Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть ДДУ с ипотекой и материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Как добиться расторжения договора ипотеки?
По идее оно может быть произведено обеими сторонами по обоюдному согласию. На практике финансовая организация будет всеми способами отговаривать клиента от подобного шага. Здесь замешаны интересы самого банка, желающего получить выплату независимо от обстоятельств: страховка обеспечивает гарантию возврата долга, если клиент неожиданно станет неплатежеспособным. В противном случае кредитор изымает залоговое имущество в свою пользу, когда заемщик не может больше платить.
Но окончательно закрытым договор ипотеки признается тогда, когда все кредитные средства вместе с процентами возвращаются в организацию после продажи объекта с торгов. Участник ипотеки, помимо уже имеющихся сложных жизненных обстоятельств, получает в нагрузку плохой отзыв в кредитное бюро и испорченную кредитную историю. Когда он снова захочет взять заемные средства, то вероятность отказа возрастет соответственно. Гуманность в отношениях для большинства финансовых организаций – не главный принцип работы, поэтому связываться с проблемным заемщиком никто не захочет. В первую очередь банк волнует получение собственных доходов.
Хочу расторгнуть договор ДУ с участием мат капитала (ФЗ 214)
При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.
В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.
Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.
В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.
Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:
- письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
- заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
- ипотечный договор или его копия;
- оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
- паспорт заявителя;
- при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
- судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.
Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.
Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.
Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.
Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.
На протяжении длительного срока невозможно гарантировано спрогнозировать собственное финансовое положение и, если задумали участвовать в долевом строительстве с ипотекой, взвесьте все «за» и «против».
Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
| 79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Все юридические расходы компенсируются застройщиком по решению суда.
Права и обязанности участников ДДУ
И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.
Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:
- данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
- реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
- основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
- подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
- реквизиты счёта дольщика для перевода;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.
Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.
Особенности расторжения ДДУ с эскроу счетом
Процесс возврата денег при расторжении ДДУ, оплаченного с использованием счетов эскроу, предусмотрен в статье 15.5 Закона №
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о погашении записи о регистрации договора участия в долевом строительстве обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику. Для этого в договоре с банком указываются банковские реквизиты дольщика. Если банк не возвращает деньги, вы можете направить ему претензию.
Дольщику необходимо учитывать, что банк возвращает только внесенную сумму на счет эскроу (цену ДДУ). Проценты, предусмотренные Законом № 214-ФЗ должен выплатить застройщик, при нарушении им срока выплаты необходимо обратиться в суд с иском к застройщику.
Когда можно расторгнуть ДДЕ с ипотекой по инициативе дольщика
Дольщик должен знать, что расторжение ДДЭ с застройщиком в одностороннем порядке возможно только через суд, который может определить порядок возврата уплаченных сумм.
Обычной практикой для застройщиков стало создание дочерних компаний для выполнения функций застройщика.
Как делится ипотека с материнским капиталом при разводе с детьми? Как можно совместно использовать военную ипотеку и материнский капитал?
Закон №
- информация о дольщике и застройщике;
- указание реквизитов договора капитального строительства (номер и дата);
- причина расторжения (ссылка на Закон со статьей, пунктом и подпунктом);
- Расчет общей суммы к погашению — цена договора плюс штрафные проценты (прилагается на отдельном листе);
- Реквизиты для перевода денег на счет акционера;
- Дата уведомления о расторжении договора;
- Список приложений.
Наталья, их суть не меняется от направления передачи. Они являются фондами ПФР с ограниченным использованием. Не имеет значения, куда пошли эти средства.
Разрыв сделки или по совместному желанию, или в порядке судебных разбирательств одной из сторон необходимо зафиксировать в ЕГРП.
Для этого стоит обратиться в соответствующий орган с заявлением и документацией о прекращении действия договора долевого участия.
Это стоит знать:
» » Расторжение ДДУ
Этап первый — анализ банков и ипотечных ставок. Изучите , рассчитаете максимально возможную сумму ипотеки, которую вы способны получить на свой ежемесячный доход и после этого небольшого мониторинга приступайте к . Сейчас есть много удобных и сервисов, которые позволяют сориентироваться потенциальному заемщику в банках и процентных ставках.
Этап второй — поиск квартиры. Определитесь с объектом новостройки и квартирой. После этого выбирайте банк из перечня, который предоставит застройщик. Взять ипотеку в другом банке, не аккредитовавшем новостройку, нельзя. Скорее всего список будет коротким: 4-5 банков, может быть меньше. Поэтому будьте внимательны при подаче заявки и сборе документов.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Как уплачивается налог с продажи
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.
Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.
Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:
доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).
При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия с ипотекой и вернуть деньги
Принимая решение о том, чтобы стать участником долевого строительства, очень внимательно нужно в первую очередь изучить застройщика, с которым предстоит иметь дело. Важно, чтобы клиенту было предложено подписание договора долевого строительства.
Ведь его подписание накладывает определённые обязательство на все стороны: застройщик должен обеспечить дольщика конкретным, прописанным в ДДУ жильём, заявленного качества, дольщик же обязуется вносить оговорённые суммы в зафиксированные в договоре сроки в счёт уплаты за будущее жилье.
Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства. Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.
В этом случае соблюдение всех условий ДДУ со стороны застройщика становится особенно актуальным для клиента, ведь он не просто платит деньги, а ещё и переплачивает проценты.
Если же случилось так, что условия договора всё же были нарушены, качество жилья не соответствует заявленным, то выходом из ситуации может стать расторжение ДДУ по инициативе дольщика.
В этом случае застройщик обязан вернуть все уплаченные суммы, но как быть, если при подписании ДДУ привлекалась ипотека?
Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика имеет свои тонкости. В этом случае причина передумали или разонравился район, не могут быть приняты как обоснованные.
Ведь в ДДУ с ипотекой, кроме сторон застройщик и дольщик, есть ещё и банк, у которого ДДУ числится на балансе, а все возможные действия ограничены обременением. В такой ситуации денежные потери могут быть весьма значительными.
Основания для расторжения ДДУ
Может ли банк расторгнуть договор ипотеки? Да. Процесс регулируется ст. 450-453 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ кредиторы требуют досрочного расторжения контракта, если вторая сторона существенным образом нарушает его положения, например:
- установлено нецелевое использование денежных средств. Эта причина относится к маловероятным, но исключать возможность «серых» схем с обналичиванием, покупкой жилья у родственников или взаимосвязанных лиц нельзя;
- заемщик при оформлении заявки предоставил заведомо ложную информацию о себе, своих доходах, месте работы. Служба безопасности может выявить, что предоставленные справки и документы подделаны, предприятие-работодатель не существует, либо заемщик там никогда не работал. Банки прописывают в договоре возможность расторжения в случае выявления заведомо недостоверных сведений. Неприятным дополнительным «сюрпризом» может стать уголовное дело по обвинению в мошенничестве;
- покупатель без согласия кредитора изменил стоимость жилья, провел перепланировку, перенес трубы, сантехнику и т. д. Сюда же относятся попытки перевести помещение в разряд коммерческих, сдача в аренду без уведомления банка и многое другое. Пока не погашена задолженность, заемщик даже прописывать родственников может только после направления в банк соответствующего заявления;
- должник отказывается приобретать или продлевать договор страхования. Если объект покупки будет испорчен или утрачен полностью (пожар, потоп и т. д.), страховая компания не компенсирует убытки.
Участие в долевом строительстве с использованием материнского капитала
В такие действия входит двойная продажа или отказ от регистрации ДДУ в соответствующих органах.Дольщик должен знать, что расторжение ДДУ в одностороннем порядке с застройщиком можно только через суд, который и сможет определить порядок возврата уплаченных сумм. Как расторгнуть ДДУ? Вопрос как расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги, очень важен, если такое решение все же принято. Правильный алгоритм действий может ускорить процесс и сделать его менее болезненным.
Дольщику нежно быть готовым, что вся процедура занимает некоторое время, а все действия должны быть в рамках закона и подтверждаться на бумажном или ином носителе с необходимыми отметками. Поэтому требуется сделать следующее:
- необходимо обратиться в банк с заявлением о желании расторгнуть ДДУ по своей инициативе. В заявлении должны быть чётко изложены причины такого решения.
Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.
Поэтому есть следующие варианты использования:
- У владельца сертификата есть собственные средства, которых достаточно (вместе с капиталом) для расчета с застройщиком. В такой ситуации воспользоваться сертификатом можно только после того, как ребенку исполнится 3 года.
- Покупка квартиры в строящемся доме в рассрочку, которую предоставляет застройщик.
- Владелец сертификата не имеет достаточно средств и оформляет ипотечный кредит в коммерческом банке. Материнский капитал в этом случае используется как первоначальный взнос.
Преимущество этого варианта состоит в том, что использовать сертификат можно сразу после оформления, не дожидаясь трехлетия ребенка. - Участник долевого строительства имеет ипотечный кредит, средства которого были направлены на расчет с застройщиком.
Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве. ✔ Низкое качество жилья. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ). Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья.
Возврат материнского капитала при расторжении дду
Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:
- трата драгоценного времени;
- растрата денег;
- утрата квартиры.
Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ.
Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет.
Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика).
Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки.
Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:
- Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.
Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.
- Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.
Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:
- удостоверение личности;
- ДДУ.
А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:
- копия ДДУ;
- бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
- если есть отказ от строительной организации, то его копия;
- расчет убытков и морального вреда;
- оплаченная госпошлина.
Иногда случаются ситуации, по которым дольщик желает сделку разорвать с застройщиком.
Если второй не желает делать этого, то первый может предпринять следующие меры:
- Написать уведомление о том, что вы расторгаете с ним сделку.
- Прикрепить к письму расчет в процентах за весь период использования денежных средств, ставки рефинансирования за каждодневное использование. Также следует указать, куда переводить денежную сумму.
- Отправьте информацию в виде заказного письма с описью вложения.
- От застройщика денежные средства должны поступить на протяжении 20 календарных дней.
- Если указанное время закончилось, а средства не были переведены, необходимо обращаться за помощью в суд.
Видео по теме:
В этом случае могут возникнуть некоторые проблемы.
Если дольщик оплачивал какую-то часть суммы за счет банковского займа, то пока квартира не передана официально в право собственности дольщика, она является залогом в банке.
По этой причине может понадобиться согласие банка на разрыв договора дольщика с застройщиком. Однако в законодательстве нигде не указано, что согласие банка обязательно, потому можно обойтись и без него.
При покупке квартиры или подписания договора с застройщиком в этой ситуации обязательно выделяется доля на детей несовершеннолетнего возраста в размере материнского капитала, чтобы все было законно.
В противном случае могут возникнуть проблемы с прокуратурой.
При разрыве договора долевого участия материнский капитал совместно с другими деньгами должен быть возвращен.
А со стороны дольщика лучшим выходом, после получения финансовых средств, будет покупка новой квартиры. Ее стоимость не должна быть меньшей, чем размер материнского капитала.
Рекомендуем к просмотру:
Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:
- оповестить о своих намерениях банковское учреждение и получить на это согласие;
- написать заявление на досрочное погашение (в свою очередь, банк пересчитывает проценты);
- в оповещении указать счета: дольщика — для возврата собственных средств, и банка — для возврата кредитных денег;
Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.
Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.
На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.