Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Основная информация о ТСН содержится в статье 123.12 ГК РФ. Для того чтобы понять, что представляет собой ТСН, рассмотрим основные признаки ТСН:
- Это добровольное объединение.
- В ТСН входят только собственники объектов недвижимости.
- ТСН создается для определенных целей, предусмотренных законом.
- В ТСН входят собственники различных объектов недвижимости: собственники зданий, помещений, собственники МКД, собственники дачных домов и земельных участков и др.
- ТСН создается для совместного владения и использования всеми членами товарищества принадлежащих им объектов недвижимости.
ТСН: в чем основные плюсы и минусы товарищества
Если вы рассматриваете вопрос о том, стоит ли вступать в ТСН, то в первую очередь необходимо подумать о минусах и рисках товарищества. К непосредственным минусам членства в ТСН можно отнести:
- ТСН, как и любое юридическое лицо, даже несмотря на то, что является некоммерческой организацией, может объявить себя банкротом. Это значит, что собственники недвижимости, члены ТСН, не имеют никаких гарантий по возврату вложенных средств.
- ТСН, конечно, действует в интересах товарищей, но это не значит, что мнение каждого товарища всегда будет учитываться, поэтому есть риск необеспечения интересов кого-либо из товарищей. К примеру, если лицо считает нецелесообразным сдачу помещения в аренду, но высший орган управления все равно принимает решение о заключении договора аренды в отношении объекта.
На этом, пожалуй, минусы членства в ТСН заканчиваются, пюсов подобного объединения для собственников недвижимости явно больше. Но риск всегда стоит учитывать. Плюсы ТСН в следующем:
- в возможности принятия решения всеми членами товарищества;
- в законодательной регламентации деятельности ТСН;
- собственники недвижимости имеют реальную возможность по управлению собственностью, через выбранный орган;
- учитываются мнения всех членов товарищества;
- прозрачность в управлении (учредительные документы и отчетность доступны каждому члену ТСН);
- на собрании утверждаются сроки и размер взносов, сроки и порядок управления имуществом, виды договоров, подлежащих заключению от имени ТСН.
Особенности ТСН: отличия от других объединений
Из определения ТСН следует, что это довольно широкое понятие в плане объединения собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости не следует отождествлять с ТС жилья, т.е. второе объединение более узкое. Рассмотрим основные отличия ТСЖ от ТСН:
- в ТСЖ входят собственники одного объекта недвижимости (самый простой пример – собственники квартир в многоквартирном доме, они могут создать товарищество, основанное на общности владения недвижимостью в одном объекте), иными словами, в ТСЖ входят только собственники МКД;
- ТСН включает собственников различного типа недвижимости;
- юридические лица не могут входить в состав участников ТСЖ, в то время как участниками ТСН могут быть как физические, так и юридические лица;
- цель деятельности ТСЖ во многом сводится к обеспечению надлежащего обслуживания объектов недвижимости, а в ТСН, с целью управления имуществом, могут заключаться иные договоры, например, по сдаче имущества в аренду. В остальном цели деятельности и создания данных товариществ идентичны, поэтому основное отличие по объектам недвижимости, собственники которого образуют товарищество (как уже говорилось, в ТСН могут входить собственники квартир, земельных/дачных- участков, собственники торговых площадей и др.).
Права и обязанности членов товарищества
Набор прав членов товарищества определяется уставом организации и зависит от сферы деятельности товарищества.
В частности, член СНТ вправе:
- принимать участие в управлении товариществом (это может быть как голосование по наиболее значимым вопросам на общих собраниях членов, так и избрание в состав правления или ревизионную комиссию товарищества);
- знакомиться с документами товарищества, подавать заявления и жалобы в правление;
- выйти из СНТ.
Обязанности члена СНТ следующие:
- уплата членских взносов и исполнение решений органов управления СНТ;
- соблюдение прав других членов СНТ и третьих лиц;
- соблюдение иных обязанностей, обозначенных в уставе организации и действующем законодательстве.
ТСН — основные принципы
Вопросы, которые возникают у владельцев жилья, во-многом аналогичны проблемам владельцев прочего недвижимого имущества. В силу этого такое нововведение как ТСН было давно востребовано и логично. Во многих государствах — в Швейцарии, к примеру — такие структуры действуют уже давно. Так что появление такой формы объединения граждан в российском правовом поле излишним не назовешь.
Гражданское право определяет товарищество собственников недвижимости следующим образом. Это добровольное объединение граждан, создаваемое с целью коллективной эксплуатации и распоряжения принадлежащего им имущества, которое не подлежит перемещению.
В сферу задач могут входить и другие, в рамках действующего законодательства. Например: учет и управление общими объектами имущества, поддержание чистоты и порядка, повышение комфортности жизнедеятельности и т.п. Товарищество обладает юридическим статусом и может включать в себя владельцев такой недвижимости как:
- жилые и/или нежилые помещения в одном строении;
- аналогичные объекты в разных строениях;
- отдельные жилые дома;
- дачные дома и участки;
- садовые и огородные участки.
Участниками ТСН могут быть как физические, так и юридические лица. Привычная форма товарищества собственников жилья не исключается из законодательства, а становится одним из видов ТСН. Обязательной перерегистрации законодатель не требует. Просто вновь создаваемые ТСЖ (а равно дачные и садоводческие товарищества) регистрируют как ТСН.
Преобразование ТСН в кооператив
Пункт 4 ст. 123.12 ГК РФ закрепляет единственно возможную организационно-правовую форму преобразования товарищества собственников недвижимости. По решению своих членов такое товарищество может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Здесь следует обратить внимание на нормы ч. 2 ст. 140 ЖК РФ, предусматривающей конкретную разновидность потребительского кооператива, которая может быть выбрана при преобразовании товарищества собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Аналогичным образом в п. 3 ст. 123.2 ГК РФ установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению своих членов может быть преобразован только в товарищество собственников недвижимости.
Библиографический список
- Бондаренко Н.Л. Традиционные и новые формы экспроприации собственности в Республике Беларусь // Предпринимательское право. 2014. N 1.
- Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М., 2003.
- Латурнери Мари-Эме. О юридических лицах // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5.
- Макаров О.В. Правовой режим кооперативных форм создания и реконструкции недвижимости: состояние и проблемы // Юридический мир. 2008. N 6.
- Меняев А.В. Правовое положение и система некоммерческих организаций в российском гражданском праве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2010.
- Овод И.В. Товарищества по гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2006.
- Полетаев В.В. Гражданско-правовое регулирование деятельности ТСЖ в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006.
- Сапрыгина О.В. Что такое жилищная кооперация в свете реформы Гражданского кодекса // Семейное и жилищное право. 2013. N 1.
- Сойфер Т.В. Актуальные направления развития гражданского законодательства о некоммерческих организациях // Российская юстиция. 2014. N 3.
- Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М., 2014.
В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.
Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.
В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.
С 1 сентября 2014 года официально зарегистрировать объединение собственников можно только как ТСН. Другие варианты, открытые до этой даты не выводятся из правового поля. Однако если возникнет вопрос каких-либо официальных изменений (правки устава, например), придется приводить в соответствие текущему законодательству и все остальное.
- Охват. ТСН – более широкое понятие. В таком объединении могут участвовать и собственники нежилых помещений, коммерческой и другой недвижимости.
- Полномочия правления. В новом типе объединения они шире. Правление уже не обязано советоваться с остальными членами по всем важным вопросам.
- Налогообложение. В отличие от некоторых прежних форм, текущая не имеет права на использование упрощенной системы налогообложения.
Плюсы и минусы организации ТСН
полная прозрачность деятельности HOA, включая финансовые;
- Основной целью HOA является управление недвижимостью, которое включает в себя возможность создания дохода от его использования, которые могут быть реализованы в общие потребности, и, таким образом, снизить вклад членов такой организации;
- Поскольку жилищное сообщество классифицируется как юридическое лицо, существует признание организации неплатежеспособности (банкротства), и поэтому нет никакой гарантии измебежных мер
- Обязательная запись в реестр лицензии на проведение этого вида деятельности;
- Компания владельцев компании имеет обширные возможности, которые провоцируют ситуации, в которых орган управления может принимать решения, не принимая во внимание мнение партнеров — владельцев недвижимости, и даже таких решений, которые могут противоречить наибольшему количеству.
- Как и любая другая организационная и правовая форма, партнерство владельцев недвижимости имеет прямое разрешение в Законе Российской Федерации, посредством которого вы можете понять пути создания, функционирования и контроля над своей деятельностью. Ниже приведены конкретные правила и соответствующие разделы, которые отражают сущность HOA.
- Статут
Законодательное регулирование
Рассмотрим детальнее, что это за товарищество ТСН с точки зрения ГК РФ. Изменения, касающиеся некоммерческих корпоративных организаций, были внесены ФЗ №99.
ТСН — это товарищество собственников недвижимого имущества (помещений в домах или в нескольких жилых зданиях, дачных участков), организованное для коллективного владения и пользования. Товарищество должно иметь устав, содержащий наименование документа, местонахождение организаци, ее состав, предмет и цель деятельности.
Товарищество не несет ответственности по обязательствам своих членов. Ему принадлежит только то имущество, которое указано в уставе, на праве долевой собственности. Высший компетентный орган товарищества определяет размер обязательных членских взносов. Управлением организации занимаются председатель и правление. Их функции могут быть досрочно прекращены в случае грубого нарушения обязанностей.
Главные отличия ТСН от СНТ
Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании. Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ представляет собой официальную организацию, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.
ТСН является более широким понятием по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа. Неотъемлемыми частями каждого из них являются управляющие органы, единый устав и необходимость вносить членские взносы, поэтому разница между двумя типами не является значительной.
Важно! Участники товарищества должны разработать устав и избрать членов органов правления путем голосования. При регистрации стоит придерживаться установленных законом правил, которые регулируют деятельность в садоводческом некоммерческом товариществе.
Основные нюансы смены ОПФ
При наличии цели создать товарищество собственников недвижимости вместо СНТ понадобится ознакомиться с правилами и последовательно пройти все этапы. В большинстве случае не нужно вносить глобальные изменения, особенно если устав остается в прежней редакции, а в состав участников не включаются новые лица. Уже имеющиеся правоустанавливающие документы не нужно переоформлять, что заметно упрощает бюрократические процедуры.
Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Согласно закону, любая часть СНТ может выделиться из общего состава. Для этой цели понадобится получить согласие каждого участника или принять решение на собрании. При отсутствии положительного решения члены выделенной части товарищества имеют право обратиться в суд.