплощадку. Бурение скважины на воду лучше всего начинать до строительства дома, так как после заезда буровой установки на участок, возможно, потребуется восстановление газона или забора, а, может быть, придется пожертвовать даже какими-то постройками. Бурение скважины может производиться не ближе 3м от какого-либо строения и при отсутствии воздушной электролинии в радиусе 5м. Хотим сразу предостеречь: если вы планируете расположить водозаборную скважину в подвале, даже если сам дом еще не построен, обслуживание и ремонт (замена насоса, профилактика и т.д.) требует подъезда буровой установки и размещения ее над скважиной, доступ которой в подвал дома будет невозможен. Процедура бурения скважины для разных районов страны значительно различается. Во многих районах требуется, чтобы дебит скважины проверялся, как только скважина будет готова. Лучше отвести на всю эту операцию от 4 до 10 дней. Собственная водозаборная скважина — это, прежде всего, удобно и выгодно. По мере развития коттеджного строительства все большую популярность приобретает вода, добытая непосредственно из подземных горизонтов. Она почти не требует очистки, а кроме того, потребитель скважинной воды в меньшей степени зависит от службы трубопроводов. Но самое главное преимущество скважинной воды — это независимость от уровня загрязнений техногенного характера. Будьте предельно осторожны при выборе организации для бурения скважины. Не заказывайте бурение скважины в сомнительных, иногородних и мало известных организациях. Ознакомиться со способами бурения скважин на воду.
Септическая канализационная система
Для создания септической канализационной системы также может потребоваться расчистка территории, а для установки на свое на место септика требуется прокладка какой-нибудь проезжей дороги. Если это возможно, попытайтесь установить септическую канализационную систему в то время, когда на стройплощадке производятся другие работы. Обычно для устройства септической канализационной системы бывает необходим канавокопатель с обратной лопатой. Вполне вероятно, что можно будет пригласить того же подрядчика, который работал у вас при рытье котлована для фундамента. Выполнив всю эту работу одновременно, вы исключите необходимость несколько раз привозить на строительную площадку и снова увозить тяжелое оборудование. Мало того, что вы сэкономите деньги (в виде платы за «дальность перевозки» или «сбрасывания груза на землю»), вы избавите себя от беспокойства и задержек, связанных с тем, что остальным работникам на стройплощадке необходимо будет на некоторое время прекращать работу, чтобы передвинуть свои машины и перевезти оборудование.
При подготовке участка к строительству необходимо учесть дополнительные моменты:
1. Место складирование материалов.
2. Проживание строителей.
3. Временные коммуникации (электричество, вода, уличный туалет).
4. Место складирования строительного и бытового мусора.
В следующих статьях, мы расскажем Вам более подробно, о составлении графика работ по строительству Вашего будущего дома, видах дренажа, способах бурение скважины.
Нюансы получения разрешительных документов
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2018 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Документ может стать недействительным при таких обстоятельствах:
- собственник по собственной инициативе отказался от права на землю;
- аннулированы права собственности на участок;
- расторгнуто право собственности на недра, без которых здание невозможно эксплуатировать;
- принудительное аннулирование прав собственности, в том числе в пользу государства.
В течение месяца, после расторжения прав собственности, органы власти отзывают разрешение на строительство. Встречаются ситуации, когда после получения разрешительных документов происходит смена собственника.