Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Как купить недвижимость у юридического лица

Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:

1. Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.

2. Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.

3. Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.

4. Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:

• Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.

• Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.

• Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.

• Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Законодательные обоснования

Юридические лица – это организации, имеющие обособленное имущество и отвечающие им по своим долговым обязательствам, а также имеющие правомочие на приобретение, осуществление и изменение своих гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 48 ГК РФ).

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

• Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
• ЖК РФ;
• СК РФ;
• ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
• ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
• иными правовыми документами.

Особенности приобретения недвижимости у юридического лица

1. Необходимо оформление решения об отчуждении имущества. Когда продавцом выступает гражданин, решение принимается самостоятельно, никакого письменного документа о желании продать недвижимость составлять не нужно. Если продавец юрлицо, требуется соблюдение требований о принятии решения, которые прописаны в уставе. Чаще всего необходимо провести общее собрание участников организации, на котором голосованием принимается коллегиальное решение об отчуждении имущества, находящегося на балансе фирмы.
2. Действует особый порядок оплаты. В сделке с организацией возможен исключительно безналичный расчет по договору. Допустимо перечислить денежные средства напрямую на счет фирмы или воспользоваться банковским аккредитивом. В этом случае оплата может происходить после регистрации перехода прав на объект.
3. Договор купли-продажи подходит не во всех случаях. Недвижимое имущество может принадлежать юридическому лицу как на праве собственности, так и на основании права требования. Если с первым вариантом, как правило, не возникает трудностей, то во втором случае важно знать ряд нюансов. Организация может владеть правом на жилье в строящемся доме. С покупателем будет заключен договор не купли-продажи, а уступки права требования (цессии).

Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.

ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.

Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.

Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.

Покупка квартиры у юр лица: риски

1. Подделка бумаг. Это распространенный случай мошенничества, когда купцу демонстрируется поддельный документ, разрешающий продажу. В дальнейшем же ЮЛ-владелец будет через суд требовать возврата своего имущества.
2. Неправильная доверенность. При наличии у лица, представляющего продавца, доверенности с нарушением правил оформления, сделку тоже признают недействительной. К ее изучению стоит подойти максимально пристально.
3. Банкротство компании. В некоторых случаях юридическое лицо оформляется специально для продажи имущества, после чего сразу ликвидируется, а в ее отношении начинается процедура банкротства.
4. Не приватизированное жилье не может быть продано корпорацией, поэтому в случае реализации такой недвижимости все действия будут признаны недействительными.
5. Потери налогового вычета. Зачастую фирмы вносят в договор купли-продажи стоимость жилья по оценке БТИ с доплатой покупателем разницы с рыночной ценой наличными деньгами. Соответственно налоговый вычет будет оформлен только на сумму из договора.

Риски при покупке квартиры у юридического лица

Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.

Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.

При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.

Читайте: квартира в ипотеку риски

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
• Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

• «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
• связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
• предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

✔ На вторичном рынке.

Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.

Особенности подобной покупки:

• Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
• Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
• Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Как не попасть в руки к мошенникам?

Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?

Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:

• Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
• Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
• Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
• При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).

Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.

Как приобрести квартиру у юридического лица на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке у юридического лица обязательно должно быть оформлено право собственности на него. Наличие такого права можно проверить также через выписку из ЕГРН.

Следующим этапом для покупателя станет детальное ознакомление с предыдущей историей жилья (как, когда и кому передавались права собственности на него). Чтобы быть уверенным в юридическом лице, покупатель должен изучить историю его деятельности и подлинность всех документов о регистрации, сертификатов и так далее.

Также покупатель необходимо сделать следующее:

• собрать необходимый пакет документов;
• провести оплату по сделке;
• зарегистрировать права собственности.

Далее покупатель и продавец могут переходить к заключению договора о купли-продажи. В данном случае производить оплату можно только на официальный счет в банке юридического лица. Передавать деньги наличными представителю компании, который подписывает договор, или скидывать их на его личной счет нельзя. В противном случае юридическое лицо имеет полное право оспорить заключенный договор и суд может признать его недействительным.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Налогообложение покупки квартиры

При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.

При ОСНО (общая система налогообложения) на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.

На УСН (упрощенная система налогообложения) в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).

Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.

Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.

Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.

Следовательно, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Главное получить разрешение от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.

Налог уплачивается юрлицом только при продаже принадлежащей ему недвижимости. Если квартира в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.

Похожие записи:

• Пенсия после 80 лет в 2023 году
• Налог на имущество организаций в 2023 году
• Вправе ли работодатель проверить наличие судимости работников?