Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 34 ГК РФ. Аренда (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.
6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.
Другой комментарий к статье 610 ГК РФ
1. По общему правилу срок договора аренды определяется договором. Стороны могут не указывать конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
2. Комментируемой статьей установлен порядок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок. Так, сторона, принявшая решение расторгнуть договор аренды, обязана предупредить об этом другую сторону. Для движимого имущества этот срок составляет один месяц до расторжения, а недвижимого — три месяца. Хотя данной статьей прямо не установлено, в какую форму должно быть облечено предупреждение, представляется, что оно должно соответствовать форме договора аренды.
3. Для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены предельные сроки договора. В таких случаях, если меньший срок в договоре не определен, действие договора прекращается по истечении предельного срока. Впрочем, стороны вправе отказаться от договора аренды и до наступления предельного срока. К примеру, пункт 7 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В пункте 10 той же статьи говорится, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Согласно статье 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. А по правилам статьи 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года.
Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?
Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.
- Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
- Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.
Если лицо, получившее в аренду то или иное имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, то оно имеет преимущественное право заключить соответствующий договор аренды. Возобновленный на неопределенный срок или на четко установленный период – он является возможным при наличии ряда условий. К таковым относятся следующие:
- Отсутствуют нарушения во время действия изначального договора.
- Пользователь помещения готов предложить собственнику выгодные условия для продления по сравнению с теми предложениями, которые имеются у других претендентов.
- Соблюдено условие о предварительном уведомлении, в котором изъявляется желание продолжить соответствующие правоотношения.
Считается, что договор аренды продлен на неопределенный срок в случае если арендатор не прекратил право пользования имуществом, а арендодатель не создает для этого препятствий. При этом условия соглашения остаются прежними, за исключением случаев, при которых стороны заявляют иное.
Однако по закону арендатор должен уведомить собственника в письменном виде о намерении продолжить арендовать имущество в разумный срок до окончания действия документа. Если стороны желают внести какие-либо изменения, то они должны заключить дополнительное соглашение, в котором это будет отображено. Часто стороны меняют условия договора об арендной плате.
В случае с жильем нанимателю выгоднее заранее определиться о том, на какой период будет заключаться договор аренды помещения. На неопределенный срок очень редко соглашаются поселиться будущие жильцы. Период – это один из важнейших пунктов соглашения. Поэтому в документе рекомендуется прописать условие, что срок будет являться неизменным в течение всего времени действия.
Действия сторон по истечении срока
В случаях, когда период действия договора истек, а арендатор не освободил помещение, и арендодатель не возражает, то право пользования имуществом продолжается на прежних условиях. При этом договор считается пролонгированным на аналогичный срок. Если же арендатор не желает в дальнейшем владеть имуществом, он должен уведомить арендодателя. В противном случае могут наступить нежелательные последствия. Как правило, это условие прописывается в договоре.
Если арендатор освободил помещение, но не сообщил об этом собственнику, то к нему могут предъявляться требования об оплате периода, при котором арендодатель не знал об этих действиях. Если же арендатор отказывается отдать имущество по истечении срока действия договора, то собственник может получить его, обратившись в суд. Главным условием при этом является соблюдение сроков исковой давности.
Сроки действия договоров и сроки исполнения договоров как существенные условия при заключении договоров
⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒
Ст. 425 ГК РФ предусматривает, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, но стороны вправе установить в договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения.
То есть, договор заключаем сегодня, но в нем предусматриваем, что все, что было (фигурально выражаясь) вчера и позавчера, этим же договором регулируется. Очень удобно для торопыг (дело горит, а бумажки терпят) и разгильдяев (уж натворил что-то, а договор все-то лень изготовить).
Если начало срока действия договора в его тексте не оговорено, а дата подписания его каждой из сторон не указана, то он начнет действовать с даты, указанной в преамбуле.
Срок действия договора может быть неопределенным (уходящим в бесконечность до его расторжения) или определенным – ограниченным.
Неопределенный срок имеет место быть, когда:
1. В договоре по поводу срока действия договора (за исключением договора страхования и договора доверительного управления имуществом, для которых в соответствии с ГК срок действия договора является существенным условием и без указания срока договор считается незаключенным) ничего не сказано;
2. Когда в договоре прямо указано, что он заключен на неопределенный срок;
3. Когда договором предусмотрена его автоматическая пролонгация;
4. Когда в договоре предусмотрена очень расплывчатая и не очень удачная, но весьма распространенная на сегодняшний день формулировка типа «до исполнения сторонами всех обязательство по нему».
Срок действия договора устанавливается соглашением сторон, если иное не определено ГК, другим законом. Этот срок может быть установлен истечением времени, конкретной датой. По договорам с длящимся исполнением, при отсутствии соглашения сторон, договор считается заключенным на неопределенный срок (п.1 ст.540, п.2 ст.610 ГК). Стороны могут в договоре предусмотреть, что он заключен на неопределенный срок.
Согласно п.3 ст.610 ГК для отдельных видов аренды законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки действия договора. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Например, договор проката в силуп.1 ст.627 ГК заключается на срок до одного года. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в таком договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
П.2 ст.1016 ГК устанавливает, что договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, если для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, не установлены иные предельные сроки.
В случаях, предусмотренных ГК, срок действия договора может быть отнесен к существенным условиям договора и его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным. Например, срок действия признается существенным условием договора страхования (ст.942 ГК), договора доверительного управления имуществом (п.1 ст.1016 ГК).
34. «Обязательные» договоры, особенности их заключения. Сфера применения.
Обязательные договоры — это такие договоры, которые являются обязательными хотя бы для одной из сторон. Они редко, но встречаются, хотя, может быть, и не так редко, в гражданском законодательстве. В частности, предварительный договор заключен — всё, заключение окончательного договора является обязательным для сторон, они договорились об этом.
К числу таких немногочисленных, но все-таки обязательных, договоров относится так называемый публичный договор. Публичный договор впервые предусмотрен в нашем гражданском законодательстве в новом ГК. До этого такого понятия не было. Заключение публичного договора предусмотрено в ст.426 ГК. Публичный договор, его существование обусловлено необходимостью защиты экономически более слабой стороны — потребителя. Вполне естественно, что когда гражданин-потребитель вступает в договорные отношения с таким монстром, как крупная торгующая фирма, авиапредприятие, то экономически стороны далеко не равны. Одно дело — экономический монстр, другое дело — гражданин. Конечно гражданин в экономическом плане более слабая сторона. И если бы он заключал договор на общих условиях, то более экономически сильная сторона всегда бы диктовала свои условия. Поэтому нужно как-то защищать интересы экономически более слабой стороны, и они защищаются с помощью публичного договора.
Сроки исполнения и действия контракта и договора
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая этот протокол, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, который и определит условия, по которым у сторон имелись разногласия. Если сторона, направившая протокол разногласий, не перенесет возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным.
Изложенные правила о сроках применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Заключение договора на торгах
Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ГК. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации.
Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.
Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора (например право на заключение договора подряда), в извещении должен быть указан предоставляемый для этого срок.
Организатор открытых торгов вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Если же от торгов откажется организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ.
Определенные обязанности возлагаются и на участников торгов. Участники торгов должны внести задаток в размере, в срок и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в части превышающие сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК).
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации М. Издательство БЕК, 1995.
2. Ю.К.Толстой, А.П. Сергеева. Гражданское право. Учебник — М. Издательство ТЕИС,1996.
3. Политологический словарь К. ИнноЦентр 1991.
4. Юридический энциклопедический словарь М. СЭ 1996.
5. Федеральный закон от 11 марта 1992 г. с изменениями от 24 января 1995 г. СЗ РФ .1996.
6. Рекомендации по заключению трудовых договоров в письменной форме.
Утв. Пост. Министерства труда РФ от 14 июля 1993 г.
7. Александрова З.О. Трудовой договор контракт. М 1998.
8. Костюк Н.Н. Договор и его роль в формировании рыночной экономики в России Юрист. 1998.
Бесплатные советы юриста
Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Договор аренды недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Основание: п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53. Договор аренды недвижимости, срок в котором не указан, не подлежит государственной регистрации. Основание: отсутствие в законодательстве указания о том, что такой договор подлежит государственной регистрации. В Постановлении ФАС СЗО от 4 июня 2002 года № А56-69/02 отмечается, что даже если стороны придут к соглашению о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, регистрирующий орган должен отказать им в регистрации данного договора, поскольку требования о государственной регистрации такого договора законом не установлено. Не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее одного года и содержащий условие о пролонгации договора на такой же срок при отсутствии заявления о его расторжении. Тот факт, что арендные правоотношения в целом будут длиться более года, не влечет обязанности зарегистрировать данный договор. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, сформулированной в обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 ), при продлении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Условия нового договора будут идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, этот договор также не подлежит государственной регистрации.
Комментарий к статье 610 ГК РФ
1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, то срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.
В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, то срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него, им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.
Сроков направления такого предупреждения два:
— общий — один месяц;
— специальный — три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).
При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:
— виды договоров аренды;
— виды арендуемого имущества.
Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого «молчания» его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.
При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).
2. Применимое законодательство:
— ЛК РФ;
— ВК РФ;
— ЗК РФ;
— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;
— ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
— ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;
— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;
— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
— Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 «О недрах».
3. Судебная практика:
— определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;
— постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;
— постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;
— постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;
— постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;
— постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/13.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. - Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом
- Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. - Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 ГК РФ). Например, по общему правилу вы можете взыскать с контрагента договорную неустойку за период после окончания срока действия договора (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Кроме того, вы вправе требовать возмещения убытков, если контрагент нарушил договор (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Такое право сохранится за вами, даже если в силу закона или договора с окончанием срока его действия обязательства сторон прекратятся.
Не влияет окончание срока действия договора и на срок исковой давности. Вы можете предъявить в суд требование, вытекающее из нарушения договора, в течение общего срока исковой давности независимо от окончания срока действия договора (см. Позицию ВС РФ).
Одним из неотъемлемых пунктов договора выступает положение о сроках. При этом для одних сделок оно будет обязательными либо существенным. Например, это касается заключения договора подряда. Для других сделок таких жестких рамок не установлено. Это имеет место при купле-продаже.
Срок, в течение которого действует Договор, а стороны связаны установленными обязательствами, имеет особое значение. Он определяет тот период, на протяжении которого происходит взаимодействие участников оборота в пределах заключаемой ими сделки.
Определение срока особенно важно в тех случаях, когда стороны работают друг с другом в первый раз. Так они могут оценить отношение к обязательствам и добросовестность.
Если что-то кого-то не устроит, участники могут прекратить отношения по завершении установленного периода или до его окончания, если установлена возможность досрочного одностороннего отказа.
Окончание срока действия договора
- После окончания срока действия договора сохраняются обязательства по нему (в том числе в части расчетов), которые еще не исполнены сторонами, если в договоре или законе не указано, что они прекращаются.
- По общему правилу также сохраняют силу условия договора, которые предполагают их применение после прекращения основных обязательств, например третейская оговорка.
- Кроме того, продолжают действовать условия договора, которые регулируют отношения сторон после окончания срока его действия, например по возврату арендованного имущества.
- Ответственность за нарушение договора также сохраняется.
- По общему правилу окончание срока действия договора не влечет последствий для третьих лиц.