Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: уменьшать платеж или срок при досрочном погашении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Третий путь: уменьшаем платёж и сохраняем выгоду
Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа. В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения. То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.
Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль. После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.
Что из этого получится? Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку. То сеть уменьшить риски для себя.
Экономия при дифференцированной системе расчета
В России 10% банков предлагают оформить кредит по дифференцированной системе расчета. В этом случае клиент первые месяцы вносит оплату больше, а потом оплата постепенно уменьшается.
Допустим, взяли в банке 150 тыс. руб. на два года. И сейчас планируете частично погасить задолженность и внести 50 тыс. руб. сверху.
Сумма ежемесячного долга составляет 6250 руб., т. к. 150 тыс. руб. / на 24 месяца = 6250 руб. За полгода вы заплатите 37,5 тыс. руб. В итоге банку придется выплачивать еще 112 500 руб.
Рассчитаем, сколько будет экономия заемщика при досрочном погашении кредита.
-
(118750×0,18/12) + 6250, получаем 8031,25 руб. По графику за полгода.
-
(112500-50000)/18. Получаем 3472 руб. Сюда входит сумма долга и проценты.
Переплата не имеет смысла?
Пример 1. Учитывайте ежегодную инфляцию, когда обесценивается национальная валюта. Например, если в прошлом году на отдых с семьей в Анапе требовалось 120 тыс. руб., то в следующем потребуется 160 тыс. руб. Это связано с ростом цен на отели и их обслуживание.
С каждым годом национальная валюта обесценивается, но заемщик продолжает вносить плату по графику и сумма не меняется. Даже если рубль рухнет на 10−15%, заемщик будет продолжать вносить ту же сумму, которая прописана в кредитном договоре.
Пример 2. Клиент ежемесячно платит долг по кредиту банку, но у него появились свободные деньги от продажи имущества, драгоценностей или автомобиля. Возникает вопрос: «Внести большую часть оплаты по кредиту и уменьшить финансовую нагрузку или попытаться заработать?»
Заемщик открывает депозит под 8−10% годовых и вкладывает деньги, вырученные от продажи имущества. В итоге удается накопить сумму, заработать на процентах и рассчитаться с долгами.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.
Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:
-
Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.
-
Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.
-
Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.
-
После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.
Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.
Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.
Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.
Выгодно ли гасить кредит досрочно
Погашать долг по кредиту досрочно выгодно, но только в том случае, если нет возможности вложить свободные финансовые средства в другой актив. В договоре банк прописывает годовую процентную ставку для клиента. При этом платежи по ипотечному кредиту нужно вносить каждый месяц.
На каждый взятый у банка рубль распространяется процентная ставка. Чем она выше, тем больше денег в итоге придется отдать. Досрочное погашение кредита с завышенной процентной ставкой является правильным решением. Чтобы понять, как выгоднее гасить кредит досрочно, необходимо изучить альтернативные способы капиталовложения, которые могут принести большую прибыль, чем ежемесячная экономия на оплате процентов банку.
Если вы оформили несколько кредитов и хотите по одному из них погасить долг досрочно, выбирайте тот, по которому выше процентная ставка.
При расчете прибыли за счет покупки дополнительных активов, учитывайте налоги и проценты, которые придется заплатить. Сравнивайте итоговую прибыль с годовыми процентами по кредиту, которые необходимо заплатить. Применяйте эту схему, независимо от того, речь идет о частичном или полном досрочном погашении кредита.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Преимущества и недостатки ипотечного кредита
По мнению потребителей ипотечное кредитование имеет как преимущества, так и недостатки.
В качестве достоинств можно выделить следующие показатели:
- Наличие собственной жилой площади. Длительно снимать квартиру на условиях аренды невыгодно. Ипотека позволяет вкладывать деньги в собственную недвижимость. Приобрести жилье, используя только собственные средства, для большинства граждан затруднительно. Быстро накопить такую крупную сумму почти невозможно. Если понемногу откладывать сбережения на протяжении длительного времени, деньги могут обесцениться.
- Возможность приобрести жилье в любое самое подходящее время. Если на данный момент обстоятельства складываются наилучшим образом — ставка по кредитам минимальная и цены на недвижимость значительно снизились, ипотека позволит не упустить момент и выгодно приобрести жилье.
При наличии существенных преимуществ ипотека имеет и ряд недостатков. Минусы данного вида кредитования:
- Длительный срок уплаты. Заемщик вынужден погашать задолженность и экономно расходовать собственные средства более 10 лет. Это не может не повлиять на качество его жизни. С психологической точки зрения многие заемщики воспринимают данное обязательство в качестве рабства.
- Высокая процентная ставка. Комиссия за пользование ипотечными средствами в России установлена на уровне, в 2 раза превышающем значение данного показателя в Европе. Высокая ставка влечет за собой большие переплаты по кредиту.
- Риск потери права собственности на недвижимость. До момента погашения задолженности залоговое имущество, в данном случае это объект ипотеки, не принадлежит в полной мере заемщику. В случае неуплаты обязательств по ссуде банк имеет право подать иск в суд и реализовать недвижимость с целью возмещения убытков.
- Трудности оформления. Чтобы получить заем, нужно соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым по отношению к клиентам и недвижимости. Большое внимание уделяется кредитной истории потенциального заемщика. Процедура оформления ипотеки продолжительная и затратная.
- Дополнительные расходы. Затраты на страховку и оценку залогового имущества увеличивают стоимость ипотеки.
Принимая решение об оформлении ипотеки, необходимо взвесить все возможные риски. Не рекомендуется обременять себя обязательствами при отсутствии стабильного дохода или наличии кредитной нагрузки по другим действующим займам. При данных обстоятельствах погасить ипотеку досрочно будет невозможно. Кроме того, возрастает риск возникновения серьезных финансовых затруднений, вплоть до дефолта.
Не рекомендуется оформлять ипотеку и в период экономической нестабильности страны. При таких условиях велика вероятность банкротства застройщика. Компания может разориться. В таком случае сдача объекта будет отложена на неопределенный срок.
Принимать финансовые решения надо, основываясь на точных расчетах. Давайте посчитаем, что выгоднее – положить свободную сумму на вклад или все-таки погасить часть кредита.
Допустим, наш долг по ипотеке – 3,2 млн рублей.
Срок кредита – 15 лет. Выплачиваем 2 года.
Ставка 8,2%.
Платеж сейчас составляет 30 тыс. рублей.
Есть возможность внести за ипотеку 400 тыс. рублей.
Если эти деньги направить в счет ипотеки, то это даст экономию:
- 400 000 × 8,2% / 365 = 90 рублей в день.
С теми же деньгами идем в банк. Сейчас в крупных банках максимальные ставки по вкладам 10-12%.
Выбираем вклад со ставкой 11% на срок 270 дней с выплатой в конце срока. Получаем доход:
- 400 000 × 11% / 365 = 120,5 рублей в день.
Уменьшать срок или сумму ежемесячного платежа.
С точки зрения логики и математических расчетов (а выплаты и начисление процентов по кредиту — это обычная математическая формула) особой разницы нет. Внесение досрочно определенной суммы с уменьшением срока или размера платежа даст вам одинаковый финансовый результат в виде определенной экономии на переплатах. Но здесь кроется один небольшой скрытый нюанс.
Снижение общей переплаты по кредиту на одну и туже сумму будет достигаться при сохранение ваших исходных данных, а именно, ваши ежемесячные платежи должны остаться точно такими же какими они были и до внесения дополнительного взноса.
Внеся досрочно внеплановую дополнительную сумму по ипотеке с уменьшение ежемесячного платежа, у вас автоматически этот платеж снизится. Если платили по 15 тысяч в месяц, то будете платить по 13 000. Для достижения максимального эффекта вам нужно каждый месяц платить дополнительно по 2 тысячи.
На практике это сделать весьма затруднительно, если не сказать невозможно. Каждый месяц уведомлять банк о вашем желании внести в качестве досрочного платежа каких-то «жалких» 2 тысячи (или того меньше) — как то стремно. К тому же у многих банков сохранился минимальный порог суммы, с которой банк может принять платеж в качестве досрочного погашения. А это не одна-две тысячи, а намного больше — 5-10-15 тысяч и выше.
Поэтому будем исходить из реалий и подсчитаем, что выбрать — снижение платежа или сокращение общего срока кредита.
Единственным правильным критерием для этого является конечная сумма переплаты по кредиту. Иными словами, при внесении досрочного платежа, сколько денег вам нужно будет еще выплатить банку, чтобы полностью рассчитаться по своим кредитным обязательствам в двух случаях:
- при уменьшении общего периода кредитования;
- при снижении размера ежемесячных платежей.
Выгодно ли досрочное погашение ипотеки
Досрочное погашение ипотеки – это дополнительное внесение денежных средств за уплату ипотеки, помимо установленных ежемесячных платежей.
Возможность досрочно погасить ипотеку оговаривается в кредитном договоре банка. Эта процедура не обязательна, и проводится только по желанию заемщика.
Заемщик может выбрать один из вариантов досрочной уплаты ипотеки:
- Полное погашение – остаток долга погашается полностью.
- Частичное погашение – заемщик единоразово или постоянно вносит в банк больше денежных средств, чем необходимо по договору.
Часто возникает вопрос, при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты по нему? Во всех банках схема досрочного погашения одинакова и выглядит следующим образом:
- Поступающий в банк досрочный платеж по ипотеке идет на погашение процентов.
- После вычета процентов остатком платежа погашается тело кредита.
- При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платеж по ипотеке.
Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.
Советы в рамках досрочного погашения
Выбирать, как лучше всего оплачивать такой заем досрочно, следует исходя из ситуации: личная и семейная. Следует обратить свое внимание также и на инфляцию в стране (станут ли деньги обесцениваться). На фоне высокого ее уровня становится понятно, почему не выгодно гасить ипотеку досрочно, в этом случае лучше приобретать товары, обустраивая квартиру.
Если ограничения на досрочные максимальные выплаты отсутствуют, тогда подойдет абсолютно любой вариант: с экономической точки зрения это практически без разницы. Правда, лучше соглашаться на уменьшение размера платежа, а далее каждый месяц вкладывать сэкономленные средства в досрочку.
Когда имеется ограничение на досрочное погашение, выгоднее будет сократить сроки. Это экономически является более эффективным. Если в семье имеется вероятность снижения доходности в ближайшие годы, тогда лучше уменьшить платеж. Первое время, скажем так, лишние деньги стоит вносить на досрочку, уменьшая перечисление, а в трудный период оплачивать небольшую сумму.
Нелишним будет и учесть свой характер. Если клиент — оптимист по жизни и не боится потерять работу, то после досрочного погашения надо сокращать срок. А когда стакан наполовину всегда пуст, то надо уменьшать размер выплаты.
Таким образом, нельзя однозначно сказать, как выгоднее брать ипотеку, если гасить досрочно, а также, что будет выгоднее при ее досрочном погашении: снижение срока или перечислений. Надо подходить индивидуально к каждой ситуации и оценивать личные приоритеты с финансовым положением.
Что лучше: гасить ипотеку досрочно или копить на вкладе?
Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой).
Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей.
Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.
Их знакомые – Дмитрий и Светлана – оказались в схожей ситуации, но решили, что каждый месяц сумму для досрочного погашения будут вносить на депозит и зарабатывать на процентах, чтобы в итоге накопленные средства разом внести досрочно. Кто же из них прав?
Маша + Саша = ипотека
Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.
Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.
За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.
Дима + Света = ипотека
Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых (максимальная ставка по такому продукту сегодня).
Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.
На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.
Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.
По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.
Можно предположить, что Дмитрий и Светлана будут копить на отдельном счёте не пять лет 840 тыс. рублей, а семь лет – ровно столько, сколько потребовалось Марии и Александру для полного погашения кредита.
В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей.
Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.
Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?
Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?
Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс.
рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты.
Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.
Так как основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, к тому моменту как «поспеет» вклад второй пары, она уже перечислит кредитору больше, чем первая.
Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.
Когда вклад выгоднее досрочных платежей?
Однако вспомним беспокойный декабрь 2014 года, когда ставки по вкладам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кто успел зафиксировать доходность на таком уровне, будет выгоднее продолжить пополнять вклад, нежели направлять свободные деньги в счёт погашения дешёвого относительно вклада кредита.
Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.
Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?
На первом месте, безусловно, лично заработанные деньги, которые в этом месяце получили статус «свободных» в семейном бюджете. К этому относятся и премии, и доход от подработки, наследство, и каждая тысяча, сэкономленная семьёй.
На втором месте – деньги от государства. Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).
Сроки, в которые можно получить все причитающиеся деньги, зависят от уровня официального дохода. Одна семья может «обогатиться» в считанные месяцы, а другой придётся ждать 2-3 года, а то и дольше, и заполнить несколько налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ.
Советы Сравни.ру:
- Не стоит оформлять ипотеку сразу на короткий срок, чем длиннее период кредитования – тем меньше ежемесячный платёж. Финансовая ситуация в семье может измениться, тогда «длинным» заёмщикам будет проще платить, чем «коротким». Целесообразнее просто направлять высвободившиеся деньги на досрочное погашение.
- Копить на вкладе, а потом досрочно погашать ипотеку, выгоднее только если ставка по депозиту минимум на 4-5 процентных пунктов выше, чем по кредиту.
- Если у семьи нет накоплений на «чёрный день», то безопаснее всё же направлять свободные средства во вклад. В случае финансовых затруднений заёмщики могут использовать сбережения для внесения обязательных ежемесячных платежей, пока ситуация не выровняется.