Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается застройщик от генподрядчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.
Инвесторы выделяют средства под определенные цели. Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.
Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.
В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.
При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.
Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.
Что необходимо знать, если Вам нужно вступить в СРО
Если Вы занимаетесь строительной деятельностью и не знаете, необходимо ли вступить в СРО для того, чтобы деятельность была официальной и законной, следует ознакомиться с Приказом № 624 Минрегионразвития. Этот нормативно-правовой акт даст ответы на вопросы, в каких случаях нужно вступать в СРО, и в каких случаях строительная, изыскательная или проектная деятельность может проводиться законно без допуска СРО.
Кроме этого, с помощью этого нормативно-правового акта станет понятно, какие документы необходимо получить дополнительно перед тем, как подавать заявление в СРО на получение членства в организации. Вступление в СРО может произойти как быстро, в течение одного дня, так и в течение месяца.
Застройщик и девелопер: сходства и различия
В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.
Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.
Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.
Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:
- Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
- Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
- В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.
Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.
Основные различия между терминами
Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.
Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.
Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.
Определение застройщика по действующему законодательству
Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:
- Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214 . Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
- Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса . Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
- Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39 . Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
- Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.
Чем застройщик отличается от девелопера?
Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:
- Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
- Подготовить бизнес-план.
- Приобрести земельный участок.
- Организовать рекламную компанию.
- Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.
ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:
Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.
Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.
ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ
Конечно, для перехода на новый порядок согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст. 16 ФЗ N 340 в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.
Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начато строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ о подаче уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями статьи 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Статья 34. Порядок установления территориальных зон
1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;
4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5) планируемых изменений границ земель различных категорий;
6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;
7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.
2. Границы территориальных зон могут устанавливаться по:
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям;
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
3. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
Кто такой подрядчик и субподрядчик?
Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.
Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.
Задачи подрядчика:
- действовать в точности с данным поручением;
- предоставить результат в установленные сроки;
- осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.
Задачи генерального подрядчика
К ним относится:
-
Согласование с застройщиком и субподрядными организациями их обязанностей, стоимости услуг, вопросов документального оформления.
-
Проверка проектной документации, внесение в нее изменений (при необходимости).
-
Ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учета.
-
Осуществление контроля над качеством, стоимостями и сроками выполняемых работ.
-
Оценивание объемов и стоимости дефектов, а также суммы денежных средств, требующихся на их устранение. Предъявление претензий поставщикам и изготовителям некачественных строительных материалов.
-
Отстаивание интересов заказчика при проведении государственными надзорными организациями всех проверок, в том числе комплексной на стадии приемки объекта.
-
Планирование мероприятий по охране окружающей среды
Руководство строительством требует высокой компетенции специалистов, глубоких знаний требований законодательства и владеющих методологией выбора надежных подрядчиков. Кроме того, необходимо иметь знания в области организации контрольных мероприятий и новейших методов оценки качества выполненных работ.
Как правило, застройщик не обладает всем спектром требуемых компетенций и вынужден обращаться к специалистам. Целесообразно делегировать основные управляющие функции квалифицированным специалистам или организациям. В связи, с чем застройщик привлекает к руководству строительством технического заказчика и генерального подрядчика.
В некоторых ситуациях, когда производятся работы по капитальному ремонту или сооружению небольших объектов, допустимо совмещение обязанностей одним юридическим лицом.
Роли и обязанности застройщика
Рассмотрим основные роли и обязанности застройщика:
-
Подготовка проектной документации и согласование её с соответствующими органами. Застройщик должен разработать проект строительства, который будет соответствовать требованиям строительных норм и правил.
-
Планирование и организация работ на строительной площадке. Застройщик отвечает за координацию всех строительных работ и контроль их выполнения.
-
Создание условий для эффективного и безопасного выполнения работ. Застройщик обязан предоставить необходимые материалы, оборудование и условия работы для всех строителей и специалистов.
-
Взаимодействие с заказчиком и контроль качества строительства. Застройщик должен устанавливать контакт с заказчиком и регулярно информировать его о ходе работ. Также застройщик отвечает за контроль качества выполненных работ.
-
Оформление разрешительной документации и приемка объекта. По завершению строительства, застройщик должен оформить все необходимые разрешительные документы и провести приемку объекта.
-
Гарантийные обязательства. Застройщик осуществляет гарантийное обслуживание объекта после его сдачи заказчику.
Таким образом, застройщик играет важную роль в процессе строительства, отвечая за все этапы строительства и обеспечивая выполнение всех необходимых юридических и технических требований.
Разница в финансовых аспектах между генеральным подрядчиком и застройщиком
Финансовые аспекты играют важную роль в деятельности генерального подрядчика и застройщика. Эти роли имеют различные ответственности и обязательства в сфере финансов, что может отличаться и влиять на результаты проектов.
Генеральный подрядчик работает от имени и в интересах застройщика. Он ответственен за выполнение строительных работ в заданные сроки и бюджет. Генеральный подрядчик заключает договор с застройщиком на выполнение работ определенного проекта и получает процент от общей стоимости строительства. Он также осуществляет управление подрядными организациями, которые выполняют конкретные работы. В свою очередь, генеральный подрядчик берет на себя финансовые риски, так как должен обеспечить выполнение всех работ в рамках ограниченного бюджета и предотвратить перерасходы. Он также отвечает за взаимодействие со всеми заинтересованными сторонами, такими как заказчик, подрядчики и контролирующие органы.
С другой стороны, застройщик отвечает за финансирование и управление проектом. Застройщик планирует, организует и обеспечивает финансирование всего процесса строительства. Он несет ответственность за получение необходимых разрешений, предоставление земли, управление проектом и реализацию. Он также может нанимать генерального подрядчика. Застройщик, по сравнению с генеральным подрядчиком, имеет более широкий спектр финансовых обязательств, таких как заключение контрактов с поставщиками материалов и услуг, получение кредитов и финансирование всех этапов проекта.
Таким образом, главное отличие в финансовых аспектах состоит в том, что генеральный подрядчик работает от имени и в интересах застройщика, выступая исполнителем строительных работ, в то время как застройщик является финансовым органом проекта, который планирует и реализует финансовую составляющую. Обе роли играют ключевую роль в успехе проекта и требуют внимания к финансовым аспектам, чтобы справиться с финансовыми рисками и достичь заданных целей проекта.
| Генеральный подрядчик | Застройщик |
|---|---|
| Выполняет строительные работы | Планирует и финансирует проект |
| Ответственен за выполнение работ в срок и бюджет | Организует и управляет проектом |
| Заключает договор с застройщиком | Заключает контракты с поставщиками и кредиторами |
| Берет на себя финансовые риски | Финансирует и обеспечивает проект |
Общая ответственность за проект
Генеральный подрядчик и застройщик несут общую ответственность за реализацию строительного проекта. Однако, их роли и функции могут различаться.
Генеральный подрядчик представляет собой компанию, которая осуществляет полный контроль над строительством проекта. Он нанимает и координирует все подрядные организации, участвующие в строительстве, и отвечает за качество выполнения работ, соблюдение сроков и бюджета проекта. Генеральный подрядчик также возможно выполняет некоторые работы своими силами или через собственные подразделения.
Застройщик же является заинтересованной стороной, которая организует процесс строительства с целью последующей реализации объекта недвижимости. Он обычно отвечает за финансирование проекта, проведение предварительных работ, получение разрешений и документации, а также продажу готового объекта. Застройщики могут нанимать генеральных подрядчиков для выполнения работ или иметь собственные строительные подразделения.
Защита интересов заказчика и обеспечение качества строительных работ являются общей ответственностью и для генерального подрядчика, и для застройщика. Они должны сотрудничать и взаимодействовать на всех этапах проекта, обеспечивая успешное выполнение задач и достижение поставленных целей.
Каждая роль в строительном процессе имеет свои особенности и требования. Но общая ответственность за проект лежит на генеральном подрядчике и застройщике, которые должны гарантировать качество и соблюдение всех требований при реализации строительства.
Как выбрать между генподрядчиком и застройщиком для реализации проекта?
Генподрядчик – это компания, которая берет на себя организацию и управление всеми этапами строительного процесса. Они нанимают и координируют все подрядные организации, закупают материалы, осуществляют строительный контроль и отвечают за качество и соблюдение сроков. Такой подход дает вам большую гибкость и контроль над процессом, но требует от вас более активного участия.
Застройщик – это компания, которая осуществляет комплексное строительство объектов с последующей их продажей или эксплуатацией. Они выступают в качестве инвесторов и строителей в одном лице. При обращении к застройщику вы получаете готовый объект и несете меньше забот в процессе реализации проекта. Однако, вы теряете некоторую гибкость и контроль над процессом в обмен на удобство и минимизацию рисков.
При выборе между генподрядчиком и застройщиком для реализации проекта необходимо учитывать следующие факторы:
| Факторы | Генподрядчик | Застройщик |
|---|---|---|
| Уровень контроля | Высокий | Низкий |
| Гибкость процесса | Да | Ограничена |
| Соблюдение бюджета | Зависит от вашего контроля | Зависит от застройщика |
| Соблюдение сроков | Зависит от вашего контроля | Зависит от застройщика |
| Риски | Больше контроля, больше рисков | Меньше контроля, меньше рисков |
Кроме того, стоит обратить внимание на репутацию и опыт выбранной компании, ее финансовую устойчивость и прошлые проекты. Также полезно проконсультироваться с другими клиентами компании и изучить отзывы или рекомендации.
Независимо от выбора, важно установить четкие требования и цели проекта, а также подробно обсудить их со своим выбранным исполнителем. Это поможет избежать недоразумений и увеличить шансы на успешную реализацию проекта.
В итоге, выбор между генподрядчиком и застройщиком зависит от ваших предпочтений, ресурсов и уровня контроля, который вы готовы осуществлять. Правильный выбор поможет вам достичь желаемого результата и успешно завершить проект.