Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Права и обязанности участников ДДУ
И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.
Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Риски для участника долевого строительства
Указанная норма обусловливает возможность злоупотреблений для недобросовестного застройщика. Росреестр не проверяет, действительно ли участник долевого строительства просрочил оплату. По закону Росреестр не должен получать от участника долевого строительства доказательство оплаты или подтверждение наличия задолженности.
Следовательно, недобросовестный застройщик может расторгнуть договор и с участником долевого строительства, у которого все оплачено. Россрестр может слишком поздно направить уведомление или не исполнить эту обязанность вовсе, или по каким-либо иным причинам участник долевого строительства не получит уведомление от Росреестра и не узнает о том, что подано заявление об исключении из ЕГРП записи о регистрации договора. Он может не получить информацию и от застройщика, который может добиться этого различными способами (понятно, какие это способы).
В этом случае договор будет расторгнут, а участник долевого строительства окажется в неведении.
Пункт о штрафе за одностороннее расторжение включают в ДДУ многие застройщики. Сумма штрафа в среднем разнится от 10% до 30% от цены договора. Но такое условие не может быть правомочным — ведь закон дает вам право отказаться от услуги в любой момент.
Это подтверждает и судебная практика — арбитражные суды и суды общей юрисдикции в данном случае встают на сторону граждан. Более того — они не только снимают с дольщика обязательство платить штраф, но и налагают штраф на застройщика, который включил в ДДУ такой пункт. Причина в том, что сбор штрафов за расторжение ДДУ — это условие, которое ущемляет права потребителя (частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ). Одно из таких решений можно посмотреть здесь.
Таким образом, если вы передумали приобретать жилье в промежутке между регистрацией ДДУ и подписанием акта приема-передачи квартиры, то можете отказаться от договора и вернуть свои деньги без штрафа.
Поэтому, если застройщик
- отказывает в расторжении договора,
- не реагирует на ваше уведомление
- или требует с вас денег за расторжение ДДУ,
вы имеете право обратиться в прокуратуру и Роспотребнадзор с заявлением о нарушении ваших прав.
А затем и в суд, чтобы взыскать со строительной компании деньги по договору, проценты, неустойку за несвоевременный перевод денег и компенсацию морального вреда. При этом в иске указать, что просите суд признать пункт о штрафе ничтожным, то есть не имеющем силы.
И даже если застройщик вернул деньги, но за вычетом штрафа, который прописан в ДДУ, вы также можете вернуть через суд остатки суммы + проценты на нее.
Где найти образец заявления о расторжении ДДУ?
Расторжение ДДУ это очень ответственный шаг и чтобы не остаться без денег и без квартиры необходимо его принимать посоветовавшись с юристом и проверив застройщика на надежность.
И еще, если дольщиков несколько, то подписывают уведомление о расторжении все. Указывайте в уведомлении номер счета для перечисления денежных средств, ФИО получателя полностью, наименование банка, БИК, к/с банка.
Если Вы решите отстаивать свои права, добиваясь справедливой компенсации с недобросовестного застройщика, Юридическое Агентство MaxPravo всегда готово помочь и поддержать Ваши требования в судебных инстанциях.
Смотрите также раздел: Защита прав дольшика.
Когда расторжение договора участия в долевом строительстве выгодно дольщику?
- стоимость объекта долевого строительства снизилась или незначительно увеличилась с момента покупки квартиры;
- дольщик нашёл более привлекательное для него предложение на рынке недвижимости (например, квартиру большей площади и лучшей планировки с незначительной доплатой);
- если квартира приобреталась в инвестиционных целях (например, с целью последующей перепродажи), то на расторжении ДДУ можно получить хорошую прибыль за счёт взыскания процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов. Таким образом, расторжение ДДУ может быть более выгодным, чем перепродажа квартиры.
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Первый и основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают Ваше право на расторжение ДДУ.
Итак, во всех случаях Вам потребуется представить суду:
1) копию ДДУ, который Вы подписали с застройщиком,
2) копии платежных документов, которые подтверждают: Вы исполнили свои обязательства по оплате квартиры в размере, порядке и сроки, прописанные в ДДУ.
Это платежные поручения, квитанции, приходные кассовые ордера, заявление физического лица на перевод денежных средств с отметкой банка об исполнении, акты, справки о выполнении обязательств по договору и любые другие документы, которые доказывают надлежащую оплату денежной суммы застройщику.
3) копию уведомления о расторжении ДДУ, которое Вы направляли застройщику по почте заказным письмом с описью вложения.
Также нужно представить документы, которые подтверждают получение застройщиком Вашего уведомления. Например, сведения об отслеживании почтовой корреспонденции, имеющиеся на сайте “Почты России”. Кроме того, понадобятся документы, которые застройщик направлял Вам в ответ: письма, уведомления, сообщения.
Если Вы расторгаете ДДУ, поскольку застройщик нарушил срок передачи Вам квартиры на 2 месяца или больше, также подготовьте для суда:
1) копии документов, которые Вы получили от застройщика и которые подтверждают перенос срока передачи квартиры (если срок передачи квартиры переносился).
Ими могут быть, например, уведомление, письмо, сообщение, информационный лист, проект дополнительного соглашения к ДДУ, дополнительное соглашение к ДДУ, подписанное Вами и зарегистрированное или незарегистрированное.
2) копии документов, которые подтверждают, что застройщик не передал Вам квартиру в срок, прописанный в договоре или дополнительном соглашении к нему, которое прошло государственную регистрацию или не прошло ее (если такие документы у Вас есть).
Если Вы расторгаете ДДУ, поскольку застройщик передал Вам квартиру с недостатками и не выполнил Ваше требование по поводу таких недостатков, Вам также потребуется представить суду:
1) копии документов, которые подтверждают передачу Вам квартиры.
Это двусторонний или односторонний акт приема-передачи квартиры.
2) копии документов, которые подтверждают наличие в квартире недостатков.
Например, копия акта, который Вы составили в одностороннем порядке при осмотре спорной квартиры — в таком акте указываются все выявленные недостатки квартиры. Или копия заключения досудебной экспертизы, которую Вы вправе провести по собственной инициативе.
3) копии документов, которые указывают, что Вы самостоятельно устранили недостатки квартиры, и подтверждают стоимость их устранения (если Вы требовали от застройщика возместить Вам расходы на самостоятельное исправление дефектов квартиры).
Обычно это отчет независимой организации, в котором приводится стоимость устранения недостатков квартиры или стоимость восстановительного ремонта. Также можно представить договоры подряда, акты приема-передачи работ, сметы, чеки и квитанции о стоимости стройматериалов и об оплате работ.
4) копии документов, которые подтверждают необходимую сумму для устранения недостатков квартиры (если Вы требовали от застройщика уменьшить цену договора).
Это, например, отчет независимой организации, в котором приводится стоимость устранения недостатков квартиры или стоимость восстановительного ремонта.
5) копии документов, которые подтверждают, что застройщик не выполнил Ваше требование, касающееся недостатков квартиры.
Суду нужно представить все документы, которые подтверждают Ваше общение с застройщиком до суда по поводу недостатков квартиры.
Ими могут быть документы с требованиями устранить дефекты квартиры: претензии, письма, которые Вы направляли застройщику, и его ответы на Ваши обращения, если он отвечал на них. Например, ответ застройщика о том, что качество квартиры соответствует условиям договора и обязательным требованиям в области строительства.
Если Вы расторгаете ДДУ, поскольку застройщик существенно нарушил требования к качеству квартиры, также подготовьте для суда:
1) копии документов, которые подтверждают передачу Вам квартиры.
Это двусторонний или односторонний акт приема-передачи квартиры.
2) копии документов, которые подтверждают существенное нарушение требований к качеству квартиры.
Например, копию акта, который Вы составили в одностороннем порядке при осмотре спорной квартиры — в таком акте указываются все выявленные в ней недостатки. Или копию заключения досудебной экспертизы, которую Вы вправе провести по собственной инициативе.
Односторонний отказ от долевого участия дольщика
Отказ от долевого строительства – частое явление последних нескольких лет в России.
Участник долевого строительства, подписывая договор, должен понимать, что стопроцентной гарантии получения квартиры нет. Дом может быть не достроен или результат строительства может отличаться от того, что обещали покупателю. При этом дольщик имеет право контролировать этапы строительства, их выполнение в срок, а также следить за соответствием строящегося объекта технической документации. Кроме того, он может следить за целевым использованием средств.
Дольщик имеет основания для отказа от исполнения договора в следующих ситуациях:
- Компания-застройщик превысила запланированный срок сдачи дома на срок более, чем два месяца.
- Объект построен с характеристиками, которые не соответствуют технической документации, предоставленной дольщику до подписания договора. Эти изменения привели к ухудшению качества жилья, а застройщик отказывается (компенсация определяется по желанию дольщика):
- за свой счет устранять недостатки в разумный срок;
- снижать цену;
- возмещать затраты дольщика на устранение недостатков.
- Прекращение срока действия поручительства банка. При этом застройщик не уведомил об этом дольщика, а также не заключил новый договор.
- Иные причины, предусмотренные соглашением.
Что необходимо застройщику, чтобы внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора долевого участия
Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), следующие документы:
- заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;
- копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.
Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации и пункту 11 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» орган, осуществляющий государственную регистрацию, при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве (в том числе заявления о расторжении в одностороннем порядке) в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.
Таким образом, для внесения записи в ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны — застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.
Похожие записи: