Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.
Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.
Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.
Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Причины для оспаривания
Если определенный человек решает, что надо признать сделку дарения недействительной, то он должен разобраться в том, в каких случаях оспаривается дарственная. Для этого могут быть разные причины, которые должны подтверждаться официальными бумагами. Обычно процедура выполняется по следующим основаниям:
- для заключения договора использовалась неправильная форма, поэтому в тексте наличествуют ошибки, а также отсутствуют существенные условия;
- даритель умирает до непосредственной передачи имущества, а при этом дарственная с правом пожизненного проживания дарителя составлялась без участия нотариуса, поэтому квартира при таких условиях входит в наследственную массу;
- во время подписания документа даритель являлся недееспособным;
- сделка является мнимой или притворной;
- есть вероятность, что за счет неправильных действий одариваемого недвижимость будет уничтожена;
- даритель официально признается финансово несостоятельным, поэтому управляющий, назначенный судом, может отменить сделку, если она была заключена в течение года до подачи иска о банкротстве в суд.
Оспаривается ли дарственная, если договор был заключен три года назад? При таких условиях суд не будет рассматривать иск, так как истек срок давности. Каждая ситуация является индивидуальной, поэтому судья должен учитывать все нюансы конкретного дела.
Плюсы и минусы дарственной
Переоформление квартиры через дарственную очень популярно, когда одаряемым выступает родственник – как правило, сын, дочь, племянники, внуки. Однако свои тонкости вносит условие дарения с пожизненным проживанием. Преимущества и недостатки нужно оценить заранее.
| Плюсы | Минусы |
| Легко оформляется в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требует | Если есть условие о пожизненном проживании дарителя, сделку можно оспорить в суде по мотиву ее притворности. Если в семье есть конфликтные родственники, лучше выбрать дарение без условия или ДКП |
| Если дарится доля, соблюдать преимущественное право сособственников не нужно | На этапе регистрации может быть заблокирован Росреестром. Чтобы исключить риск, проконсультируйтесь со специалистом по вашему случаю заранее |
| Если одаряемый – близкий родственник (сын, дочь, внук, брат или сестра, супруг, родители или бабушка с дедушкой) – никто из участников сделки не платит налог | Если одаряемый не является близким родственником, ему нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры. Избежать налога поможет завещание |
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Минусы для того, кто дарит
Все зависит от того, о ком конкретно идет речь. Как уже было сказано, для начала рассмотрим плюсы и минусы соответствующей сделки для того, кто является текущим хозяином жилой недвижимости. Мало кто согласится на операцию, которая будет ему не выгодна.
После оформления договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя в ней права собственности на жилье переходят к дарителю. Распоряжаться соответствующим объектом жилец не сможет.
Кроме того, никаких «бонусов» и материальной выгоды от дарственной даритель не получает. Это, как мы уже говорили, безвозмездная сделка. Если получатель имущества захочет, он отблагодарит, но требовать этого нельзя. Это попросту незаконно.
При желании одаряемый сможет продать или передарить собственность. Он также способен сделать перепланировку. Завещание тоже новый владелец сможет составить и написать тогда, когда ему захочется.
Как дарителю квартиры обезопасить себя от возможного выселения
Так сложилось, что завещание вызывает у людей намного больше доверия, нежели дарение — хотя оба варианта позволяют передать имущество близкому человеку на безвозмездной основе.
Понятно, что немногие готовы расстаться со своим жильем при жизни, подписав дарственную.
Но завещание всем было бы хорошо, не будь у него одного серьезного недостатка: оно не защищает от т. н. обязательных наследников, которые по закону могут получить гарантированную долю в наследстве, несмотря на волю завещателя.
Так что в этом плане дарение надежнее, поскольку недвижимость можно передать конкретному человеку еще до того, как откроется наследство и начнется дележ.
Но чтобы получить от дарения максимум пользы, а не вреда, нужно внимательно отнестись к его оформлению. Проиллюстрирую это на примере из практики суда.
Составляя договор, в котором в качестве отдельного пункта обговаривается право дарителя на дальнейшее проживание в квартире, стороны получают определенные выгоды.
Преимущества для дарителя:
- возможность не думать о крыше над головой после заключения сделки;
- сохранение прописки;
- возможность не оплачивать в дальнейшем коммунальные услуги, ремонт жилья и т.п.;
Права сторон после заключения сделки
После официальной регистрации перехода права собственности стороны получат на руки документы. С этого момента даритель теряет возможность распоряжаться квартирой. Новый владелец имеет право передать ее третьим лицам – временно или постоянно. Попытки дарителя воспрепятствовать этому будут расценены как фактическое ограничение одариваемого в распоряжении имуществом и признаны незаконными.
Поэтому составление дарственной без права продажи квартиры третьим лицам бессмысленно – такой договор будет признан недействительным.
Нужно, чтобы на момент подписания документов даритель отдавал себе в этом отчет. Часто люди, указывая в качестве условия безвозмездной передачи жилплощади право проживать там до своей кончины, полагают, что тем самым препятствуют дальнейшему ее переходу другим собственникам. Это дает возможность оспорить сделку, как заключенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Процесс оформления сделки заключается в сборе документов, составлении дарственной с правом пожизненного проживания и передаче документации работнику отделения Росреестра. Одариваемый уплачивает пошлину в размере 2 тыс. руб., в результате чего недвижимость регистрируется на его имя.
В Росреестр передаются бумаги:
- паспорта и ИНН участников;
- дарственная, составленная в трех экземплярах;
- справка из БТИ;
- выписка из домовой книги, содержащая данные обо всех прописанных лицах;
- правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя;
- доверенность, если интересы какого-либо участника представляет доверенное лицо;
- разрешение супруги дарителя на совершение сделки;
- квитанция об уплате полшины.
Внимание! Если одариваемый является родственником дарителя, то ему приходится уплачивать только пошлину в размере 2 тыс. руб., но если он является посторонним лицом, то дополнительно платится НДФЛ, причем размер налога составляет 13% от оценочной стоимости квартиры.
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя включает сведения:
- название документа;
- дата составления;
- место формирования;
- сведения об участниках;
- реквизиты паспортов граждан;
- контактные сведения, представленные адресами прописки и номерами телефонов;
- главное условие, заключающееся в возможности дарителя проживать в квартире до смерти;
- срок передачи предмета дарения одариваемому;
- права и обязанности, имеющиеся у каждого участника;
- обстоятельства, при которых договор дарения расторгается;
- порядок, на основании которого регулируются спорные вопросы и конфликты, причем часто предусматривается обязательный досудебный способ;
- список форс-мажоров, при которых невозможно выполнить те или иные условия дарственной.
Основные моменты при заключении договора
Дарственная заключается в присутствии дарителя недвижимости и получаемой стороны при единогласном подтверждении договора.
С 01.03.2013 введены изменения в части регистрации договоров дарения недвижимого имущества. Все договора, заключенные после указанной даты, не регистрируется в Росреестре. Он считается заключенным с момента подписания его сторонами.
Если недвижимость является общим нажитым имуществом в браке, следует к пакету документов приложить заверенное нотариусом согласие супруга. В обратном случае даритель может оформить дарственную только на свою часть квартиры.
Важным нюансом в договоре является факт, что даритель, подписывающий дарственную, психически здоров. Если окажется, что это не так, родственники в этом случае имеют возможность через суд признать оформленный договор недействительным.
Договор дарения содержит в себе следующую информацию:
- точную дату осуществления сделки;
- данные про обе стороны (паспортные);
- описание всех прав и обязанностей сторон;
- информация, указывающая на отсутствие задолженностей по квартплате, ипотеки и прочих долгов и обременений;
- экстренные ситуации;
- обязательно указывается момент, с которого недвижимость полностью переходит во владение одариваемого;
- подписи сторон с расшифровкой.
Что такое договор дарения с обременением
В одной из прошлых статей мы уже описывали дарственную с обременением, поэтому рассмотрим тут её вкратце.
Итак, обременением в юриспруденции принято называть определённые искусственно созданные препятствия или обстоятельства, которые ограничивают собственника в распоряжении приобретённым им имуществом.
В рассматриваемом случае, сдерживающий владельца фактор может проявляться, если владелец недвижимости сделает попытку применить свои законные права на квартиру, но это может принести ущерб дарителю этой квартиры.
Ещё одним примером обременения может служить оформление дарственной на квартиру в ипотеке, с которой пришлось по самым разным причинам столкнуться многим нашим соотечественникам.
Например, для приобретения жилплощади Вы оформляете ссуду в банковской организации, вследствие чего купленная Вами квартира не будет являться Вашей собственностью до момента выплаты кредита. Это и есть обременение! При этом, захотев подарить эту недвижимость, Вам придётся получить разрешение представителей банка, а их отказ – будет решающей точкой в данном вопросе.
Оформление и регистрация договора дарения
Регистрировать договор дарения не нужно. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.
Нет требований по обязательному удостоверению договора дарения недвижимого имущества у нотариуса, но лучше эту процедуру проделать.
В некоторых случаях посещение нотариуса обязательно:
- если в дар передается недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- при дарении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Договор дарения нельзя оформить, если даритель признан недееспособным. В таком случае в регистрации перехода права собственности откажут.
В большинстве ситуаций достаточно составить письменный договор дарения, прописать в нем условие о праве пожизненного проживания в подаренном помещении и представить на регистрацию в Росреестр.
Для регистрации договора в Росреестре собирают комплект документов:
- договор дарения с обременением: на регистрацию сдается три экземпляра, один после регистрации останется в Росреестре, по одному будет возвращено участникам сделки после успешной регистрации;
- заявление о государственной регистрации;
- документ на квартиру (свидетельство или выписка ЕГРН);
- паспорта участников сделки или доверенность и паспорт представителя по доверенности;
- квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 руб.