Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переустройство нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенности правового регулирования перепланировки и переустройства нежилых помещений состоят в том, что правила их проведения никак не нормируются федеральным законодательством. Однако, в соответствии с пунктом 7.01 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170, проведение перепланировки и (или) переустройства разрешено в нежилых объектах недвижимости.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.
Перепланировка или реконструкция — что же выбрать?
Работы по перепланировке и переустройству отличаются от реконструкции. Согласно статье 1 Градостроительного Кодекса, реконструкцией называют изменение параметров ОКС (объекта капитального строительства) или его отдельных частей (высоты, этажности, площади), включающие возведение, замену или изменение несущих конструкций. Довольно часто реконструкция — это пристройка новых помещений к зданию.
Следует учесть, что реконструкция больше относится к зданиям в целом, на отдельные помещения она не распространяется.
Можно сказать, что реконструкция — это более обширные строительные и ремонтные работы по сравнению с перепланировкой. В приказе Минрегиона России от 30.12.2009 №624 перечислены конкретные виды работ, относящиеся к реконструкции. В том числе, в их число входят арматурные работы, усиление несущих конструкций и теплоизоляция зданий.
Также стоит отличать капитальный ремонт от реконструкции. Капитальным ремонтом является замена или восстановление конструкций ОКС, несущих элементов строительных конструкций (по п. 14.2.1 ст 1 ГрК РФ). Применительно к МКД — это ремонт инженерных систем, замена лифтов, крыш, фундамента и фасадов (ст. 166 Жилищного кодекса РФ).
Комментарий эксперта. Капитальный ремонт считается не такой “сложной” процедурой, как реконструкция, с точки зрения производимых изменений — в размерах, конфигурации, внешнем виде объектов. Основные части здания обновляют, но не реконструируются полностью.
Итак, мы уже рассмотрели понятия перепланировки и переустройства. Далее давайте изучим реальные примеры выполнения этих работ. Существует 2 пути их реализации — все зависит от вида объекта:
- в нежилых помещениях, расположенных в МКД;
- в нежилых зданиях.
Перепланировка (переустройство) в нежилом здании — алгоритм проведения
Если перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании (торговый или офисный комплекс, складское здание), либо в некоторых его помещениях, то согласование в Жилищной инспекции проводимых работ не требуется (в отличие от МКД). Законодательно такое согласование нигде не обозначено.
Для проведения строительных работ по перепланировке или переустройству нежилых зданий не требуется разрешение (в соответствии с п.1 Приложения 2 Постановления №432-ПП). При этом проведение таких работ требует наличия технического заключения о состоянии конструкций объекта и допустимости перепланировки (п. 2.2 Приложения 2, Постановления №432-ПП). Данное заключение готовит проектная компания, которая готовила и проектную документацию. Главное условие — допуск СРО на такие работы.
Если перепланировка проводится в отношении нежилого здания, расположенного в Москве, то собственнику понадобится выполнить следующие действия.
- Заказать проект перепланировки (переустройства).
- Заказать тех заключение о безопасности и допустимости работ (при условии, что работы не требуют разрешения на строительство).
- При подготовке проекта нужно учитывать требования СНиП и ГОСТов.
- После проведения работ — заказать у кадастрового инженера техплан и подать его на регистрацию в Росреестр.
Подаваемый в Росреестр техплан должен в полной мере соответствовать подготовленному проекту перепланировки (в соответствии с ч.10, ст. 24 Закона №218-ФЗ). Специалисты бюро “РекПир” помогут в подготовке необходимой проектной документации, полностью соответствующей требованиям законодательства, а также осуществлении кадастрового учета проводимых изменений.
Перепланировка нежилого объекта в МКД по факту: когда это возможно
Примечательно, что закон допускает узаконивание перепланировки, проведенной без получения согласования в порядке, рассмотренном выше (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях у заявителя должно быть оформленное техническое заключение о допустимости и безопасности работ по переустройству (перепланировке), что оформлено проектной организацией, входящей в СРО. В установленном порядке оформляется акт о завершении перепланировки, если у комиссии нет оснований отказывать в его выдаче.
Получить у властей одобрение на перепланировку по факту нельзя, если она проведена в МКД, который является объектом культурного наследия, и соответствующая процедура требует предварительного проведения работ по сохранению такого объекта (п. 17 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП).
Комментарий эксперта: отказ в согласовании перепланировки (как в общем порядке, так и на основании льготной схемы, когда оформляется акт по факту) можно обжаловать через суд. Кроме того, на основании положений ст. 6 ГК РФ, а также п. 4 ст. 29 ЖК РФ можно подавать в суд иск на предмет сохранения нежилого объекта в том виде, который он приобрел после перепланировки.
В компании «СМВ ГРУПП» есть квалифицированные юристы для подготовки исков подобного характера.
Последствия самовольной перепланировки
Самовольная перепланировка — та, что проведена без согласования, предусмотренного ст. 26 ЖК РФ. Собственник, который осуществил такую процедуру, может быть оштрафован городской жилищной инспекцией на основании ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ:
- на 2000 — 2500 рублей, если он — гражданин;
- на 4000 — 5000 рублей, если он — должностное лицо;
- на 40 000 — 50 000 рублей, если он — юридическое лицо или ИП.
Если самовольная перепланировка осуществлена в отношении объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, то за это полагается штраф (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):
- на гражданина — от 1000 до 3000 рублей;
- на должностное лицо — от 10 000 до 30 000 рублей;
- на юридическое лицо — от 50 000 до 150 000 рублей.
Если соответствующий объект нежилого фонда разрушен вследствие незаконной перепланировки, то штраф составит (ч. 2 ст. 9.8 КоАП г. Москвы):
- на гражданина — от 3000 до 5000 рублей;
- на должностное лицо — от 30 000 до 50 000 рублей;
- на юридическое лицо — от 100 000 до 200 000 рублей.
Если нарушение по ч. 1 и ч. 2 не устранено в течение 40 дней с момента оформления постановления о штрафе (равно как совершено повторное нарушение, если с момента предыдущего штрафа прошло не менее 40 дней), то налагается штраф:
- на гражданина — от 2000 до 5000 рублей;
- на должностное лицо — от 20 000 до 50 000 рублей;
- на юридическое лицо — от 200 000 до 500 000 рублей.
Если проведена перепланировка (переустройство) нежилого помещения, не относящегося к общедомовому имуществу, в МКД без согласования с Мосжилинспекцией (и нет оснований для штрафов по ст. 9.8. Кодекса), то выписываются штрафы (ст. 9.12 КоАП г. Москвы):
- на гражданина — от 2000 до 2500 рублей;
- на должностное лицо — от 5000 до 50 000 рублей;
- на юридическое лицо — от 300 000 до 350 000 рублей.
Указанное наказание по ст. 9.12 КоАП г. Москвы назначается и в случае, если заявитель обратился в Мосжилинспекцию за оформлением акта о завершенном переустройстве без согласования (п. 16 Приложения № 1 к постановлению № 508-ПП).
Стоимость услуг по согласованию перепланировки
Компания «СМВ Групп» обеспечит перепланировку (переустройство) вашего объекта недвижимости в полном соответствии с требованиями законодательства, в оперативные сроки и при детальном раскрытии статей расходов. Ниже приведены расценки на основные услуги, которые оказывают специалисты «СМВ Групп» при решении поставленных задач.
| № п/п | Услуга (документ) | Стоимость (руб.) |
| 1 | Проектирование перепланировки | От 12 000 (зависит от площади и иных характеристик объекта недвижимости, вида работ) |
| 2 | Сопровождение согласования перепланировки | От 10 000 |
| 3 | Изготовление технического плана | От 8 000 |
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Начинать переустройство и перепланировку нежилого помещения нужно со сбора всех необходимых материалов, разработки проектной документации и согласования ее в соответствующих инстанциях.
Так, если ваше нежилое помещение расположено в многоквартирном доме (МКД), то перед подачей Проекта перепланировки нежилого помещения на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК), необходимо получить ряд сопутствующих документов в нескольких инстанциях:
- Виза пожарных (ОГПН);
- Заключение СЭС;
- Если затрагиваются капитальные стены, нужно Заключение независимой экспертизы, согласие УК и (возможно) Решение собрания собственников.
Перечень документов для перепланировки нежилого помещения
В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.
Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.
Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.
Какую перепланировку не надо согласовывать?
Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.
Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.
Например, к перепланировке не относятся:
- переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
- замена окон и дверей;
- внутренняя облицовка балконов;
- установка кондиционеров и антенн;
- смена сантехники;
- замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.
Завершение процесса переустройства или перепланировки нежилого помещения.
Перепланировка и переустройство помещения завершается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в орган государственной власти, осуществляющий регистрацию права.
Нужно понимать, что самовольная перепланировка и переустройство помещения может повлечь административную ответственность или судебный иск органа муниципальной власти.
Если же помещение после перепланировки или переустройства не создает угрозу жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц, то помещение может быть сохранено в измененном виде по решению суда.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.