Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы для продажи земельного участка через мфц нужны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Документы для продажи дома с земельным участком
Сделки с продажей частных домов и земли относятся к непростым, с массой осложняющих нюансов не только для неопытного продавца, но и для начинающего риелтора. Подходя к вопросу недостаточно подготовившись, можно столкнуться с большими неприятностями, не меньшими рисками и длительным сроком заключения договора. Самая распространённая ошибка собственников — несвоевременное улаживание всех документальных вопросов, за которые берутся зачастую только тогда, когда это становится срочно.
Сегодня можно столкнуться с двумя типичными вариантами продажи:
- Отчуждение дома и территории под ним, когда оба объекта недвижимости принадлежат одному и тому же лицу;
- Отчуждение строения, когда земля не принадлежит продавцу на правах законной собственности.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.
- Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.
Список документов для продажи дома с земельным участком в 2021 году
Подготовительный этап помогает определить порядок действий, а также предусмотреть все детали, связанные с земельными вопросами.
Предварительно нужно просмотреть все документы разрешительного и правоустанавливающего характера. Если на участке имеются строения, то при продаже земли они являются неотъемлемой его частью и права на них также подлежат переходу к другому собственнику.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
До того как стороны подписывают основной договор купли-продажи, довольно часто заключается предварительное соглашение, подтверждающее серьёзность намерений и фиксирующее передачу задатка. Предварительный договор — не обязательная часть сделки, он оформляется по желанию участников продажи, но в любом случае передача денег не должна быть ничем не подтверждённой, иначе юридически такого факта не было и закон не сможет защитить права граждан.
При продаже дома, а также земельного участка, если продавцу принадлежит только доля этого имущества, он имеет право продавать только свою долю. Соответственно, у него должны быть документы, свидетельствующие о том, что конкретная доля недвижимости выделена и принадлежит именно ему. То есть если объекты находятся в совместном владении, продать долю не получится до тех пор, пока не пройдена процедура по её выделу.
Правила заключения сделки в целом остаются такими же, а и список требуемых бумаг приведен ниже:
Земельный кодекс Российской Федерации определяет понятие дачного дома как постройки, которая не пригодна для постоянного, то есть круглогодичного, в ней проживания и в которой, соответственно, невозможно зарегистрировать жильцов. Какие документы нужны для продажи дома именно дачного типа, вместе с участком, рассмотрим ниже.
|
Список бумаг на продажу частного домика |
|
| Выписки из ЕГРН | Подтверждающая право собственности и отсутствие обременений |
| На основании чего возникло имущественное право | Дарение, наследование, купля, обмен, строительство и пр. |
| Кадастровый паспорт | Заказывается в Росреестре |
| Технический, поэтажный план | Берётся в БТИ |
| Паспорт продавца | С не истёкшим сроком действия, без порчи страниц |
| Согласие супруга (супруги) | Если собственность нажита в браке и не подарена |
| Акт об оценочной стоимости | Как правило, заказывается экспертиза у независимого оценщика |
На землю под дачным домиком требуется стандартный список документов.
Когда нужен техпаспорт
Перечислим все обстоятельства, когда вам может понадобиться технический паспорт:
- При оформлении залога на квартиру.
Если покупка квартиры происходит с участием заемных средств, техпаспорт потребуется для получения кредитного договора. А договор, в свою очередь, – для регистрации сделки.
- При перепланировке квартиры.
Для получения разрешения в орган местного самоуправления передается техпаспорт и проект перепланировки. Технический паспорт свидетельствует о действующем состоянии квартиры, проект – о планируемых изменениях.
- В случае узаконения перепланировки через суд.
Техпаспорт необходим для понимания того, какой квартира была до ее незаконного перепланирования.
- По техническому паспорту, подготовленному до 2013 года, можно внести сведения о квартире как о ранее учтенной. Это нужно, если в ЕГРН нет сведений о вашей квартире.
В данном случае можно сэкономить на изготовлении технического плана. Предположим, у вас есть техпаспорт на квартиру 2004 года. Необходимо подать в Росреестр через МФЦ заявление о постановке на учет квартиры как ранее учтенной. Регистрирующий орган сам запросит сведения в БТИ в порядке информационного взаимодействия. Когда БТИ подтвердит Росреестру, что данная квартира проходила инвентаризацию, ей присвоят кадастровый номер и статус «ранее учтенный».
По техпаспорту, выданному позднее 2013 года, нельзя поставить квартиру на учет.
- Для предоставления по требованию. Например, открытие наследственного дела, подача заявления на субсидию по коммунальным услугам и т. п.
В большинстве таких случаев, если техпаспорта никогда не было, заказывать его не нужно. Предложите вместо него технический план или выписку ЕГРН.
Что касается предварительной проверки квартиры на наличие неузаконенной перепланировки, то руководствоваться нужно не данными техпаспорта, а сведениями ЕГРН. Сравните графику жилого помещения из выписки из ЕГРН с фактическим расположением перегородок, комнат, санузлов квартиры, которую вы планируете приобрести. Если вы заметили, что данные выписки не совпадают с текущим состоянием квартиры, спросите у продавца о разрешении на перепланировку.
Это документ, в котором содержатся строительно-технические и объемно-планировочные характеристики недвижимости. Для ипотеки из технического паспорта можно почерпнуть важную кредитору и заемщику информацию:
- наименование объекта и его адрес, которые внесены согласно данным правоустанавливающего документа и данных Росреестра;
- данные об общей (полезной) площади, с дифференциацией ее на основную и вспомогательную;
- о материалах конструктивов, использованных при строительстве дома или нежилого здания, что позволяет определить капитальность объекта;
- об этажности строения в целом и этаже расположения интересующего объекта;
- представлены поэтажные планы недвижимости с внутренней планировкой помещений, указанием обмеров, выполненных в установленном масштабе;
- об инженерном обустройстве;
- представлен план земельного участка, если на него оформлены документы, подтверждающие право;
- иногда присутствует инвентаризационная стоимость.
Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:
- Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Когда и где менять техпаспорт
Если собственник жилища не планирует что-либо с ним делать, менять техпаспорт чрез определённое количество лет не требуется.
Это не предусмотрено законодательством. Другое дело, если изменения все же планируются. В этом случае оформление техпаспорта должно осуществляться не позднее 5 лет до даты сделки или действия.
Заменой такого документа занимается местное БТИ. Эта услуга выполняется на платной основе. Теперь рассмотрим, какие справки БТИ нужны для продажи квартиры, когда требуется обновить техпаспорт. В перечень вошли:
- гражданский паспорт собственника, подтверждающий личность владельца и его фактическую регистрацию;
- документ, устанавливающий право владения этим жилищем;
- если происходит переоформление наследственных прав, потребуется паспорта наследника и дарителя, а также договор (свидетельство), подтверждающее это действие;
- чтобы выполнить приватизацию жилища, нужно предоставить договор найма коммунальной квартиры и справку № 7;
- если переоформление связано с перепланировкой, перечень документов будет зависеть от уже совершенных событий (действие только планируется, либо уже самовольно выполнено, а теперь его просто решили узаконить);
- когда обращается не собственник, а его доверенное лицо, в обязательном порядке нужно предоставить нотариально удостоверенную доверенность;
- квитанцию, подтверждающую уплату в государственную казну причитающихся пошлин.
Следует отметить, что получить технический паспорт смогут не все желающие, а только определенные лица. В их перечень вошли:
- собственники недвижимости;
- граждане, снимающие на законных основаниях квартиры (комнаты) в муниципальном жилищном фонде;
- доверенные лица (только при наличии подписанных нотариусом доверенностей).
Имея на руках все необходимые документы, заявитель пишет заявление в БТИ, где указывает причину оформления (переоформления) техпаспорта. Это нужно для того, чтобы выдать правильную форму для заполнения, а также упрощения дальнейших процедур общения с государственной структурой. В частности, если заполняется стандартная форма 4, то выезд техника для обследования объекта является обязательным (нужно для первичного оформления документа сразу после ввода дома в эксплуатацию, сделок купли-продажи, либо в случае перепланировки помещения). При этом, если выполнялось заполнение формы 3, это действие не осуществляется.
Все действия со стороны БТИ, вплоть до приезда специалиста для обследования помещения, предварительно согласовываются. Забрать готовый паспорт на объект или квартиру вы сможете только после полной проверки документов и выполнения обследования жилища.
Техпаспорт имеет ключевое значение для любого объекта недвижимого имущества.
В отсутствие такого документа БТИ, не допускается почти никаких сделок с недвижимым имуществом.
Наличие технического паспорта необходимо для совершения определенных действий с недвижимостью:
| Заключение договора купли-продажи | Документ в этом случае имеет значение не только как документальная основа сделки, а также гарантирует юридическую «чистоту» соглашения (покупатель может проконтролировать достоверность сведений об объекте недвижимости, сравнив правдивость данных о квартире (частном доме) с технической информацией в паспорте) |
| Определение имущественного налога | Чтобы установить налоговую базу нужно точно знать характеристики принадлежащего на праве собственности имущества налогоплательщику |
| Для наследования | если у наследодателя нет технического паспорта на объект недвижимости, то перед тем как вступить в наследство, потребуется заказать новый техпаспорт, обратившись в отделение бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта |
| Оформление договора дарения | в отдельных случаях, недвижимость нужно кому-то подарить (например, родственникам), однако для этого следует иметь технический паспорт на дом или квартиру, который нужно представить в нотариальную контору |
| При приватизации жилья | Для оформления государственной или муниципального имущества в собственность бесплатно кроме обязательных документов необходимо иметь технический паспорт на жилплощадь, в которой проживает семья на постоянной основе |
| Для государственной регистрации собственности | в список обязательных документов включается и техпаспорт на недвижимое имущество, в отсутствии которого на законодательном уровне запрещается регистрация недвижимости в собственность |
| Для признания права владения недвижимостью через суд | Случаются жизненные обстоятельства, при которых требуется в судебном порядке доказывать право владения и (или) пользования каким-либо жильем, и часто техпаспорт является ключевым доказательством для принятия решения |
| Оформление ипотечного кредита | на основе решений банков службы их безопасности осуществляют детальную проверку документации, которая предоставлена будущими возможными заемщиками; технический паспорт является важным документом для покупаемой квартиры (дома), поскольку на основании сведений о размерах, годе постройки, площади, материалах, инфраструктуре и др. принимается решение о выдаче кредита |
Пример оформления документа
Шаблон технического паспорта на недвижимое имущество – утвержденный по законодательству, не подлежит определенным изменениям.
В числе базовых пунктов документа на объект недвижимости допустимо выделить:
— Площадь каждого помещения по отдельности, точная дата последнего проведенного капитального ремонта (указывается для многоквартирных строений);
— Схематическое изображение экспликации, совокупная площадь объекта;
— Благоустроенность недвижимого имущества: проведение базовых коммуникаций, наличие отопительных приборов, санузла и прочее;
— Технические параметры квартиры либо дома: дата постройки, а также дата ввода объекта в эксплуатацию;
— Информация о владельце имущества, точный адрес объекта.
Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком образец (бланк) договора
- Паспорта и копии продавца и покупателя;
- Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
- Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
- Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
- Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
- Технический паспорт;
- Поэтажный план дома;
- Кадастровый паспорт;
- Межевой план участка;
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- Справка об оплате налога на землю;
- Выписка из домовой книги;
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из Росреестра;
- Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
- Предварительный договор (по желанию сторон).
Срок действия техпаспорта
Оформить техпаспорт можно за 14 дней. Обратите внимание, что этот временной отрезок может изменяться в зависимости от общей площади. Чтобы сделать документ, специалисты будут осматривать не только жилой дом, но и прилегающие к нему постройки.
Например, если общая площадь превышает 1 000 квадратных метров, то оформить документ можно в течение трёх недель. При обращении в БТИ, заявителю будет предложено ускорить процесс, разумеется, за дополнительную плату. Если сроки «горят», то оплатив дополнительный тариф получить документ можно через 2-3 дня.
Многих людей интересует срок действия технического паспорта. В действующем законодательстве срок действия не регламентирован никакими нормами. Соответственно документ считается бессрочным. Однако специалисты БТИ рекомендуют переоформлять его каждые пять лет.
Если за этот срок не вносились изменения в схему дома, то заказывать выезд техника не нужно. Достаточно сделать запрос на переоформление через интернет, или при личном обращении.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Основной пакет документов
Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.
Перечень документов для продажи квартиры:
- Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
- Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
- Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
- Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)
Необходимый пакет документов для совершения сделки продажи дома с участком под ним
- договор и акт приема-передачи минимум в двух экземплярах;
- выписка из кадастрового учета недвижимости (с обязательной оценкой участка);
- если договор заключается от имени одной из сторон, то третье лицо предоставляет нотариальную доверенность с указанием возможности совершения именно таких операций;
- техпаспорт дома, выданный БТИ, кадастровый паспорт (если нет регистрации в УФРС);
- справки о задолженности (ее отсутствии) налоговых платежей по дому и земле;
- согласие супруга или супруги, заверенное нотариально, на продажу недвижимости;
- квитанции оплаченной пошлины: регистрация сделки, переход прав на дом и участок;
- если договор составляется в присутствии нотариуса (что намного предпочтительнее), добавьте выписку из госреестра прав на имущество;
- паспорта сторон договора;
- выписка из домовой книги, справка о жильцах в доме;
- при вступлении в права – заявление.