Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДФЛ при аренде помещения у физического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ.
При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче выгоднее использовать «упрощенку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.
НПД — это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Если выбрать НДФЛ, придется уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Основной налог для арендодателя – налог на доходы физических лиц
При сдаче квартиры в аренду, арендодатель обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Этот налог облагает доходы арендодателя, полученные в результате сдачи им своего имущества в аренду.
НДФЛ является прогрессивным налогом, то есть его ставка зависит от суммы дохода арендодателя. В России ставки НДФЛ варьируются от 13% до 35%. Расчет суммы налога производится самостоятельно арендодателем и осуществляется на основании общей суммы доходов, полученных от аренды, и учета всех возможных налоговых вычетов.
Арендодатель должен предоставить налоговым органам декларацию о доходах и уплаченном налоге, после чего будет задекларирован его доход в рамках полученных от аренды средств.
Плюсы уплаты налога:
- Арендодатель получает важный документ — налоговую декларацию, подтверждающую его доходы;
- Формальное соблюдение законодательства;
- Возможность использовать налоговые вычеты, когда они доступны;
- Отсутствие проблем при подаче на другие социальные льготы или займы;
- Соблюдение нравственных и этических норм общества.
Минусы уплаты налога:
- Дополнительные затраты на уплату налога;
- Необходимость самостоятельного подсчета и уплаты налога;
- Возможность быть проверенным налоговыми органами и уплатить штраф в случае выявления нарушений;
- Безрезультатное пользование налоговыми вычетами в случае их отсутствия или неправильного заполнения декларации.
Таким образом, налог на доходы физических лиц является одним из основных налогов, которые арендодатель обязан уплатить при сдаче своей квартиры в аренду. Уплата этого налога дает ряд преимуществ, но также сопряжена с определенными трудностями и обязанностями перед налоговыми органами.
Некоторые регионы вводят налог на рекламу для арендодателей, только если аренда происходит через ИП
В некоторых регионах России арендодатели, сдающие свою квартиру или другую недвижимость в аренду и при этом рекламирующие свое предложение через Индивидуальный предприниматель (ИП), могут столкнуться с новым налогом на рекламу.
Этот налог вводится для арендодателей, осуществляющих аренду через ИП, чтобы контролировать и устанавливать обязательные налоговые платежи.
Правила взимания налога на рекламу для арендодателей различаются в разных регионах России. В некоторых городах и областях налоговая ставка может составлять определенный процент от объявленной арендной ставки или от суммы дохода, полученного от аренды недвижимости. В других регионах может применяться фиксированная сумма налога.
Арендодатели, рекламирующие свое предложение через ИП, должны учесть этот новый налог на рекламу при рассчете своих налоговых обязательств и включить его в расходы на арендную недвижимость. Данный налог может быть обязательным для уплаты как ежемесячно, так и ежегодно в зависимости от региона и местных налоговых требований.
Однако, важно отметить, что налог на рекламу распространяется только на тех арендодателей, которые выбрали ИП в качестве формы ведения своего бизнеса и используют его для рекламы своей арендной недвижимости. Арендодатели, сдающие свою недвижимость в аренду через другие формы организации (например, как физическое лицо или через юридическое лицо), не подпадают под обязательный налог на рекламу.
Если вы планируете сдать свою недвижимость в аренду через ИП и рекламировать его предложение, рекомендуется обратиться к местным налоговым органам или квалифицированным специалистам по налогам для получения дополнительной информации о налоге на рекламу, чтобы правильно учесть его в своих финансовых планах.
Способы уплаты НДФЛ за аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
|
Как уплатить налог |
|
|
1. |
платить как физическое лицо — НДФЛ |
|
2. |
оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) |
|
3. |
купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН) |
|
4. |
оформиться самозанятым |
Ответственность за неуплату НДФЛ
Сдача в аренду помещения может восприниматься сотрудником налоговой как ведение предпринимательской деятельности. Поэтому неуплата налога по такой деятельности может привести к административной ответственности и не только.
Если лицо был установлен факт получения дохода, но в налоговой инспекции нет декларации или платежа то арендодателю грозит:
- Штраф 10% (если в декларации умышленно или случайно был упущен объект налогообложения, или сумма, получаемая как доход была занижена)
- Штраф 5% от суммы налога (вступает в силу в случае просрочки подачи декларации. Собственнику помещения дается 6 месяцев для подачи отчетности, в ином случае с 7 месяца за каждый месяц просрочки штраф 10% (но не более 30% всего)
- За сутки просрочки платежа также начисляется пеня 0,003 % ставки Центрального Банка по ставке рефинансирования
Если же собственник арендованного имущества все равно уклоняется от уплаты налога, налоговый инспектор может подать заявление в суд. В случае положительного решения счета и имущество арендодателя может быть арестовано до момента погашения задолженности.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?
Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.
Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.
Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.
Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.
Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Договоры на сдачу жилья в аренду заключаются на сроки от 1 месяца до 5 лет. Важно написать, на какой период вы готовы сдать имущество, чтобы арендатор был в курсе и знал, что по истечении срока нужно будет либо освободить жилье, либо продлить аренду.
Также необходимо прописать условия, при которых вы или арендатор можете расторгнуть договор (к примеру, вы — если нарушены сроки оплаты, испорчено имущество и т.д.). Указывается время, за которое каждый участник должен поставить другого в известность о расторжении.
Помните, что если вы заключаете договор больше чем на 12 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы этого избежать, вы всегда можете заключить его на 11 месяцев (максимальный срок аренды квартиры без налогов).
Уплата НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.
Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.
Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.
Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:
В данном случае доход, включающей оплату коммунальных платежей, полученный физ.лицом, является объектом обложения — Письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/15280. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.
Если организация возмещает физ.лицу стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение, в сумме своего фактического потребления, учитываемого по счетчикам, то возмещаемая сумма не является доходом физ.лица и следовательно с такой компенсации НДФЛ удерживать не нужно, в силу Письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985.
При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:
В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Определяемся со схемой налогообложения
Сегодня в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения дохода от аренды недвижимости. Какую схему выбрать, зависит от типа жилья и цены сделки.
- 1 Налог на доход физического лица (НДФЛ) — 13%
Это самая простая и распространённая схема, она подходит владельцам скромной недвижимости эконом-класса, для которых аренда — вариант дополнительного дохода.
Для граждан России налог составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Иностранцам, желающим заработать на сдаче своей российской собственности, придётся заплатить 30%.
- 2 Налог при регистрации арендодателя как ИП — 6%
Владелец недвижимости, который всерьёз занимается арендным бизнесом, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит ему существенно сэкономить на налогах — сумма отчислений снизится с 13% для физлица до 6% для ИП. Однако важно учитывать, что индивидуальному предпринимателю придётся платить массу других взносов в течении года: в пенсионный фонд, в фонд социального страхования, вести бухгалтерию и оплачивать бухгалтерские услуги. Поэтому эта схема оказывается по-настоящему выгодной только богатым рантье, которые одновременно сдают несколько дорогих квартир премиум-класса. В этом случае экономия от льготной системы налогообложения может покрыть расходы на деятельность ИП.
- 3 Покупка арендного патента — 6%
Это схема также рассчитана на индивидуальных предпринимателей. Она выгодна владельцам «доходных домов» — арендодателям, которые выставляют на рынок сразу много квартир.Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Он позволяет платить в казну всего 6% от суммы годового дохода. Патент можно получить на разные сроки — от месяца до года. Он оформляется минимум за 10 дней до заключения сделки с нанимателем, если владелец жилья уже имеет статус ИП.
Уплата НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.
Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.
Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.
Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:
В данном случае доход, включающей оплату коммунальных платежей, полученный физ.лицом, является объектом обложения — Письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/15280. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.
Если организация возмещает физ.лицу стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение, в сумме своего фактического потребления, учитываемого по счетчикам, то возмещаемая сумма не является доходом физ.лица и следовательно с такой компенсации НДФЛ удерживать не нужно, в силу Письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985.
При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:
В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.
Организация (ООО) арендует нежилое помещение у физического лица
Вместе с тем в п. 1 ст. 226 НК РФ указано, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить НДФЛ с этих доходов, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога. Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата НДФЛ осуществляются в соответствии со ст.ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ (п. 2 ст. 226 НК РФ).
Доходы физических лиц от сдачи в аренду принадлежащего им имущества, находящегося в РФ, признаются объектом обложения НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом доходы налогоплательщика — резидента РФ, полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, налогообложение
только в пенсионный фонд нужно заплатить за год более 30 тыс.р.
с вида деятельности которого я вообще ничего на самом деле не зарабатываю.А ведь я плачу все налоги с ООО. 05 Декабря 2013, 12:46, вопрос №320381 Андрей, г. Брянск Уточнение клиента Спасибо за ответы, но вся проблема в том, что договор безвозмездного пользования я не могу заключить т.к.
для получения лицензии на алкоголь нужен именно договор аренды т.е.
указана сумма , а это значит, что получается я занимаюсь по мнению налоговой предпринимательством.
А если указана небольшая арендная плата, то еще я попадаю под то, что договор заключен между взаимозависимыми лицами и налоговая пересчитает его по рыночной цене.
Но я ведь абсолютно никакой финансовой выгоды с этого не имею т.к. по сути являюсь одним и тем же лицом.