Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформления новостройки на квартирупошагово в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
В любом случае затягивать процедуру не стоит, поскольку из-за изменившихся обстоятельств могут возникнуть спорные моменты. Вероятность развития событий по такому сценарию тем выше, чем позже оформляется квартира. Застройщик может прекратить деятельность, переехать в другой регион, и получение документов станет невозможным или затруднительным, если вторые экземпляры не сданы в архив. В первую очередь это касается акта приема-передачи. Тогда останется только одно – доказывать свои права через суд.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Когда оформляется право собственности?
Под правом собственности в российском законодательстве подразумевается право владения, пользования и распоряжения определенными вещами. Такое право можно назвать наиболее полным, поскольку оно подразумевает, что у собственника имеется полный набор полномочий. У арендатора же, например, есть право пользования, но не распоряжения.
Прежде чем рассматривать, как оформить собственность на квартиру в новостройке, стоит выяснить, в каких случаях эта процедура необходимо. Согласно законам РФ, покупатель не обязан регистрировать собственность в течение определенного времени с момента покупки. По этой причине многие граждане не регистрируют имущество, поскольку в таком случае им не требуется выплачивать налог.
Обязательства со стороны застройщика
Чтобы будущий собственник мог приступить к непосредственному оформлению документов, компанией, реализующий проект строительства, должно быть выполнено несколько обязательных моментов:
- Составление протокола на распределение жилой и нежилой недвижимости.
- Оформление Технического паспорта на дом в БТИ. Чтобы оформить право собственности в новостройке будущему собственнику необходимо убедиться, что прописанные в таком Паспорте данные, в том числе метраж конкретных помещений, совпадают с реальными данными.
- Подписание Передаточного Акта в Департаменте Архитектуры и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Постановка нового дома на кадастровый учет. Сегодня при постановке на учет всего дома, на него также ставится квартира каждого дольщика, что позволяет отказаться от самостоятельного оформления соответствующих документов каждым будущим собственником.
- Получение точного почтового адреса
В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.
В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.
Основные условия договора
Для оформления договора купли-продажи квартиры в 2024 году необходимо знать основные условия и правила этой сделки.
Кто оформляет договор?
- Договор купли-продажи квартиры оформляется с участием риэлтора/нотариуса.
- Кем является риэлтор/нотариус, выбирает продавец (владелец квартиры).
Что нужно для оформления договора?
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН).
- Паспорт продавца и покупателя.
- Необходимые документы родственников, если собственность на квартиру совместная (например, брачный контракт или согласие супруга или супруги).
- Документы, подтверждающие возможность продажи квартиры, в случае если она находится в залоге или в ипотеке.
Что проверяется перед оформлением договора?
- Проверяется право продавца на собственность квартиры.
- Проверяется отсутствие ограничений на сделку с квартирой (арест, запрет на продажу).
- Проверяется отсутствие долгов продавца по коммунальным или прочим платежам.
Чего следует избегать до оформления договора?
- Не вступайте в сделку без участия риэлтора/нотариуса.
- Не платите за оформление договора больше, чем указано в запросу.
- Не подписывайте договор, если в нем есть что-то непонятное или несоответствующее вашим условиям.
Сколько стоит оформить договор?
- Стоимость оформления договора может составлять от 1% до 3% от стоимости квартиры, в зависимости от условий и соглашений.
Куда регистрируется договор?
- Договор купли-продажи квартиры регистрируется в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по месту нахождения квартиры.
Что делать, если у вас найдено жилое помещение без документов?
- Если у вас есть основания полагать, что квартира является вашей собственностью, необходимо обратиться к юристу для выяснения обстоятельств и оформления правового статуса квартиры.
Ничего сложного в оформлении договора купли-продажи квартиры в 2024 году нет, если вы будете следовать правилам и условиям, а также обратитесь за помощью к профессионалам, таким как риэлторы или нотариусы.
Кем регистрируется договор?
Договор купли-продажи квартиры в 2024 году может быть зарегистрирован в вашем регионе. Регистрация договора является необходимым шагом при оформлении купли-продажи квартиры. В зависимости от места вашего проживания, порядок регистрации может немного отличаться, поэтому стоит узнать у местных органов власти, какие правила действуют у вас.
Для регистрации договора купли-продажи квартиры обычно необходимо предоставить следующие документы:
- Запрос на регистрацию договора;
- Договор купли-продажи квартиры с необходимыми данными;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя;
- Документы о наличии или отсутствии ипотеки на квартиру;
- Документы о наличии или отсутствии родственников, имеющих право на долю в квартире;
- Другие необходимые документы, в зависимости от вашей ситуации.
Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке
| Новостройка | Квартира на вторичном рынке | |
| Описание объекта | Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Официального адреса у «новостройки с нуля» нет, площадь можно тоже определить только приблизительно | Жилое помещение (квартира) с определенным адресом и определенной площади |
| Тип заключаемого договора при покупке | Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор о переуступке прав требований по договору долевого участия, так же возможна схема, при которой заключается не ДДУ, а предлагается участие в кооперативе (считается менее надежной для покупателя), апартаменты могут продаваться по предварительному договору долевого участия. | Договор купли-продажи |
| Признаки осуществления права собственности | Права собственности нет | Владение, пользование, распоряжение |
| Налогообложение | Нет | В соответствии с действующим НК РФ |
| Особенности последующей продажи | Если сделка будет совершена до регистрации собственности, то согласия супруга не требуется, налогом сделка не облагается. | Требуется согласие супруга, требуется заплатить НДС при продаже ранее, чем через 5 лет |
Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК
| Этаж | Плюсы | Минусы |
| 1 |
– более низкая стоимость – отсутствие необходимости пользоваться лифтами – наличие специально оборудованных квартир для МГН – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – отсутствие соседей снизу – возможность перепланировки и переноса «мокрых зон» – возможность перевода квартиры в нежилой фонд |
-высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – высокий уровень шума из подъезда – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными рядом на 1-м этаже – низкая ликвидность жилья |
| 2 |
— отсутствие необходимости пользоваться лифтами – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – возможность переноса «мокрых зон», если на 1-м этаже расположены нежилые помещения |
— высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными на первом этаже |
| 3-7 |
— быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – низкий уровень шума от улицы – низкая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – высокий уровень инсоляции – высокая ликвидность жилья |
— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов |
| 8-16 |
— чистый воздух (при отсутствии рядом промышленных предприятий) – низкий уровень шума с улицы – хорошие видовые характеристики – высокий уровень инсоляции |
– шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях |
| 17 и выше |
— чистый воздух – отсутствия шума с улицы – отличные видовые характеристики – высокий уровень инсоляции – отсутствие соседей сверху (при проживании на последнем этаже) |
— шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифто в – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – значительные сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях |
С 02 января 2017 года вступили в силу изменения к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, которые кардинальным образом поменяли порядок получения права собственности на квартиры в новостройках. Если описать все изменения в двух словах, то Единый государственных реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (он же ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) прекратили свое существование, а данные, хранящиеся в них, были перенесены в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также Кадастровая палата прекратила свое существование как отдельное ведомство и влилось в состав Росреестра.
Благая идея, состоящая в том, что все данные по недвижимости (данные кадастрового учета и данные о собственности) должны храниться в одном месте (ЕГРН), а учетом и регистрацией будет заниматься только одно ведомство (Росреестр), вылилась в катастрофу. Несмотря на то, что на подготовку всех описанных выше действий у чиновников было более 2 лет, к 02.01.2017 сложилась ситуация, когда федеральный закон есть и действует, а технической возможности выполнять его требования — нет.
Основным новшеством, применимым к квартирам в новостройках, стало то, что кадастровый учет квартиры теперь выполняется одновременно с регистрацией права собственности на нее.
Для регистрации права собственности на квартиру и постановки ее на кадастровый учет в 2019 г. дольщику необходимо сдать пакет документов в местный МФЦ.
Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить
На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья;
- продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.;
- приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку;
- покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле;
- обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.
Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.
Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.
- Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
- Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
- Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
- Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.